江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第4611号上诉人（原审原告）时福美，农民。委托代理人彭富成，江苏它石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）梁厚森。委托代理人杜明慧。
上诉人时福美因与被上诉人梁厚森合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2014）铜郑民初字第1937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年10月7日，时福美（甲方）与梁厚森（乙方）签订合同，该合同的主要内容为：1、甲方出让土地（位于徐州市铜山区郑集镇郑东村二组宅基地200平方米），由乙方承建，乙方保证按图纸施工，保质保量，每套房子建筑面积不少于110平方米；2、甲方所得房子每户两套，按一楼配五楼，每户原居住位置分配，甲方优先选房。另加车库一套；3、乙方负责把每户的房产证协助办好，办证费由甲方出资；乙方保证开工之日起一年上房……，此外合同还对房屋的标准、甲乙双方的责任等进行了约定。2010年10月中旬，梁厚森将时福美位于徐州市铜山区郑集镇郑东二组的三间平房（面积85平方米）、配房全部拆除，准备在原宅基地上进行房屋建设。因梁厚森所建的房屋还需要占用其他住户的宅基地，其他住户因产权存在纠纷而不断信访，导致梁厚森一直未能动工建设房屋。时福美于2012年7月25日向原审法院提起诉讼，原审法院作出（2012）铜郑民初字第283号民事调解书，确认时福美与梁厚森于2010年10月7日所签订的合同无效，因合同无效导致的损失，双方另行处理。2012年12月8日，时福美又与张恩银签订建筑工程施工合同，由张恩银在时福美宅基地范围内承建“民兴苑一号楼”，承包方式为包工包料，付款方式为时福美分本工程（从一楼至六楼包含车库层阁楼）的房屋，具体为时福美在其原居住的宅基地上任意挑选一套一楼一套二楼、外加一套六楼、两间车库，剩余的房屋、车库储藏间、阁楼归张恩银所有。该合同还对双方的责任、合同工期、违约责任进行了约定。2013年9月15日，梁厚森与案外人张恩银签订转让建房手续协议，梁厚森将坐落在郑集镇原供销社大库后郑东二队居民住宅区、南至北第二栋楼高六层（时福美的宅基地在该范围内）的土地规划手续转让给张恩银建房，张恩银支付给梁厚森人民币40万元和一套住房，用于办理规划、土地两部门手续费用以及前期的损失。建管站和城管手续费由张恩银办理，梁厚森将土地规划所有的手续证明交给郑集村控违办，并保证张恩银正常施工。至今，张恩银已在该位置建设了六层高的住宅楼，并按其与时福美的约定，将其中的三套房屋、两个车库交付给时福美。另查明，梁厚森原准备要建造的六层楼房并不具备合法的土地审批、规划审批手续。原审法院认为，时福美要求梁厚森赔偿拆除其房屋的损失，缺乏法律依据，理由如下：第一，梁厚森与时福美签订了合同，虽然该合同因违反法律的强制性规定而自始无效，但双方对合同无效均具有过错，且梁厚森是在履行双方合同过程中，经时福美同意的情形下拆除的房屋，其并不构成侵权。第二，梁厚森在因其他因素影响未能按双方的合同建设房屋后，其将建房权利转让给了张恩银，张恩银继受该权利并与时福美签订合同，实际上是张恩银代梁厚森履行了双方之间无效合同约定的义务。现张恩银已将建好的三间房屋、两间车库交付给了时福美，故时福美拆除原房屋的目的已经实现，且其在实现该目的的过程中并未遭受到损失。第三，基于双方对合同无效均具有过错，时福美从张恩银处获得房屋后，其拆除原房屋的目的已经实现，其再以合同无效为由，要求梁厚森赔偿已经拆除的原房屋价值，显然违背诚实信用原则，也有失公平。综上，时福美要求梁厚森赔偿其损失，缺乏法律依据和事实依据，不予支持。遂判决：驳回时福美对梁厚森的诉讼请求。
上诉人时福美不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、本案应为合同纠纷，应适用合同无效的处理规定。原审判决将本案确定为财产损害赔偿纠纷，以不存在侵权行为为由，判决驳回时福美的诉讼请求，适用法律不当。
二、双方合同约定应当在动工之日起一年内上房，在原房屋被拆除后，梁厚森未能进行新房施工。双方合同经原审法院确认无效后，时福美即没有得到新房，也失去了老房，合同目的并未实现。原审判决认定时福美的合同目的已经实现，没有事实和法律依据。
三、本案损失问题是合同无效后客观存在的法律事实，时福美基于与案外人间的合作关系获取的利益与本案合同的无效处理之间没有任何联系。原审判决将时福美后期与案外人的合作行为所取得的利益等同于原无效合同所虚拟的合同目的，忽略了合同无效应承担的法律后果，属于客观归类，没有法律依据。
四、本案合同无效增加了合同约定的周转期限，原房屋的使用价值、建筑物的市场价值、被拆除物品的折旧价值均为梁厚森应当赔偿的客观损失。即使双方对于合同无效均存在过错，梁厚森也应承担相应的赔偿责任，尤其是在梁厚森的有关损失和逾期利润已经从案外人处获得的情况下。
五、2010年10月7日双方签订的合同约定时福美只提供土地。如果在2013年时福美的土地及地面房屋都存在的话，其与案外第三人新的合作开发将获得的补偿比现在要多。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持时福美的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人梁厚森辩称，时福美的上诉不能成立，拆除房屋是张时福美同意的。拆房子的废料有用的他都拉走了，这些废料在开发时都是用不到的。该房屋盖不成的原因不是因为梁厚森的原因，而是因为时福美的土地有纠纷。对于合作开发我也投资了很多钱，规划土地手续也办好了，勘探费用和房屋拆除都是我交的钱。我损失了大概40万元。我认为一审判决是正确的。综上，时福美的上诉没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案的争议焦点为：时福美要求梁厚森进行财产赔偿有无事实和法律依据。二审期间，各方当事人均未提供新证据。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，一、关于本案案由和法律适用。本案纠纷系因时福美与梁厚森之间于2010年10月7日签订的合同被确认无效而产生。时福美诉请的为因合同被确认无效而产生的财产损失，根据最高人民法院《民事案件案由规定》，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。因此，本案应为合同纠纷，应当适用合同法的有关规则对本案进行处理。原审法院（2012）铜郑民初字第283号民事调解书，在确认时福美与梁厚森于2010年10月7日所签订的合同无效的同时，确认了因合同无效导致的损失由双方另行处理。对此，《中华人民共和国合同法》第五十八条对无效合同的处理规则进行了规定，即合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审判决将本案确定为财产损害赔偿纠纷，与时福美的诉请所依据的事实和理由及主张的法律关系不符，本院对此予以纠正。
二、关于时福美的诉请能否成立。时福美的诉请得以成立的条件除了上述法律依据外，还需具备相应的事实依据。具体到本案，即为损失的客观存在。因合同无效而给当事人带来的损失属于信赖利益损失的范畴，即当事人相信合同有效而导致的利益损失。当事人在合同缔结以前的状态与合同缔结和履行后的状态之间的差额，即为信赖利益损失的范围。故关于本案时福美损失的认定可通过将本案合同签订前的状态与合同签订、履行后的状态对比，即将合同签订前的房产及土地价值与合同签订、履行后的房产及土地价值进行对比得知。本案合同签订前，时福美的房屋与土地作为一体，完整存在。地上房屋具有居住等价值；土地为房屋居住等价值实现所依附，其价值除可随房屋价值的实现而得以部分实现外，自身还蕴含着其他价值。关于房屋及土地价值的大小，虽然本案合同被确认无效，但因本案合同的签订系时福美与梁厚森的真实意思表示，故房屋及土地价值的大小可以通过合同约定的时福美可获得的利益表彰出来，即为自开工之日起一年内交付的两套住房和一个车库。在本案合同签订和履行后，房屋因本案合同的部分履行而拆除，房屋的居住等价值不复存在。于此同时，土地的价值与房屋价值间的关系得以解除。与上述合同签订前的房屋及土地价值大小的判断方式同理，此时的土地价值可以在后来时福美与案外人张恩银签订的合同中体现出来，即自该合同签订之日起约定期限内交付的三套住房和一个车库。通过将时福美与案外人张恩银签订的合同与本案合同关于新房的约定进行对比可知，时福美与案外人张恩银签订的合同所获得的财产价值远高于本案合同约定的财产价值，本案土地的价值不仅未因房屋价值的消失而减损，反而因地上房屋的拆除、土地与房屋间关系的解除、对其后续利用成本的降低等因素而得到提升。因房屋的居住等价值的实现同时间因素有关，具有一个过程，于此相对应的时福美因该房屋的居住等价值的丧失而产生的损失亦同时间因素有关，随时间的延长而增加。在考虑时福美的有关期限利益的基础上，通过将土地的增值部分与房屋价值的减损部分相比较，或者将后一份合同可以获得的利益与本案合同可以获得的利益进行比较可知，本案合同签订前的房产及土地价值与合同签订、履行后的房产及土地价值大体相当。因此，时福美主张的损失并不存在。又因合同无效而给当事人带来的损失属于信赖利益损失的范畴，根据信赖利益的合同法原理，受害方所应获得的信赖利益不应超过在合同有效且得到实际履行时所应获得的全部利益。时福美因本案合同签订、履行所应获得的利益已为通过时福美与案外人张恩银签订的合同所体现的本案合同签订、履行后的土地价值所包含、覆盖，故时福美主张的损失已经得到填补，不再存在。综上，时福美的部分上诉理由能够成立，本院依法予以采纳，但其关于损失问题在合同无效后客观存在，时福美基于与案外人间的合作关系获取的利益与本案合同的无效处理之间没有任何联系等主张，忽略了土地因房屋拆除而升值的情况，及与案外人签订的合同所具有的可以作为判断房屋拆除后的土地价值依据的意义，不能成立，本院不予采纳。据此，原审判决认定事实清楚，判决并无不当，依法应予维持。依照最高人民法院《民事案件案由规定》、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人时福美负担。本判决为终审判决。
审 判 长 祝 杰
审 判 员 韩 军
代理
审判员 周美来
二〇一六年一月六日
书 记 员 郭晓艳 来源：百度“”