江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太民初字第00608号原告中国银行股份有限公司太仓分行。负责人黄世忠，该行行长。委托代理人包忠华，江苏金太律师事务所律师。委托代理人吴进锋，江苏金太律师事务所律师。被告王丹妮。被告龚伟忠。委托代理人李永辉，江苏至誉律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司太仓分行诉被告王丹妮、龚伟忠确认合同无效纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司太仓分行的委托代理人包忠华、吴进锋（未参加第二次庭审），被告龚伟忠的委托代理人李永辉到庭参加诉讼。被告王丹妮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司太仓分行诉称：2010年8月27日，原告与张靖及被告王丹妮签订《借款合同》及《贷款抵押合同（个人经营性物业抵押贷款）》各一份，合同约定张靖及被告王丹妮向原告借款960万元，期限10年，张靖及被告王丹妮以其名下位于太仓市城厢镇新东街门面房11#、12#、13#房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了相应的房屋抵押登记手续。嗣后，原告按约发放贷款，但因张靖及被告王丹妮未能按约还本付息，原告诉至法院并形成（2014）太商初字第0618号《民事判决书》，根据判决内容，原告有权以抵押房屋通过折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。该判决生效后，债务人未自觉履行义务，原告遂申请法院执行。执行法官在执行勘察房屋现场时发现，抵押房屋已被王丹妮于2014年1月28日出租给被告龚伟忠，两人签订了书面房屋租赁合同，并约定了长达15年的租期且租金450万元在合同签订后三日内一次性付清。原告认为，被告王丹妮明知房屋抵押给原告，且在负有债务的情形下仍与第三方恶意串通，在未告知也未经抵押权人同意的情况下，人为地制造将抵押房屋出租并一次性支付15年租金的假象，阻止原告实现抵押权，严重损害了原告作为抵押权人的合法权益，该合同显属无效。现原告诉至法院，请求判令两被告签订的《房屋租赁合同》无效，本案诉讼费用由两被告承担。被告王丹妮未作答辩。
被告龚伟忠辩称：被告签订的房屋租赁合同合法有效，并不存在原告所述的恶意串通，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年8月27日，原告与张靖、被告王丹妮签订了编号为2010-7250-10-122的《中国银行借款合同》一份，由原告向张靖提供960万元的借款，借款期限120个月，被告王丹妮提供抵押担保。同日，原告与太仓市永隆五金电器有限公司（2011年8月3日经工商登记部门变更公司名称为太仓市谦博实业有限公司，法定代表人为张靖）签订编号为2010-7250-10-122的《中国银行贷款保证合同》一份，约定由该公司为张靖的上述贷款提供连带责任保证。2010年8月29日，原告与张靖、被告王丹妮签订了编号为2010-7250-10-122的《中国银行贷款抵押合同》一份，被告王丹妮以其位于太仓市城厢镇新东街门面房11#、12#、13#房屋（房产证号：太房权证城厢字第××号）提供抵押担保，并办理了抵押登记手续（他项权证号：太房他证城厢字第01000539**，抵押债权数额960万元）。保证和抵押合同约定的担保的主债务范围包括但不限于主合同项下的贷款本金及利息，违约金、赔偿金以及主合同项下应承担的所有费用（包括但不限于公告费、公证费、律师代理费、诉讼费、保全费等实现债权的费用）。2010年8月，张靖、徐海东出具太仓经济开发区皇家至尊娱乐会所股东会协议一份，对张靖的上述960万元贷款承诺“以公司生产经营所得款归还该笔贷款，并承担全程连带责任担保”，并加盖了太仓经济开发区皇家至尊娱乐会所（系个体工商户，经工商登记的经营者为徐海东）公章。上述合同签订后，原告根据张靖的申请依约向其发放了960万元贷款。贷款合同签订后，张靖尚能按约还款，自2014年2月起张靖未能依约支付贷款本息。至2014年4月25日，尚欠原告本金7063296.45元，利息153490.03元。原告遂以张靖、太仓市谦博实业有限公司、徐海东及王丹妮为被告，提起诉讼。本院于2014年10月11日作出（2014）太商初字第0618号民事判决，判决：张靖归还原告借款本金7063296.45元，利息153490.03元（暂计算至2014年4月25日，之后按贷款合同中约定的逾期利率计算至判决生效之日），支付原告律师代理费143854元；张靖如到期不付，原告有权以被告王丹妮名下抵押的位于太仓市城厢镇新东街门面房11#、12#、13#房屋（房产证号：太房权证城厢字第××号；他项权证号：太房他证城厢字第01000539**，抵押债权数额960万元）通过折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；太仓市谦虚博实业有限公司对张靖的上述债务承担连带清偿责任；徐海东对张靖归还本息的债务承担连带清偿责任。上述判决业已生效，当事人未履行付款义务，原告遂向本院申请执行。执行过程中，原告知晓被告王丹妮与龚伟忠签订租赁合同，约定将王丹妮名下的位于太仓市城厢镇新东街门面房11#、12#、13#房屋出租给龚伟忠，原告遂诉至本院。上述事实，由原告提供的借款合同、贷款抵押合同、房屋他项权证、（2014）太商初字第0618号民事判决书以及原告当庭陈述等予以证实。另查明：2014年1月28日，被告王丹妮与被告龚伟忠签订《房屋租赁合同》，约定王丹妮将其名下位于太仓市城厢镇新东街门面房11#、12#、13#房屋共516平方米出租给龚伟忠使用。合同第四条“租赁期限、用途”约定租赁期共15年，自2014年1月28日起至2029年2月28日，龚伟忠在租赁期内，自领营业执照，自主经营；合同第五条“租金及支付方式”约定上述房屋租金一次性支付，租金总额450万元，合同签订后三日内一次性付清。合同签订之日，龚伟忠从其名下卡号尾号为2439的中国银行账户向王丹妮名下卡号尾号为7539的中国银行账户汇款450万元，王丹妮于同日向龚伟忠出具收条一份。经原告申请，本院对上述450万元的资金走向核实如下：2014年1月28日，王丹妮名下卡号尾号为7539的中国银行账户向殷州兵名下卡号尾号为3246的中国银行账户汇款450万元；同日，殷州兵名下卡号尾号为3246的中国银行账户向顾洪兵名下卡号尾号为3458的苏州银行账户汇款450万元；2014年2月11日，顾洪兵名下卡号尾号为3458的苏州银行账户（账号尾号为2487）向太仓宝汇贸易有限公司名下账号尾号为0805的苏州银行账户汇款450万元；次日，太仓宝汇贸易有限公司账号尾号为0805的苏州银行账户向太仓市凯博投资发展有限公司名下账号尾号为0341的苏州银行账户汇款449万元。上述事实，有原告提供的个人业务交易单、进账单，龚伟忠提供的中国银行客户回单、王丹妮出具的收条，双方均提供的房屋租赁合同，经原告申请本院向苏州银行调取的对账单、交易流水等予以证实。又查明：顾洪兵系太仓宝汇贸易有限公司的法定代表人、股东，担任该公司执行董事兼总经理；被告龚伟忠系太仓市凯博投资发展有限公司法定代表人、股东，担任该公司执行董事兼总经理；两家公司工商登记的住所地均为太仓市城厢镇太平北路62号601室。上述事实，由原告提供的工商登记资料予以证实。在本案审理过程中，本院要求原告提供其利益遭受损失的证据。原告认为，被告间订立租赁合同即构成妨碍其利益的实现，并未提供其他证据。
本院认为：《中华人民共和国担保法》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，实现抵押权后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，法律和行政法规并不禁止将抵押的房屋用于出租。被告王丹妮于2010年8月29日以其名下位于太仓市城厢镇新东街门面房11#、12#、13#房屋为张靖向原告的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。此后，王丹妮作为上述房屋的所有人，在法律无禁止性规定和贷款抵押合同无特别约定的情况下，其有权将房屋出租他人使用。而依法成立的合同，自成立时生效。故本案的争议焦点是王丹妮与龚伟忠签订的房屋租赁合同是否属于恶意串通，损害第三人即本案原告利益的无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。恶意，表明合同当事人的主观心理状态为故意；串通，表明合同当事人存在通谋行为；损害，表明若履行当事人订立的合同，将导致国家、集体或者第三人利益遭受损失。据此，构成合同法第五十二条第（二）项合同无效的要件有二：一是主观上存在恶意，且合同当事人存在勾结、串通的行为，即双方对于其所签订的合同将侵害第三人的利益均明知；二是客观上第三人将因该合同的履行而遭受利益损害。而是否“恶意串通”系个人心理活动，对其认定应采取推定方式，在综合分析相关证据的基础上，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，依照日常经验、行为习惯等，根据盖然性原则予以判断和认定。从王丹妮和龚伟忠签订的房屋租赁合同的内容看，租期长达15年且约定15年租金450万元一次性付清，而根据本院核实的资金走向情况，龚伟忠支付给王丹妮的450万元经过多个账户后又回到了龚伟忠实际控制的公司。对于相应的资金流动情况，两被告均未到庭作合理解释。上述疑点，显然会有签订租赁合同的双方恶意串通，损害他人利益的合理怀疑。但从客观上看，两被告签订房屋租赁合同的时间晚于抵押权登记的时间，不会对原告的利益造成损害。虽然合同法第二百二十九条规定了“买卖不破租赁”原则，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁合同不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人；《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他的用益物权不因拍卖而消失，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。以上法律条款确立解决租赁权与抵押权冲突的基本原则，何种权利设立优先即具有优先性，即设立优先原则。法律的目的在于通过规范权利的边界，实现社会各方利益的平衡。对于在先设立的租赁权，法律通过确立“买卖不破租赁”原则保护居于弱势地位的承租人，避免其处于不安的状态，以维护社会的稳定；对于在后设立的租赁权，如果因为存在租赁权影响抵押房屋的交换价值，使得债权人的债权无法清偿，执行中法院可以直接涤除租赁关系后进行拍卖，即不考虑拍卖财产上是否附设租赁权的问题。综上，两被告签订房屋租赁合同虽有恶意串通的嫌疑，但合同签订的时间点决定了其客观上无法达到损害原告利益的目的。现原告主张两被告于2014年1月28日就太仓市城厢镇新东街门面房11#、12#、13#的房屋租赁合同系恶意串通损害原告利益的无效合同，因缺乏客观要件，同时也未提供其他遭受利益损失的证据，本院对该诉讼请求不予支持。需要特别说明的是，在执行（2014）太商初字第0618号民事判决的过程中，法院应根据申请执行人的申请或依职权裁定涤除租赁关系后拍卖涉案房产，承租人则依据合同要求出租人承担违约责任。若承租人提出应当带租拍卖，对涤除租赁关系拍卖提出异议的，由法院根据民事诉讼法第二百二十七条规定处理，而无本起诉讼之必要。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国担保法》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：驳回原告中国银行股份有限公司太仓分行的诉讼请求。案件受理费42800元，公告费260元，合计43060元。由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王颖瑛
人民陪审员 陈蓉锦
人民陪审员 吴明珠
二〇一六年一月七日
书 记 员 陈 忆 微信公众号“”