浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第1379号原告骆桂芳。委托代理人万剑飞、吴丹，浙江六和律师事务所律师。被告王长春。被告杭州博欢电子科技有限公司，住所地杭州市江干区采荷嘉业大厦5幢811室。法定代表人王长春。以上两被告委托代理人吴泳波、罗梦倩，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
原告骆桂芳为与被告王长春、杭州博欢电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月10日向本院提起诉讼。本院受理后，由
审判员韩涛独任审判，于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告骆桂芳委托代理人吴丹，被告王长春、杭州博欢电子科技有限公司委托代理人吴泳波、罗梦倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告骆桂芳诉称：2015年5月24日，原告与被告王长春签订《写字楼租赁合同》，约定原告将其所有的位于杭州市江干区采荷嘉业大厦5幢811-813房屋出租给被告王长春使用，原告于2015年5月25日前将房屋腾空交予被告王长春；房屋第一年的租金为191594元，第一年采取按每六个月为一期的方式支付，第一期租金共计95797元，被告王长春应于2015年5月26日前支付。《写字楼租赁合同》特别约定，被告王长春“不能再此房屋经营手机维修、售后，等一切业务链接”，否则需要赔偿押金及6个月租金，并在一个月内搬出此房屋，原告不承担被告王长春违约装修费用。该合同由杭州三缘地产咨询代理有限公司见证。《写字楼租赁合同》签订后，原告依约将房屋交予被告王长春，被告王长春也已支付押金及6个月租金。被告王长春以该房屋为住所设立公司，即被告杭州博欢电子科技有限公司。但两被告违反合同约定，在房屋内经营手机的维修和售后，原告劝说无果。故诉至本院。现请求判令：1、解除原告与被告签订的《写字楼租赁合同》，两被告立即腾退并返还其承租的位于杭州市江干区采荷嘉业大厦5幢811-813房屋；2、两被告支付自2015年6月25日起至房屋实际返还之日止的租金，租金标准按《写字楼租赁合同》标准计算；3、两被告支付违约金人民币105797元；4、诉讼费用由两被告承担。
被告王长春、杭州博欢电子科技有限公司辩称，1、2015年6月起被告已经没有经营手机售后和维修，所以原告无权要求解除合同。被告严格履行写字楼租赁合同，原告已经不存在解除事由。2、原告以法定解除的理由来解除合同，但本案合同目的原告已经完全实现。3、双方签订合同至今还没有满半年，被告为此支付了5万元，若现在解除合同造成被告有很大的损失，缺乏法律规定。4、原告在履行合同过程中没有任何损失，原告据此要求赔偿是没有任何依据的。
原告骆桂芳为支持其诉称，向本院提交了如下证据：1、写字楼租赁合同1份，证明原告与被告王长春签订《写字楼租赁合同》，约定租期、租金及支付方式、双方权利义务和违约责任等的事实。2、营业执照、服务工单、移动电话维修收款凭证1组，证明被告王长春以出租房屋为住所设立被告杭州博欢电子科技有限公司，两被告违反《写字楼租赁合同》的约定，将房屋用于手机的维修及售后的事实。经庭审质证，被告王长春、杭州博欢电子科技有限公司对证据1三性无异议，原告口头承诺被告在没有第三方介入情况下是可以经营手机维修的，也在原告的帮助下办理的营业执照。后被告也已经停止手机维修业务。对证据2真实性、合法性无异议，但被告认为该三份证据与本案没有关联性。营业执照证明被告有维修手机的权利，不能证明被告实际在经营手机维修业务，实际上被告在原告要求下已经停止手机维修业务，所以原告不能据此解除合同。维修公章和收款凭证只能证明那个时间点的情况，不能证明现状，而且被告也停止维修手机业务了。
本院认为，被告王长春、杭州博欢电子科技有限公司对证据1无异议，故本院予以认定，被告王长春、杭州博欢电子科技有限公司对证据2真实性无异议，故本院对该证据真实性予以认定。
被告王长春、杭州博欢电子科技有限公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据：照片3份，证明案涉房屋的现状。经庭审质证，原告骆桂芳对该份证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告没有在经营手机维修业务。
本院认为，原告骆桂芳对证据真实性无异议，故本院对该真实性予以认定。综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：2015年5月24日，原告骆桂芳（由胡晓萍代签）作为出租方（甲方）、被告王长春作为承租方（乙方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于杭州市江干区采荷嘉业大厦5幢811-813房屋的房屋出租给乙方使用，建筑面积249.96平方米；房屋用途为办公用房；房屋租赁期限为3年，自2015年6月25日起至2018年6月24日止，甲方应于2015年5月25日前将该房屋腾空归还乙方，免租装修期为30天，即自2015年5月25日至2015年6月24日，免租装修期间免收房屋租金，免租装修期间的物业管理费、水电费用由乙方承担；该房屋第一年的租金为191594元，第二年的租金为191594元，第三年的租金为210753元；第一年采取按每六个月为一期的方式向甲方支付租金，第二年与第三年采取按每12个月为一期支付的方式向甲方支付租金，第一期租金共计人民币95797元，支付时间为2015年5月26日前支付，第二期租金共计人民币95797元，支付时间为2015年11月26日前支付，第三期租金共计人民币191594元，支付时间为2016年5月26日前支付，第四期租金共计人民币210753元，支付时间为2017年5月26日前支付；乙方应于2015年5月25日前向甲方支付，计人民币1万元给甲方作为押金，甲方验房同意后，乙方将该房屋钥匙交于甲方，同时甲方将于退租五日内将此押金全部归还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以押金抵付租金等费用；甲乙任何一方如未按约履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下视为违约，乙方违约责任为乙方不能在此房屋经营手机维修、售后等一切业务，若乙方违约，赔偿甲方押金及六个月租金，并一个月内搬出此房屋，甲方不承担乙方违约装修费用，等等。合同签订后，被告王长春向原告骆桂芳支付自2015年6月25日起至2015年12月24日止房屋租金人民币95797元及押金人民币10000元。2015年6月10日，案外人解晓龙在位于案涉房屋的被告杭州博欢电子科技有限公司办理手机维修业务，被告杭州博欢电子科技有限公司出具服务工单及收款凭证。另查明，被告杭州博欢电子科技有限公司成立于2015年6月5日，住所地为杭州市江干区采荷嘉业大厦5幢811室，法定代表人为被告王长春，该公司经营范围为服务：电子产品、通讯产品、计算机软硬件的技术开发、技术服务、技术咨询、技术成果转让，电子数码产品、家用电器及通讯器材的上门维修，等等。涉案房屋现仍由王长春、杭州博欢电子科技有限公司占有使用。
本院认为，原、被告签订的《写字楼租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。本案中，《写字楼租赁合同》明确约定王长春不能在此房屋经营手机维修、售后等一切业务，若王长春违约，赔偿甲方押金及六个月租金，并一个月内搬出次房屋，骆桂芳不承担王长春违约装修费用，根据原告提供的证据，被告王长春以案涉房屋为住所所设立被告杭州博欢电子科技有限公司确实存在经营手机维修的业务，该行为已构成违约，原告据此要求解除原告与被告签订的《写字楼租赁合同》，两被告腾退并返还其承租的位于杭州市江干区采荷嘉业大厦5幢811-813房屋，于法有据，本院予以支持。两被告主张2015年6月开始已未从事与手机维修业务有关的事宜，原告行使解除权的时候已经不存在解除事由的辩称，缺乏相应证据予以佐证，故本院不予采信。就原告主张两被告支付自2015年6月25日起至房屋实际返还之日止、按《写字楼租赁合同》标准计收的租金。
本院认为，合同解除后，原告诉请被告支付合同解除前依合同约定的租金理由正当，但结合被告王长春已支付自2015年6月25日起至2015年12月24日止房屋租金，故被告王长春应支付自2015年12月25日起的租金及房屋占有使用费按照双方签订的《写字楼租赁合同》约定的租金标准计算至王长春、杭州博欢电子科技有限公司实际搬离案涉房屋之日止。原告主张被告杭州博欢电子科技有限公司对上述房租、房屋占有使用费承担共同清偿责任，于法无据，本院不予支持。合同解除后，被告王长春、杭州博欢电子科技有限公司应依约依法及时将租赁物返还给原告，故原告此节诉请理由正当，就腾退的时间本院酌情予以确定。关于原告主张的解约违约金问题。因被告王长春违约导致合同提前解除，原告据此主张违约金，本院予以支持。双方在《写字楼租赁合同》约定，“乙方违约，赔偿甲方押金及六个月租金”，该约定过分高于其实际损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益合同的剩余租期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将解约违约金酌情确定为四个月租金人民币63865元，而被告王长春已预交押金人民币10000元应在其应承担解约违约金中予以考虑并扣除，王长春还应支付违约金人民币53865元。原告主张被告杭州博欢电子科技有限公司共同承担违约责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、二百二十七条之规定，
判决如下：
一、解除原告骆桂芳与被告王长春于2015年5月24日签订的《写字楼租赁合同》。
二、被告王长春于本判决生效之日起十日内支付原告骆桂芳自2015年12月25日起至被告王长春、杭州博欢电子科技有限公司实际腾空之日止，按照双方签订的《写字楼租赁合同》约定的租金标准计算的房屋租金、房屋占有使用费。
三、被告王长春于本判决生效之日起十日内支付原告骆桂芳违约金人民币53865元。
四、被告王长春、杭州博欢电子科技有限公司于本判决生效后三十日内将其承租的位于杭州市江干区采荷嘉业大厦5幢811-813房屋腾空并交还给原告骆桂芳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告骆桂芳的其他诉讼请求。按规定减半收取案件受理费人民币1208元，由原告骆桂芳负担人民币593元，由被告王长春负担人民币615元，被告应负担的诉讼费应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2416元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 韩 涛
二〇一六年一月七日代
书记员 邵翩翩 来自：