河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）信中法民终字第2181号上诉人（原审被告、反诉原告）王计华上诉人（原审被告、反诉原告）信阳中盈汽车港有限公司法定代表人王计华，该公司总经理。二上诉人委托代理人段金凯，信阳中盈汽车港有限公司法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）信阳汇德隆物资有限公司。法定代表人韩雪梅，该公司董事长。委托代理人左海强，河南法正律师事务所律师。上诉人王计华、信阳中盈汽车港有限公司（以下简称中盈公司）因与被上诉人信阳汇德隆物资有限公司（以下简称汇德隆公司）租赁合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2015）平民初字第688号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王计华、中盈公司委托理人段金凯，被上诉人汇德隆公司委托理人左海强，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年1月1日和2014年9月25日，汇德隆公司（甲方即出租方）与王计华（乙方即承租方）分别签订了《场地租赁合同》及《补充协议》，王计华租赁汇德隆公司位于紧邻312国道的A、B、C、D块场地（A为商业用地、B为工业用地，C、D为汇德隆公司租用刘洼村临时用地）。合同约定：A、B区租期为12年，从2014年1月1日起至2026年1月1日止，C、D区属临时租用地块，遇政府拆迁时，甲方随时收回，租期不界定。场地租金A、B区约44亩，每亩每年4万元；C、D区约8.6亩属临时用地，每亩每年2万元。场地租金的第一年从租赁之日起3个月内一次性付清全年租金，当年租期到期前一个月一次性支付下一年的租金，若不按合同期限缴清，视为违约，甲方有权终止合同，因此造成的经济损失由乙方自负。合同另约定：甲方（汇德隆公司）该宗地A区属商业用地，B区属工业用地，C、D区属临时用地，如乙方（王计华）从事的行业和用地性质相违背政府干预时，乙方自己负责协调处理；此地块是以“汇德隆公司”征用取得的，原立项为“钢材市场项目”，在变更该立项、使用以及建设过程中，所产生的一切费用均由乙方负责，甲方尽力协助协调关系。以上《场地租赁合同》签订时，并附双方确认的租赁场地面积图，双方一致确认A区面积为11189㎡（折合为16.78亩）、B区面积为18095.84㎡（折合为27.14亩）、CD区面积共计为5708.86㎡（折合为8.559亩）。其中A区为商业用地，原告与信阳市国土资源局于2014年6月13日签订完善了土地出让合同。B区属工业用地，原告与信阳工业城招商局2009年11月3日签订项目用地框架协议，于2010年8月27日办理了项目备案确认书。以上AB区用地的相关费用已交纳，信阳工业城政府在原被告双方签订《场地租赁合同》之前已将土地交付于原告。CD区为原告租用信阳工业城城东办事处刘洼村民委员会的集体土地，于2013年9月10日签订合同，合同约定面积为10亩（实际面积为8.6亩），期限为合同签订之日至信阳工业城项目建设征用该地块为止。同时查明：在双方签订《场地租赁合同》之后，王计华为了实施汽车港项目，以其成立的中盈公司名义进行立项，并逐步办理和完善汽车销售、租赁、展示项目，在申报汽车港项目时设计建设规模为规划用地52亩，其面积与双方约定的租地面积基本一致。《场地租赁合同》履行期间，因为没有按约定支付租赁费，王计华于2014年8月21日向汇德隆公司出具欠条一张，注明：今欠信阳汇德隆物资有限公司土地租赁费壹佰玖拾叁元贰仟元￥：1932000元整。并于当日向汇德隆公司出具还款保证书，保证书承诺在2014年9月30日之前还款1000000元，余款932000元保证在2014年11月30日前还清，否则同意汇德隆公司拆除地面上所有建筑物，造成损失由王计华承担。现该汽车港建设项目因资金问题仍没有完工，王计华也没有按照约定支付租赁费。另查明：本案在审理过程中，原告于2015年3月12日向本院提出财产保全申请，要求对被告价值2600000元的财产采取保全措施，后又于2015年3月26日向本院申请撤销财产保全措施。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。汇德隆公司与王计华签订的《场地租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按合同约定享有权利和承担义务。王计华没有按照合同约定支付租金，其拖欠租金至今，已经构成严重违约，导致汇德隆公司的合同目的无法实现，故汇德隆公司要求解除合同的理由符合法律规定，应当予以支持。至于租赁场地面积问题，因双方签订的《场地租赁合同》是双方经实际测量确认的面积（A区面积为16.78亩、B区面积为27.14亩、CD区面积为8.6亩），本院予以确认。因中盈公司系该用地项目的实际申报和实施单位，其与汇德隆公司形成了事实的场地租赁合同的相对关系，依法应与王计华共同履行合同义务和承担责任。至于租赁费的数额问题，
本院认为B区场地由于原告出租时还没有签订土地出让合同，其基本用地手续没有完善，B区场地应当于CD区场地使用性质一样属于临时用地，租赁费的收取标准也应当一样，故双方对B区场地租赁费约定的每亩每年4万元的租金过高，应当予以适当调整为每亩每年2万元，即被告应交纳的租赁费每年应为1386000元（16.78亩×40000元／亩＋27.14亩×20000元／亩＋8.6亩×20000元／亩）。由于王计华及中盈公司没有按照约定按时支付租赁费，且经催要至今未付，故对汇德隆公司要求其支付违约金的请求，应当予以支持，违约金以应当支付的租赁费为本金，从双方约定的支付日期2014年4月2日起（双方2014年1月1日签订合同，约定场地租金的第一年从租赁之日起3个月内一次性付清全年租金）以银行同期贷款利率计算至本判决确定的还款之日止。王计华及中盈公司辩称汇德隆公司非法出租，并隐瞒了真实情况，在没有取得土地使用权和没有取得刘洼村同意的情况下私自将土地转租给其使用。
本院认为，汇德隆公司将政府交付的土地和从刘洼村委会租赁的土地出租给王计华时，虽然存在用地手续不完善和转租问题，但王计华、中盈公司在向政府申报和建设过程中，政府和刘洼村并没有阻止，且政府也为中盈公司审批了汽车港项目手续，双方在签订《场地租赁合同》时，汇德隆公司已在合同中明确告知王计华该租赁场地的现状，故《场地租赁合同》是有效的。对王计华的此项辩解，本院不予支持。对于王计华、中盈公司反诉请求要求被反诉人（汇德隆公司）承担因土地出租隐瞒真相，造成反诉人投资建设汽车港项目无法办理审批手续，停工停建造成的实际损失20万元。
本院认为，双方合同约定在变更该立项、使用以及建设过程中，所产生的一切费用均由王计华负责，且王计华、中盈公司也未能提供证据证明其实际损失数额，对其反诉请求，本院不予采信。王计华、中盈公司如有证据，可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第三项、第四项、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决一、解除原告（反诉被告）信阳汇德隆物资有限公司与被告（反诉原告）王计华于2014年1月1日签订的《场地租赁合同》，被告（反诉原告）王计华、信阳中盈汽车港有限公司于本判决生效之日起30天内拆除其在该租赁物上建设的所有附着物，并恢复场地原貌；
二、被告（反诉原告）王计华、信阳中盈汽车港有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）信阳汇德隆物资有限公司支付拖欠的第一年的租赁费1386000元，并以1386000元为本金，从2014年4月2日起至本判决生效之日止，按照银行同期贷款利率向原告（反诉被告）信阳汇德隆物资有限公司支付利息。2015年1月2日之后的租赁费以本判决确认的年租赁费1386000元（16.78亩×40000元／亩＋27.14亩×20000元／亩＋8.6亩×20000元／亩）标准按实际租赁天数计算；
三、驳回原告（反诉被告）信阳汇德隆物资有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王计华、信阳中盈汽车港有限公司的反诉请求。本案本诉受理费22188元，反诉费2150元，均由被告王计华、信阳中盈汽车港有限公司承担，保全费5000元，由原告承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，王计华、中盈公司不服原审判决，向本院提出上诉称：首先，原审判决认定租货合同合法有效，就应依法受保护，依据我国《合同法》及相关司法解释基本精神，就不应当判决解除合同，应当继续履行合同，更不应当判决因被上诉人隐瞒未取得土地使用权的事实真相，采取诈骗方式，将上诉人巨额投资建设的16幢汽车展厅及楼盘，车间基础工程，价值1000万余元限期拆除。此项判决也严重违反公平公正原则。其次，由于被上诉人故意严重过错，没有取得合法土地使用权，非法转租土地，造成上诉人投资建设的企业因无法办理各项审批手续，被迫停工停建。为此，上诉人行使抗辩权拖欠租金部分，包括违约金，原判第二项已判决限期给付。应视为全部履行合同约定。据此，也不应当判决解除合同，限期拆除建筑物。综上，上诉人认为，原判第一项解除合同、限期拆除，是非常错误的，造成上诉人千万元投资损失，无法弥补，原审不予慎重考虑，显失公平公正，更不符合司法审判基本精神，请求二审人民法院予以纠正，依法改判。
被上诉人汇德隆公司答辩称：一审法院查明认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，上诉人的上诉理由不能成立。理由是：1、由于上诉人严重违反双方于2014年1月1日签订的《场地租赁合同》第四条的约定内容，长期拖欠被上诉人的租金不付，导致被上诉人出租场地的目的不能实现，致使被上诉人价位几千万元的土地不能实现效益，给被上诉人造成巨大经济损失，一审法院判决解除双方签订的《场地租赁合同》，判令上诉人拆除其在该租赁物上建设的所有附着物，恢复场地原貌，不仅符合《场地租赁合同》第六条第1款的约定，也有相应的法律依据。2、上诉人主张的由于被上诉人故意严重过错，没有取得合法土地使用权，非法转租土地，造成上诉人投资建设的企业因无法办理各项审批手续，被迫停工停建的理由不能成立，与客观事实不符。上诉人的停工是因其自身没有实力投资建设，资金链断裂所致，上诉人在场地上建设的附着物，至今还拖欠承建方的施工款、民工工资、借款等，包含被上诉人也出借给上诉人资金，帮助其施工建设，由于上诉人不偿还借款，被上诉人己另案主张权利，法律文书已生效，被上诉人正在申请执行中。3、被上诉人有证据证实在土地使用权没有登记之前，相关申报企业可以申办环评报告。综上，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，被上诉人汇德隆公司与上诉人王计华在平等自愿、互利的基础上，签订的《场地租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，且该合同、协议亦实际进行了部分履行，合同依法为有效。合同签订定后，被上诉人如约将场地交付给了上诉人王计华，在履行场地租赁期间，上诉人王计华在租赁场地投资建筑了部分汽车展厅及楼盘、车间基础工程，诉称被上诉人有隐瞒未取得土地使用权的事实真相，采取诈骗方式等行为，未有提供证据证明，也与其上诉理由相予盾。因租赁的地块分属不同性质，原审法院在判决查明事实中已分别进行了认定。相反上诉人王计华在承租期间却未按合同、协议的约定按时交纳租赁费。在被上诉人汇德隆公司的多次催要之后，上诉人王计华于2014年8月21日向汇德隆公司出具欠条了并承诺：今欠信阳汇德隆物资有限公司土地租赁费壹佰玖拾叁元贰仟元￥1932000元整。当日又向汇德隆公司出具还款保证书，保证书承诺在2014年9月30日之前还款1000000元，余款932000元保证在2014年11月30日前还清，否则同意汇德隆公司拆除地面上所有建筑物，造成损失由王计华承担。原审法院认定上诉人王计华自签订合同之日起，未按合同约定履行义务，再次给被上诉人汇德隆公司出承诺书后仍未履行义务，已构成了违约行为致使合同目的不能实现，判决解除双方签订的《场地租赁合同》适用法律正确，同时根据法律相关规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；乙方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，还应承担相关的损失及违约责任。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，上诉人上诉未有证据证明，其理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人承担。本判决为终审判决。
审 判 长 买戈良
代理
审判员 付 巍
代理
审判员 任明乐
二〇一六年一月七日
书 记 员 陈 畅 百度搜索“”