西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2014）雁民初字第06754号原告陕西西部现代物业管理有限公司，住所地西安市碑林区长安北路14号西安奥林匹克中心广场A座12301房。法定代表人陈瑾，系该公司总经理。委托代理人张晓红，陕西融德律师事务所律师。委托代理人高举，陕西融德律师事务所律师。被告陕西泰利新能源控股集团有限公司，住所地西安市碑林区长安北路14号体育公寓B座1层。法定代表人郝启舜，系该公司总经理。被告陕西低碳发展协会，住所地西安市高新路2号西部国际广场东座20层。法定代表人郝启舜，系该公司总经理。本院立案受理了原告陕西西部现代物业管理有限公司（以下简称“西部现代物业”）诉被告陕西泰利新能源控股集团有限公司（以下简称“泰利公司”）、陕西低碳发展协会（以下简称“低碳协会”）物业服务合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告西部现代物业委托代理人张晓红到庭参加了诉讼，被告泰利公司、低碳协会经本院依法传唤均未到庭。本案依法缺席审理。现已审理终结。
原告西部现代物业诉称，2010年5月，两被告租赁案外人羿克、叶芾位于西安市高新区高新路2号西部国际广场第1幢1单元20层12003号房屋。后被告作为该房屋的实际使用人开始接受原告提供的物业管理服务，但被告并未向原告缴纳物业管理费。被告自2010年12月以来，共计向原告缴纳电梯费、空调费、冷水费等各项费用共计198599.04元。但被告自2012年6月1日至2014年10月31日期间，拖欠电梯费、空调费、冷水费、物业费、公摊水费、电费等共计279497.57元，原告多次对其进行催缴，均无效果。被告上述行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至本院，请求：1、依法判令被告向原告给付拖欠电梯费、空调费、冷水费等相关物业费279497.57元；2、本案诉讼费由被告承担。被告泰利公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本庭提交书面答辩意见。被告低碳协会经本院依法传唤未到庭，亦未向本庭提交书面答辩意见。
经审理查明，西安市雁塔区高新路2号西部国际广场东座20层北户房屋所有权人为案外人羿克、叶芾，新思维公司法定代表人为羿克。2010年新思维公司与被告泰利公司签订《投资合作协议》，协议第一条第五款约定新思维公司将位于西安市雁塔区高新路2号西部国际广场东座20层北户822.25平方米写字间出租给被告泰利公司用于新公司设立及经营活动，租金每月每平方米75元，租期为三年。2010年5月26日原告西部现代物业与陕西新思维投资清算股份有限公司（以下简称“新思维公司”）签订《前期物业管理服务协议》，约定原告对新思维办公场地，即位于西安市雁塔区高新路2号西部国际广场东座20层北户822.25平方米商铺提供物业管理服务。双方在合同第五条第二款约定：“办公用房物业管理费用按建筑面积计算，每月每平方米5.5元”，第十一条第四款约定“乙方（新思维公司）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方（原告西部现代物业）有权要求乙方（新思维公司）补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，或采取相应限制性措施。逾期30日，甲方（原告西部现代物业）有权停止向乙方（新思维公司）提供物业管理服务。2010年8月20日新思维公司向原告出具《告知函》，显示新思维公司为方便装修期间的物业管理，于2010年5月26日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议是为解决承租人未入住，原告无法与实际使用人签订物业管理服务合同的问题签订的过度协议。现房屋已装修完毕，承租人被告新能源公司已实际使用，原告与房产实际使用人建立物业管理服务关系，原告与新思维公司签订的《前期物业管理服务协议》终结。后原告未和被告新能源公司重新签订物业管理服务协议，但是一直按照《前期物业管理服务协议》约定支付相关费用。同时查明，2013年2月羿克、叶芾与新思维公司签订《协议书》，约定新思维公司与被告泰利公司签订的《投资合作协议》所涉出租房屋系羿克、叶芾夫妻共同财产，该协议所涉及的权利义务归羿克、叶芾，新思维公司不享有该协议的实体权利义务。被告泰利公司从2010年9月即开始使用西安市雁塔区高新路2号西部国际广场东座20层北户房屋，并由原告西部物业对其提供物业管理服务。2010年11月22日被告低碳协会向原告出具承诺书，表示被告协会正在筹建阶段，未能及时缴纳物业各项费用，故被告低碳协会承诺在2010年12月5日之前结清全部物业费用。后被告于2010年12月6日向原告交纳了部分费用，后一直是陆续交纳，逐渐冲抵。2013年8月30日原告西部现代物业向被告低碳协会发出催费函，显示被告低碳协会自2012年3月1日至2013年8月30日拖欠物业服务相关费用190101.12，要求被告低碳协会在收到催费函之日起十日内交清所欠费用，逾期未交则原告将停止对被告低碳协会提供相关物业服务。后被告于2013年9月30日、2013年10月12日向原告交纳了两次费用，相关费用冲抵至2012年5月31日。但仍未将拖欠的费用交清。后原告于2013年11月8日向被告再次发出催费函，但被告仍未缴纳拖欠费用。2014年10月24日原告第三次向被告低碳协会发出催费函，显示被告低碳协会自2012年6月1日起至2014年9月30日已累计拖欠电梯费14966元、空调费132382.08元、物业费125215.99元、公摊水费2503.30元、冷水费480.20元，共计275547.57元，要求被告低碳协会在2014年10月31日前付清，逾期未付则原告将强制停止对被告的物业服务，但被告一直未能向原告支付拖欠的物业费，后于2014年10月31日搬离承租房屋。再查明，被告泰利公司与被告低碳协会的法定代表人均是郝启舜，两被告的办公地址均为西安市雁塔区高新路2号西部国际广场东座20层北户822.25平方米写字间，且公司财物、人员均相同。在后期合同履行过程中，一直是以被告低碳协会的名义在向原告西部现代物业支付房屋租金。上述事实，有前期物业管理服务协议、投资合作协议、催费函、承诺书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，以上证据已经本庭核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，新思维公司与被告泰利公司签订《投资合作协议》约定将位于西安市雁塔区高新路2号西部国际广场东座20层北户822.25平方米写字间出租给被告泰利公司使用，后经房屋所有权人羿克、叶芾进行追认，认可该房屋系其两人的共同财产，与该房屋有关的权利义务归羿克、叶芾，新思维公司不享有该协议的实体权利义务，即上述房屋系房屋所有权人羿克、叶芾出租给被告泰利公司使用，故被告泰利公司有权使用上述房屋。后两被告公司作为物业的实际使用人在原告的物业管理区域范围内居住，并享受原告西部现代物业提供的物业管理服务，且两被告公司一直按照原告与新思维公司签订的物业合同约定的物业费标准向原告交纳相关物业费用，即原告西部现代物业与两被告公司已形成了事实上的物业服务关系。则原告向两被告公司提供物业服务，两被告公司即应向原告支付相关物业管理费用。但两被告在支付部分物业费用后开始拖欠，其行为已构成违约。根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此对于原告要求被告支付自2012年6月1日起至2014年9月30日已累计拖欠物业费275547.57元的请求，本院依法予以支持。故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告陕西泰利新能源控股集团有限公司、陕西低碳发展协会共同向原告陕西西部现代物业管理有限公司支付自2012年6月1日起至2014年9月30日已累计拖欠电梯费14966元、空调费132382.08元、物业费125215.99元、公摊水费2503.30元、冷水费480.20元，共计275547.57元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告陕西西部现代物业管理有限公司其余的诉讼请求。本案案件受理费5492元，由原告陕西西部现代物业管理有限公司承担78元，被告陕西泰利新能源控股集团有限公司、陕西低碳发展协会承担5414元。由于原告已预交，两被告在支付上述款项时向原告一并付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张元平
人民陪审员 王继红
人民陪审员 崔宝生
二〇一六年一月七日
书 记 员 高彩娥 来源：百度“”