福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第1236号原告游海东，男，1991年5月31日，汉族，住福建省罗源县。原告游宝团，男，1963年10月18日，汉族，住福建省罗源县。二原告委托代理人杨锴，福建海坛律师事务所律师。被告福建中庚置业有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人梁衍锋，董事长。委托代理人周捷，福建汇德律师事务所律师。委托代理人程梦瑶，公司职员。
原告游海东、游宝团与被告福建中庚置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告游海东、游宝团委托代理人杨锴，被告福建中庚置业有限公司委托代理人周捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月27日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告所开发的福州市仓山区金山街道金康路157号（建新大道东侧）中庚城第25楼［幢］303单元号房，该商品房总价款为1474956元；被告在规定日期内未达到合同约定的交房条件，原告同意接收，被告支付原告500元违约金；如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。原告依约履行了合同义务，于2013年6月29日接收了不符合交房条件的房屋。被告至今未通知原告办理房屋土地使用权证，已构成违约。现原告诉请判令：1.被告向原告支付迟延办理房产证和土地使用权证的违约金20649元（违约金每日按已付购房款1474956元0.01%计算，从2013年9月29日计至被告为原告办妥土地证之日止，暂计到起诉之日为20649元）；2.被告向原告支付不符合交房条件的违约金为500元；3.由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，被告提交的证据可证明其不存在主观过错，而是由于政府的原因无法接收地块，导致无法办理相关手续。被告已多次向国土资源局申请办理中庚城的权属登记，但由于项目中A地块尚未交地，无法办理整幅地块的土地核验手续。因A地块内的村道未拆除，旧市场仍在营业，大量的苗木未移植和渣土未清理，尚未具备交地条件，导致无法交地，最终影响被告办理土地证和产权证，但被告仍积极通过各种方式促成办证，并最终于2015年2月15日办理完房屋产权初始登记的相关手续，并于2015年2月16日向原告发出相关的办证通知。在诉讼过程中，原告向本院提交如下证据：A1.商品房买卖合同，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系；被告交付房屋不符合约定需支付500元违约金，被告逾期办理权属登记需按日向原告支付购房款0.01%违约金；A2.销售不动产统一发票，证明原告依合同约定履行了付款义务；A3.综合服务管理费等票据，证明被告于2013年6月29日向原告交付房屋。被告质证意见：A1真实性和证明对象有异议，认为该合同不完整，仅是合同的部分内容，合同相关附件还对主合同的相关条款进行了补充约定，包括贷款的方式、如何补差价等，合同的完整性与原告是否完全履行合同义务有直接关联性。A2真实性无异议，证明对象有异议，原告还有面积补差款未缴纳，缴纳补差款是办理房产证和土地证的前提条件，因原告自身未缴纳补差款导致未能及时办理相关手续的责任应由原告承担。根据合同约定，被告仅负有辅助办证的义务，被告举证证明在积极办理房产证和土地证。A3真实性及证明对象均无异议。被告向本院提交如下证据：B1.福州市房地产交易登记中心初始登记通知书，证明诉争房已具备办证条件；B2.中庚城房屋权属证书办理交寄清单，证明被告已通知原告办理产权证；B3.关于商品房房屋权属证书办理的通知，证明被告已通知原告办理产权证；B4.福州市国土资源局退件通知书，证明由于政府原因导致中庚城25#、30#、31#楼无法办理房屋权属证书，实际上也同样影响其他楼房的土地证办理；B5.关于金山城市广场项目城市公共绿地用地交地情况的函，证明由于政府原因导致中庚城25#、30#、31#楼无法办理房屋权属证书；B6.福州市国土资源局仓山分局通知，证明中庚城25#、30#、31#楼已通过土地核验可办理土地证；B7.关于商品房土地证书办理的通知及邮寄清单，证明已通知原告办理土地证。原告质证意见如下：B1真实性无异议，证明对象有异议，被告是否具备办证条件与原告能否办证是两个概念，被告在具备办证条件后应向原告发出通知，交付差价款的测量面积及计算方式的文件后再给予原告合理办证期限，才认为是被告已履行完办证义务。B2真实性无异议，证明对象有异议，被告未收到原告的通知，且原告收到该通知的合理期限应在2015年3月1日之后，对于原告是否收到该通知应由被告提交快递函件的签收单。B3原告认为明确办证流程应先由被告通知原告办理相关手续，且被告应提供根据相关机构测量房屋的实际面积、房屋差价计算依据、具体差价金额后，原告才能签订补差价的协议，这些应由被告履行的手续，但被告并未履行。B4、B5真实性无异议，证明对象有异议，被告与福州市国土资源局是土地买卖合同关系，是平等的民事主体，不能因为土地买卖合同的违约而免除被告在本案中的违约责任。退件通知书也没有证明其已经违约，本案楼房早已盖好，且于2011年交付使用，所有交地的行为早已完成，被告的主张与本案无关。B6真实性无异议，证明对象有异议。从该通知书中可以看出，被告能办证的期限是在2015年3月20日之后，距离原告方交房时间2013年6月29日，已超过90天，甚至超过365天，因此被告迟延办理土地房产证的事实清楚，被告的举证已证明其违约的事实。B7真实性、证明对象均有异议，福州市国土资源局于2015年3月20日通知被告可办理土地证，但该证据显示被告当天就将办土地证的通知邮寄给业主，不合常理。25、30、31号楼共有800多户业主，被告准备材料来不及，因此我方认为交寄清单是不真实的，被告应提供每户业主具体的快递面单。对当事人提交的上述证据，本院分析认证如下：
一、被告对A2、A3真实性均无异议，本院予以采信。A1系原、被告双方签署，本院予以采信。
二、原告对被告提交的证据B1--B6真实性没有异议，上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以确认。被告有提交证据B7原件核对，对该证据的真实性本院予以确认。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2011年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市仓山区建新大道东侧中庚城第25#楼303单元房，总房价款为1474956元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订之后，原告依约支付了全部购房款，被告于2013年6月29日将该房屋交付原告使用。2014年9月1日，被告向福州市国土资源局提交中庚城25#、30#、31#、公厕B、C及C地下室办理建设项目开竣工申报及土地检查核验手续。同月3日，福州市国土资源局向被告发出退件通知书，内容为：被告提交的中庚城25#、30#、31#、公厕B、C及C地下室申请，由于其他的原因，根据榕地合（2006）64号约定，受让人必须建设、管理A地块的城市公共绿地并承担所需费用，其绿地建设方案和管理、养护方案等需经有关部门审查后执行。据此，项目中A地块尚未交地，无法办理整幅地块的土地核验手续，予以退件处理。2015年2月15日，福州市房地产交易登记中心审核通过中庚城25#、30#、31#、公厕B、C房屋产权初始登记。同月16日，被告交寄邮件通知原告办理房屋权属证书。2015年3月20日，福州市国土资源局仓山分局通知被告，其申请办理位于仓山区金山街道金康路157、159号“中庚城”项目25#楼、30#楼、31#楼及其连接体地下室，公厕的土地分割总登记手续，已通过审核，现可以办理该项目的子证分割登记手续。同日，被告再次交寄邮件通知原告办理商品房土地证书。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。关于原告要求被告支付自2013年9月29日起的逾期办证违约金诉请，
本院认为，合同第十四条第［1］、［2］条款系并列选择条款，原、被告在签订合同时已选择了第［2］款即“……经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记……如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，故根据双方的合同约定，违约日期应从房屋实际交付日期的第366天即2014年6月29日起开始计算。根据建设部《房屋登记办法》第二十五条的规定，房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等，虽然该规定并未明确房屋权属证书包含土地使用权证，考虑土地使用权证本属房屋所有权不可分割的一部分，被告有义务协助原告办理土地使用权证，但被告至2015年3月20日才具备办理房屋权属证书时并通知原告办理有关房屋权属证书，已构成违约，应参照合同第十四条的约定承担违约责任。由于土地使用权证的办理前提是完成土地分割总登之后才能进行，被告于2014年9月1日向福州市国土资源局提交了相关申请。由于项目中A地块尚未交地，无法办理整幅地块的土地核验手续，福州市国土资源局于2015年3月20日才通知办理诉争地块土地子证分割登记手续，即被告在2015年3月20日之后才有办理土地分割总登的条件，故被告于2014年9月1日至2015年3月20日期间无法给原告办理土地使用权证系属不可归责于被告的原因，应予以扣除，故被告违约期间应为2014年6月29日至2014年9月1日以及原告收到被告办证通知的合理日期3天（2015年3月20日至2015年3月23日），共计68天。综上，
本院认为被告应支付原告逾期办理证违约金为1474956元0.01%68天=10029.7元。此外，原告以被告交付不符合交房条件的房屋为由要求被告支付违约金500元，但没有提供被告房屋存在不符合交付条件的证据，对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告福建中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告游海东、游宝团支付逾期办证违约金10029.7元；
二、驳回原告游海东、游宝团的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，由原告游海东、游宝团负担175元，被告福建中庚置业有限公司负担155元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈家挺
代理
审判员 陈曜辉
代理
审判员 吴灵婧
二〇一六年一月七日
书 记 员 瞿彬彬 来源：