四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第3741号原告邓艳，女，汉族，1981年12月1日生，住泸州市纳溪区。委托代理人李正容，女，汉族，1951年8月21日生，住泸州市江阳区，系邓艳母亲。原告王生强，男，汉族，1976年7月19日生，住址同李正容。被告泸州市金巢房地产开发有限公司，住所地：泸州市龙马潭区莲花池街道迎宾大道一段8号，组织机构代码75972302-8。法定代表人杨光普，执行董事。委托代理人林延江，男，1986年10月14日生，汉族，住四川省古蔺县，系被告公司员工。
原告邓艳、王生强与被告泸州金巢房地产开发有限公司（以下简称“金巢房地产公司”商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王生强、原告邓艳的委托代理人李正容，被告金巢房地产公司的委托代理人林延江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓艳、王生强诉称，2012年7月17日原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于龙马潭区小市伍复街金巢·双水岸小区×号楼×层×号，面积为57.92平方米的房屋一套，总价款220096元和所有税费都已付清。2012年11月23日房屋交付使用，在商品房交付使用后360天内办理产权登记备案，否则在买受人不退房的情况下出卖人按日计算向买受人支付已付款的万分之三的违约金。之后，被告并未按照约定办理产权证。
被告的上述行为导致原告权益受损，原告多次与被告协商解决未果，为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1、被告于2015年12月31日前为原告办理房屋产权证和土地使用权证；2、被告支付原告逾期办证的违约金从2012年11月23日起至取得权属证书止以房屋总款每日万分之三计算；3、被告向原告提供缴纳维修基金、契税的专用账户资金信息；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告金巢房地产公司辩称，原告要求的违约金支付起算时间与双方签订的《商品房买卖合同》第20条约定不符，应当在交付房屋360日之后起算；办理房屋权属转移登记在合同中约定不明；原告主张的违约金过高，原告未证明所主张的损失，被告请求按照实际损失予以调整；被告没有义务向原告公开公司帐目；对于原告超额主张的违约金部分应当承担相应的诉讼费用。
经审理查明，2012年7月17日，原告邓艳、王生强与被告金巢房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于龙马潭区房屋，预测建筑面积57.92平方米；该商品房单价为每平方米3800元，总价款220096元；买受人采取按揭贷款方式付款；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房在60日之内，自第十一条约定的交付期限（2012年12月30日）届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限（2012年12月30日）届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……。交接手续：买受人同意委托出卖人代交下列税费：（1）专项维修资金；（2）契税；（3）物业服务费用；（4）其它应由买受人支付的费用：如办理房产证和土地证的相关税费等（按国家规定承担）；产权登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。合同签订时，原告即向被告交纳房款90096元，并于2012年8月16日通过与中国农业银行股份有限公司签订《个人购房担保借款合同》按揭贷款130000元于2012年10月10日向被告缴纳购房款，即购房款220096元已全部交清。被告于2012年11月23日向原告代收契税2210元、维修基金3476元，收取代办证费200元、电费200元，同时将房屋交付原告。上述事实，有原、被告双方在法庭上的陈述，《商品房买卖合同》、发票、收据、《个人购房担保借款合同》等证据在案证明，本院予以认定。
本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。原告向被告支付了全部购房款，被告应当及时为原告办理不动产登记手续，由于被告未按照约定期限为原告办理不动产权属登记，构成违约，应当承担违约责任，对原告要求被告为其办理不动产登记手续的主张，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期办理两证的违约金的诉讼请求，根据双方的约定，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的……，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金……迟延办理两证的违约责任应当在房屋交付360日之后，即应从2013年11月18日起计算迟延办证的违约金，原告主张从房屋交付之日起计算迟延办证的违约金本院不予支持。被告抗辩双方约定按照购房款每日万分之三支付违约金过高，请求予以调整，符合相关法律规定，本院应予支持。但鉴于原告向本庭出示的《个人购房担保借款合同》仅能证明房屋按揭贷款的事实，未就其被告迟延办证给原告造成的实际损失提供相应证据，本院酌情参照该小区同类业主在调解协商时与被告达成的违约金计算，即从交房360日之后起按照所交购房款总额每日万分之零点三计算至取得不动产登记之日止。关于原告要求被告提供缴纳维修基金、契税的专用账户资金信息，因合同对此并无相关约定，对该诉讼主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告泸州金巢房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告邓艳、王生强办理位于龙马潭区伍复街78号金巢双水岸小区×号楼第×层×号房屋的不动产登记手续；
二、被告泸州金巢房地产开发有限公司于办理不动产登记手续之日起三十日内支付原告邓艳、王生强迟延办理不动产登记的违约金。（计算方式：从2013年11月18日起以本金220096元，按每日万分之零点三计算至取得不动产登记之日止）三、驳回原告邓艳、王生强的其它诉讼请求。案件受理费958元，由原告邓艳、王生强承担479元，被告泸州金巢房地产开发有限公司承担479元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审 判 长 张颖
代理
审判员 付敏
代理
审判员 陈佳
二〇一六年一月五日
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