江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民三终字第362号
上诉人（原审被告）：吉安市六合盛置业发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区跃进路46号。
法定代表人：汪传坚，该公司董事长。
委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：钟宇祺。
委托代理人：曾建龙，江西吉泰律师事务所律师。
上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司（以下简称六合盛公司）因与上诉人钟宇祺商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2011年10月18日，原告钟宇祺与被告六合盛公司签订《商品房买卖合同》，约定原告钟宇祺购买被告开发的位于吉安市吉州区跃进路32号5幢1-11店面，房屋面积57.94平方米，单价为10670元／平方米，房屋总价为618220元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应按已付房款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告照合同约定交清了全部购房款。之后，经房屋面积实测，原告实际缴纳的房款为617900元。原告于2012年9月21日收房，于2012年10月8日向被告缴纳办证费用30690元，但被告未办理房屋产权登记的备案。原审法院认为：钟宇祺与六合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效。钟宇祺按合同约定支付了全部购房款，六合盛公司应按合同约定于商品房交付使用后的180日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，但六合盛公司未履行上述义务，构成违约，六合盛公司应依法返还已收取的办证费用30690元并且按照合同约定向钟宇祺支付违约金12358元。钟宇祺主张六合盛公司赔偿办证费用产生的利息损失因双方在合同中并未约定，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：
一、被告吉安市六合盛置业发展有限公司支付原告钟宇祺逾期办证违约金12358元，限判决生效后五日内付清；
二、被告吉安市六合盛置业发展有限公司返还原告钟宇祺办证费用30690元，限判决生效后五日内付清；
三、驳回原告钟宇祺的其他诉讼请求。案件受理费1001元，减半收取，由原告钟宇祺负担50元，被告六合盛公司负担450元。
上诉人六合盛公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判驳回钟宇祺的诉讼请求。其理由是：
一、原判决认定事实错误，适用法律不当，一审法院按照合同约定的已付房款的2%支付违约金明显过高；在本次逾期办证事件中，六合盛公司已履行了办证的相关协助义务，并无过错，故无需承担赔偿责任。首先，六合盛公司与上诉人钟宇祺于2011年10月18日签订了《商品房买卖合同》，并且钟宇祺于2012年9月21日已经收房。六合盛公司虽然延期办理了房产证，但这并未对钟宇祺造成实际的损失，按照合同约定的已付房款的2%支付违约金明显过高。因此，六合盛公司无需支付违约金给钟宇祺，且要按钟宇祺的实际损失来计算损失。其次，延期办理房产证并不是六合盛公司的原因所造成的。根据房产权证登记机关的相关安排，六合盛公司所开发的滨江六合盛世小区在接到办证开通的时间后，六合盛公司就积极在配合办证的事宜。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。再次，《对最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥第18条规定的解读》中阐明：“商品房买卖合同的出卖人在履行转移房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”六合盛公司在商品房交易中诚实守信，并且已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因逾期办证可以免责。导致逾期办证实属六合盛公司不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。
二、六合盛公司代收的办证费为涉案房屋的契税，原审判决既要六合盛公司返还该办证费，又要六合盛公司为钟宇祺办理该涉案房屋的契税证，前后矛盾，于法无据。六合盛公司代收的办证费是钟宇祺所购买房屋的契税费用，钟宇祺所涉案房屋发办理房屋所有权证和土地所有权证，必须要先缴纳该涉案房屋的契税，该办证费是国家相关部门收取的。原审判决要求六合盛公司返还钟宇祺办证费的判决，与事实不符。如果钟宇祺要求六合盛公司返还该办证费，六合盛公司就没有再为钟宇祺办证的义务。自此，应当由钟宇祺自己办理房屋契税证、房屋所有权证和土地所有权证。针对六合盛公司的上诉，钟宇祺答辩称：钟宇祺与六合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。根据双方签订合同第15条的规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关报案，如因出卖人的原因，导致买受人在规定期限内不能取得房屋产权的，如买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。钟宇祺收取商品房远远超过合同规定的期限，并且已经将办理权属证书所需的资料及办证费用交付给了六合盛公司，钟宇祺未能在合同规定的期限内取得权属证书，六合盛公司违约，应该根据商品房合同约定承担违约金。六合盛公司应该支付逾期办证产生的利息。钟宇祺是根据六合盛公司的通知将办证费用交付给六合盛公司的，六合盛公司也实际收到了该办证费用，并向钟宇祺出具了发票和收据等书面资料，因六合盛公司在明知不能办理房产证的情况下，还通知钟宇祺向其支付办证所需的各种费用，钟宇祺在交了上述办证费用后，在办不了房产证的情况下，多次要求六合盛公司退还办证费用，而六合盛公司总是以各种理由予以拒绝，至今该费用已在六合盛公司处将近3年之久，因此，办证费用产生的利息损失理应由六合盛公司承担。钟宇祺要求六合盛公司按银行同期贷款利率6.18%计算办证费用利息符合法律规定。
上诉人钟宇祺对上述判决亦不服，向本院提出上诉，请求依法撤销原判第二项，改判六合盛公司支付逾期办证费用产生的利息损失4980.7元。其理由为：
一、一审法院认定事实错误且自相矛盾。一审法院认为钟宇祺主张六合盛公司赔偿办证费产生的利息损失因双方在合同中没有约定，不予支持。这属于事实认定错误，且与一审法院认定的六合盛公司应返还钟宇祺的办证费用自相矛盾。六合盛公司已收取了钟宇祺的办证费用30690元，一审法院认定六合盛公司应依法返还已收取的办证费用，从这可以看出一审法院是依法而不是依约要求六合盛公司返还已收取的钟宇祺的办证费用，且双方签订的《商品房买卖合同》中没有约定六合盛公司收取钟宇祺的办理房产证和土地所有权证所需要费用。但在认定钟宇祺要求六合盛公司赔偿已收取的办证费产生的利息损失时，一审法院却以双方在合同中没有约定为由不予认定。对该事实的认定应按照认定返还办证费用一样，不是根据双方签订的合同而是根据法律，况且在双方签订的《商品房买卖合同》中对此确实没有约定。同时六合盛公司收取了钟宇祺的办证费用近两三年，既没有办证，也没有通知钟宇祺领回，依法依理应向钟宇祺赔偿该费用产生利息损失。
二、一审适用法律不当。一审在认定六合盛公司应否向钟宇祺赔偿办证费产生的利息损失时，认定错误并且自相矛盾，导致适用法律上必然不当。针对钟宇祺的上诉，六合盛公司答辩称：违约金和利息损失不能双重适用，违约金本身就是一种损失补偿。要求驳回对方的上诉请求。根据双方上诉人的上诉理由和答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、上诉人六合盛公司是否应返还上诉人钟宇祺的办证费用及逾期办证违约金？2、上诉人六合盛公司是否应当支付上诉人钟宇祺办证费用的利息损失？二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：钟宇祺与六合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。钟宇祺已按合同约定付清了购房款且已收房，但六合盛公司未按合同约定如期将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，且未提供任何证据证实其已履行完成房屋初始登记的协助义务，其理应按合同约定支付逾期办证违约金。原审法院按照合同约定的已付房款的2%判决六合盛公司支付逾期办证违约金，符合双方的合同约定，并无不妥。六合盛公司上诉称，钟宇祺已经收房，虽然六合盛公司逾期办证，但未给钟宇祺造成实际损失，而且六合盛公司已经履行了办证的相关协助义务，不存在过错，且按照已付房款的2%支付违约金过高。
本院认为，六合盛公司的该上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持。六合盛公司上诉又称，其代收的办证费是契税，原审判决既要六合盛公司返还该办证费，又要六合盛公司为钟宇祺办理契税证，于法无据。
本院认为，钟宇祺按合同约定支付了全部购房款，六合盛公司应按合同约定于商品房交付使用后的180日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，但六合盛公司未履行上述义务，构成违约，且在二审庭审过程中自认其已将钟宇祺缴纳的办证费用用于他处，何时能为钟宇祺办证处于不确定状态，六合盛公司应依法返还已收取的办证费用30690元，钟宇祺可在六合盛公司的配合下，自行前往房管部门办理房产证。而且，一审判决并未要求六合盛公司为钟宇祺办证。因此，六合盛公司的该上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持。钟宇祺上诉称，不能以双方的合同没有约定而不支持其主张的利息损失4980.7元。
本院认为，六合盛公司一直没有履行为钟宇祺办证的协助义务，虽然六合盛公司与钟宇祺的合同中只约定了逾期办证的违约金计算标准，但六合盛公司收取钟宇祺缴纳的办证费30690元已达三年之久，给钟宇祺造成了损失，钟宇祺主张六合盛公司赔偿办证费用的利息损失是损害赔偿的范围，但其主张按利率6.18%计算该利息损失超过了银行同期贷款利率的标准，
本院认为，应当从2012年10月8日起按照银行同期贷款利率的标准计算钟宇祺的利息损失至2015年5月28日。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未支持钟宇祺的办证费用利息损失欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第667号民事判决第一、二、三项；
二、上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司支付上诉人钟宇祺利息损失（自2012年10月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2015年5月28日），限本判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1001减半收取500.5元，二审案件受理费4194元，共计4694.5元，由上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司负担4644.5元，上诉人钟宇祺负担50元。本判决为终审判决。
审 判 长 王文忠
审 判 员 廖东江
代理
审判员 胡 婧
二〇一六年一月七日
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