长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2015）绿民二初字第847号原告长春市环境保护局朝阳分局，住所地长春市前进大街1855号。组织机构代码：42320814-5。负责人黄显威，局长。委托代理人周天宝，吉林今典律师事务所律师。被告王晓平，女，1955年3月30日生，汉族，现住长春市绿园区。委托代理人王大伟（系被告王晓平弟弟），男，1963年7月12日生，汉族，长春市铁路分局电务段科员，现住长春市。第三人李霞，女，1980年11月5日，汉族，天翼大药房经营者，现住长春市。委托代理人管海军（系李霞丈夫），男，1979年7月4日生，汉族，住长春市。第三人徐洋，男，1983年12月24日生，汉族，绿园区金龙超市经营者，现住长春市绿园区。第三人何锟，男，1980年9月2日，汉族，绿园区小四川麻辣涮肚店经营者，现住长春市绿园区。委托代理人李丹丹（系何锟妻子），女，1986年3月15日生，汉族，身份证住址：住吉林省。第三人长春市天翼大药房连锁有限公司，住所地长春市宽城区长江路620号。法定代表人赵晓娜，经理。第三人长春市天翼大药房连锁有限公司融生分公司，住所地长春市绿园区同心161号。组织机构代码：30991339-3。负责人李霞，经理。
原告长春市环境保护局朝阳分局诉被告王晓平、第三人李霞、徐洋、何锟、长春市天翼大药房连锁有限公司、长春市天翼大药房连锁有限公司融生分公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长春市环境保护局朝阳分局的委托代理人周天宝，被告王晓平的委托代理人王大伟，第三人李霞的委托代理人管海军、第三人徐洋、第三人何锟的委托代理人李丹丹出庭参加诉讼，第三人长春市天翼大药房连锁有限公司融生分公司、第三人长春市天翼大药房连锁有限公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告诉称：2010年7月20日，原告将位于长春市绿园区同心路7号建筑面积693平方米的房屋（三层楼房）租给被告使用，原、被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定租期为五年，自2010年8月1日至2015年7月31日止。年租金为人民币130，000.00元。约定该房屋不得转租。被告自己开办同心老年护理院。现合同已到期，被告仍继续占有使用原告房屋。经了解，被告未经原告同意，擅自将房屋租赁给第三人李霞、长春市天翼大药房连锁有限公司经营药店，租赁给第三人徐阳经营超市，租赁给第三人何锟经营餐饮。原告找到第三人时，第三人称均已向被告缴纳了租金，并且租赁期限均已超过被告租赁的期限，表示不同意迁出。
原告与被告为此协商未果，故诉至法院。原告认为，被告未经原告许可，擅自将原告的房屋转租给第三人，已经违反了合同约定。第三人租赁房屋时没有经过房屋所有权人同意，没有验明房主的情况下，就与被告签订租赁合同，明显不妥。因此，被告在无权处分和违约的情况下，签订的合同属于无效合同，故请求人民法院依据法律规定，判令被告与第三人签订的租赁合同无效，被告和第三人立即将位于长春市绿园区同心路7号的房屋腾出，返还原告使用；判令被告与第三人赔偿原告房屋租金损失，自2015年8月1日至被告腾出之日止，每日按356.00元计算；并判令被告迁出之前所发生的水、电、煤气、取暖、税费等经济损失由被告和第三人承担。
被告辩称：被告租赁房屋之前药店、超市就存在，并不是被告私自将房屋出租，只是当时为了便于管理，就说把这些房屋统一租给被告。原告要求我迁出我没有意见，但是护理院还有老人，我们与老人之间还有合同，不可能说走就走，现在就差半年，明年7月份我们把房屋倒出来不可以吗？第三人李霞述称：我们药店是2002年就开始在这里干，一直到现在，不可能说搬就搬，冬天柜台什么的根本搬不了，现在这么急我们也找不到房子，原告不把房子租给我，让我们搬走很正常，但是我们需要时间。第三人徐洋述称：原告说没有经他们同意被告私自将房屋租给我们不成立，因为我的超市在2002年就已经存在了，原告说不知情，这种说法不成立，我这个店是老店了，邻居都可以证明；原告说让我们搬走，房子是人家的，要回去也很正常，但是他没有提前通知我们，我们房租已经交了，我不清楚房租在谁手里，是在被告手里还是在原告手里我不清楚，如果在原告手里再让我们搬走太不合理了。第三人何锟述称：我们老老小小都指这个店，房子是我们租的，他们要收回房子很正常，但是我们这一年的房屋租金都已经交了，如果到期不租了应该提前告诉我们，到期还来收房费，我们做生意的，再找地方也不容易，我们损失也不小，这损失谁来承担，现在原告还要求我们赔偿，我们的损失谁承担？第三人长春市天翼大药房连锁有限公司融生分公司、第三人长春市天翼大药房连锁有限公司未出庭参加诉讼，亦未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。开庭审理中，原、被告及第三人为了证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证以及辩论，原告当庭提供了如下证据材料：1、天翼大药房连锁有限公司的工商登记简表和融生分公司的登记信息各一份，证明第三人天翼大药房连锁有限公司及融生分公司的主体身份。被告质证：没有异议。第三人李霞质证：没有异议。第三人徐洋质证：没有异议。第三人何锟质证：没有异议。2、长春市机构编制委员会文件，证明原告在2007年由长春市朝阳区环境保护局改名为长春市环境保护局朝阳分局。被告质证：没有异议。第三人李霞质证：没有异议。第三人徐洋质证：没有异议。第三人何锟质证：没有异议。3、房屋租赁合同，甲方为原告，乙方为被告，证明房屋租赁的期限到2015年7月31日，现在租赁期限已到期。合同第4条约定该房屋不得转租他人。被告质证：合同真实性没有异议，但是这个房子根本不是被告私自转租的，而是他们之前就已经租赁了。第三人李霞质证：没有异议。第三人徐洋质证：没有异议。第三人何锟质证：没有异议。4、租赁房屋的产权证，名称为长春市朝阳区环境保护局，发证时间2002年，现在原告名称已经变更，前面已经提供证据。被告质证：没有异议。第三人李霞质证：没有异议。第三人徐洋质证：没有异议。第三人何锟质证：没有异议。5、合同终止通知，2015年4月8日（系合同期满前3个月原告给被告发出的），略，证明原告已经通知被告终止合同，要求被告在合同到期后搬离。被告质证：不清楚这件事。第三人李霞质证：不清楚这件事。第三人徐洋质证：不清楚这件事。第三人何锟质证：不清楚这件事。6、融生分公司工商登记档案材料一份，公司于2015年1月份成立，证明天翼大药房连锁公司在申报分公司登记时以原告享有所有权的房屋作为办公地点，在核实地点时没有与原告核对产权登记，证明两位第三人天翼大药房有限公司及融生分公司在登记时有过错。被告质证：没有异议。第三人李霞质证：没有异议。第三人徐洋质证：不清楚。第三人何锟质证：不清楚。被告当庭未提供证据材料。第三人李霞当庭未提供证据材料。第三人徐洋当庭提供了转账明细一份，证明房屋租金7万元已经支付给被告。原告质证：没有异议。被告质证：没有异议，已经收到该款项。第三人何锟当庭提供了收条一份，证明2015年7月15日已将房屋租金交付给被告。原告质证：没有异议。被告质证：没有异议，已经收到该款项。第三人长春市天翼大药房连锁有限公司融生分公司、第三人长春市天翼大药房连锁有限公司未出庭参加诉讼，亦未进行举证、质证。
经审理查明：2010年7月20日，原告将位于长春市绿区同心路7号、建筑面积693平方米的房屋（三层楼房）租给被告使用，原、被告间签订了《房屋租赁合同》。合同约定租期为5年，自2010年8月1日至2015年7月31日停止，年租金130，000.00元，约定该房屋不得转租。合同签订后，被告自己开办同心老年护理院、被告将所租房口头又转租给第三人李霞、长春市天翼大药房连锁有限公司经营药店即第三人长春市天翼大药房连锁有限公司融生分公司、租赁给第三人徐洋经营超市、租赁给第三人何锟经营餐饮。租赁合同到期后，被告又向第三人李霞收取租金40，000.00元，向第三人徐洋收取租金70，000.00元，向第三人何锟收取租金70，000.00元。被告和第三人李霞、徐洋、何锟分别占用原告房屋经营老年护理院、药房、超市、餐饮。现原告诉至法院，要求判令被告与第三人签订的租赁合同无效；判令被告和第三人立即将原告所有的位于长春市绿园区同心路7号的房屋腾出，返还原告；判令被告及第三人赔偿原告房屋租金损失，自2015年8月1日起至腾出之日止，按年租金130，000.00元计算，每日赔偿租金损失356.00元；判令被告迁出之日前发生的水、电、煤气、取暖、税费等经济损失由被告和第三人承担；本案诉讼费等相关费用由被告承担。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，合同到期后，原告没有与被告重新签订租赁合同，被告继续占用原告房屋经营老年护理院，侵犯了原告的物权，被告在没有取得租赁权的情况下，分别收取第三人李霞、徐洋、何锟的租金，被告与第三人李霞、徐洋、何锟之间形成的口头转租协议没有法律依据，是无效的，因原、被告间的租赁合同已到期，被告及第三人李霞、徐洋、何锟应当返还原告房屋，故原告要求被告和第三人立即将原告所有的位于长春市绿园区同心路7号的房屋腾出，返还原告使用的诉讼请求本院予以支持。被告应赔偿原告占用房屋期间的租金损失，按年租金130，000.00元，每日356.00元计算，本院予以支持。原告要求被告迁出之日前发生的水、电、煤气、取暖、税费等经济损失由被告及第三人承担，因原告在庭审中没有提出证据证明发生了水、电、煤气、取暖、税费等经济损失，故本院不予支持。第三人长春市天翼大药房连锁有限公司、长春市天翼大药房连锁有限公司融生分公司经本院开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，所引起的法律后果责任自负。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告王晓平与第三人李霞、徐洋、何锟形成的口头租赁合同无效；
二、被告王晓平、第三人李霞、徐洋、何锟、长春市天翼大药房连锁有限公司、长春市天翼大药房连锁有限公司融生分公司于本判决生效后立即腾出原告长春市环境保护局朝阳分局所有的位于长春市绿园区同心路7号的房屋（产权证号：长房权字第503025**号、丘地号：4-100／150-35），将房屋返还原告；
三、被告王晓平于本判决生效后赔偿原告长春市环境保护局朝阳分局房屋租金损失（自2015年8月1日起至被告及第三人腾出房屋之日止，按年租金130，000.00元，日356.00元计算）；
四、驳回原告长春市环境保护局朝阳分局的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，900.00元，由被告王晓平承担（于本判决生效后立即给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 杨立春
人民陪审员 郭 力
人民陪审员 刘桂茹
二〇一六年一月七日
书 记 员 赵 航 关注微信公众号“”