黑龙江省佳木斯市前进区人民法院民 事 判 决 书（2015）前民初字第174号原告李某，男，1980年出生，汉族。委托代理人彭xx、陶xx，佳木斯市龙江法律服务所法律工作者。被告鹤岗市某安装公司。法定代表人耿某，经理。被告佳木斯某开发公司。法定代表人张某，经理。委托代理人沈xx、程xx，黑龙江沈xx律师事务所律师。委托代理人周某，该公司职员。
原告李某与被告鹤岗市某安装公司（以下简称某公司）、佳木斯某开发公司（以下简称某开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人彭xx、陶xx，被告融和房地产开发有限公司的委托代理人程xx、周某到庭参加诉讼，被告某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李某诉称：2012年12月24日，原告在被告某公司办公处以25万元的价格，认购杏林湾小区A栋5-22-3号住宅。后从案外人于金星手里拿到钥匙。2014年6月下旬，原告回家时，发现门锁被换。杏林物业告知，被告融合公司不承认此房已经顶账给被告某公司，故不准许入住。现原告诉至法院，要求判令1、被告鹤岗市某安装公司、佳木斯融和房地产开发公司履行购房协议，交付所购房屋；2、如果不能交付房屋，判令被告鹤岗市某安装公司退还所交房款25万元，被告耿雷、佳木斯融和房地产开发公司承担连带责任；3、被告承担诉讼费用。
被告融和公司辩称：被告于2010年取得佳木斯市前进区“杏林湾”小区的开发许可。2014年6月，被告发现原告在未办理任何交款及进户手续的情况下，私自占用被告所有的杏林湾小区A栋5-22-3室住宅楼房。后被告融和公司就换锁，将房屋收回。原告与某公司没有购房协议，只是交付了25万元，对造成的损失应由某公司承担；原告与融和公司没有任何购买商品房约定及款项往来，双方不存在合同关系；原告作为完全民事行为能力人，应明确清晰购买商品房应履行的手续即到开发商处办理认购协议、商品房买卖协议并交付房款，办理入户手续，而原告完全违背了商品房买卖相关程序，擅自入住已构成对融和公司的侵权，该诉争房屋市场价格在35万元以上，而其以低价25万元购买房屋，主观是为了贪图便宜，作为正常的购房人主观上具有恶意性，其与某公司的合同约定应为无效合同。原告认为此房为抵账房，没有任何证据，其与耿兆军的买卖侵害了被告利益。被告某公司未出庭、未答辩。原告为支持其诉讼主张，提供证据如下：证据一、企业注册信息查询单一份、耿某居住证明一份。欲证明被告融和公司诉讼主体适格。经庭审质证，被告某公司未出庭，视为放弃质证权利；被告融和公司对上述证据均无异议。
本院经审查认为：上述证据形式合法，与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。证据二、工程安装合同复印件一份。欲证明被告某公司与被告融和公司签订了工程安装合同，约定融和公司以抹账房方式进行工程结算，某公司可以对抵账房屋自行销售。经庭审质证，被告某公司未出庭，视为放弃质证权利；被告融和公司对真实性没有异议，但认为合同明确约定抹账房的价款为开盘价降200元每平方米，此期间某公司对抵账房屋销售房款应存入融和公司账户；所谓的自行销售是指某公司可以联系购房人，但购房合同及入户手续、销售房款必须与房屋所有人融和公司进行签订及交易，只有存在融和公司、某公司、购房人三方签订的房屋买卖协议，融和公司才认可系抵账销售的房屋。
本院经审查认为：因被告对真实性无异议，且该证据与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。证据三、抵顶工程款房屋明细表两份复印件。欲证明原告购买的房屋A栋5-22-3室是抹账房中的房屋，此证据有融和公司的张xx签字；诉争房屋原系2单元，现改为5单元。经庭审质证，被告某公司未出庭，视为放弃质证权利；被告融和公司对真实性有异议，认为该证据系复印件且不是融和公司出具的，没有加盖公司公章，也不是公司出具的房源，不具有证明效力；原告所认为的房号变动没有证据证实，原告现在从耿某手中买售的房屋不是融和公司抵账给耿某的房源。
本院经审查认为：虽该证据系复印件，但结合双方当事人陈述，被告融和公司对其用“杏林湾”小区房屋抵顶拖欠被告某公司工程款的事实并未予否认，故对此予以确认。证据四、收据两份复印件。欲证明原告已经交付房款，其中一张收据融和公司工作人员周某在收据上签字。经庭审质证，被告某公司未出庭，视为放弃质证权利；被告真实性有异议，该证据无融和公司公章，且该笔房款没有交到融和公司，而是交给了经手人于金星。
本院经审查认为：该组证据与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。证据五、委托书、承诺书及收据各一份。欲证明被告某公司承诺原告最晚于2013年6月30日前为原告办理入户手续，原告将购房款25万元现金交付被告某公司经理耿某，耿某原告出具收据。经庭审质证，被告某公司未出庭，视为放弃质证权利；被告融和公司有异议，认为该组证据系某公司出具，是某公司的单方买卖行为，如造成违约，应由承诺人耿兆军及某公司承担违约责任，委托书上明确房屋价款358084.8元，而原告与某公司房屋交易价款仅为25万元，原告与某公司单方以低价格进行交易，未经融和公司审核通过，严重侵害了融和公司的合法利益，造成的损失应由原告、耿某及某公司承担；25万元的房款全部交入某公司，上述的3000元预交款在25万元中没有交付融和公司。
本院经审查认为：上述证据形式合法，与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。证据六、通告一份。欲证明原告已经取得该房屋使用权，被杏林湾物业强行换锁。经庭审质证，被告某公司未出庭，视为放弃质证权利；被告对真实性无异议，2014年被告清查房源，发现原告房屋没有任何手续及入户证明，故认为其系非法的，原告称此房为抵账房，原告需到公司办理手续，现原告与宏顺系单方买卖，故被告不认可该房屋系抵账房。
本院经审查认为：上述证据形式合法，与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。证据七、2014年6月24日原告与耿某的电话录音整理资料一份。欲证明耿某承认收到原告的购房款25万元。经庭审质证，被告某公司未出庭，视为放弃质证权利；被告融和公司对真实性没有异议，但认为该证据能证明耿兆军存在诈骗行为，原告与耿某之间具有恶意串通、诈骗融和公司房产的行为，双方均具有恶意性，诈骗行为不受法律保护，无权向融和公司主张权利。
本院经审查认为：上述证据形式合法，与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。被告融和公司为支持其诉讼主张，提供证据如下：证据一、诉争房屋的销售合同及收款票据各一份。欲证明诉争房屋已经合法出售给闫xx、赵xx。经庭审质证，原告对该证据真实性没有异议，但此房销售也没有卖到35万；此外，此房屋销售为2015年1月28日，系被告融和公司强行将原告赶出此房屋后销售的，此房屋销售手续形式完备，但侵害了原告合法权益，故应为无效，予以撤销；因为市政府已经做出协调，融和公司承诺房屋不进行买卖，故该房屋不应买卖。
本院经审查认为：因原告对上述证据真实性无异议，且该证据与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。被告某公司未提供证据。根据本院审查认定的证据，结合当事人陈述，本案基本事实如下：被告融和公司于2010年取得佳木斯市前进区“杏林湾”小区的开发许可，同年12月融和公司与被告某公司签订《工程安装合同》，约定原告将其开发的杏林湾小区A、B、C栋楼水暖、电照，A、B、C、D、E栋消防工程及安装以包工包料的形式发包给第三人。其中水暖单价为73元／㎡、电72元／㎡、消防87元／㎡，工程总价款以全部实际发生土建建筑工程量结算。后双方以抹帐房形式（立体砍块）进行工程结算，房价以开盘价降200元／㎡抵给某公司，此期间某公司可对顶帐房屋自行销售，售房款存入原告帐户。合同签订后至2011年10月26日，被告融和公司向被告某公司出具抵工程款房屋明细（A栋共48户），抵顶工程款22321279.2元，上述抵帐房屋中包括本案诉争房屋即A栋5-22-3号。后被告依该明细开始对外销售房屋。2013年1月房屋竣工后，被告某公司单位法人代表耿某将本案争议房屋出售给原告，原告支付被告某公司购房款25万元。后原告取得房屋钥匙后装修入住。2014年6月，被告融和公司杏林湾物业将涉案房屋门锁更换。另查，涉案房屋已经被融和公司出售给案外人闫xx、赵xx，并被案外人占有。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告融和公司作为诉争房屋的开发单位，于2011年1月23日以书面合同的形式约定，将本案争议房产在内的48户房屋抵顶给本案被告某公司（房屋施工单位），用于支付其工程款。同时，合同约定，某公司可在抵帐房屋明细内自行对外销售房屋。该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在此情况下，房屋事实上已不属于被告融和公司的财产，被告某公司享有一定的处分权。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，签订合同的当事人意思表示真实，未违反法律强制性规定的，应为有效。在缔约时被告某公司并不存在对原告的隐瞒欺诈等情形，双方都明知该标的物属于被告融合公司所有，且自愿接受合同拘束。该合同性质上属自担风险的合同，其买卖的为未来之标的物，应当有效。然本案中，原告主张交付的房屋已出售给案外人且案外人已支付全部购房款并实际占有房屋，故对原告要求返还购房款的诉请本院予以支持。因被告融和公司并未参与原告与被告某公司的房屋买卖行为，故对原告要求被告融和公司承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告鹤岗市某安装公司于本判决生效之日起十日内，向原告李某返还购房款250000元；
二、驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由被告鹤岗市某安装公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 郭玺良
审 判 员 隋德鸣
人民陪审员 张迎新
二〇一六年一月七日
书 记 员 丛欣欣 更多数据：