湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民初字第04077号
原告：湖北福星惠誉洪山房地产有限公司，住所地武汉市武昌区徐东大街20号。
法定代表人：谭少群，董事长。
委托代理人：向明、侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
被告：武汉光彩餐饮文化传播有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道1338号汉飞青年城7层813室。
法定代表人：范劲，董事长。
委托代理人：肖威，湖北维力律师事务所律师。
原告湖北福星惠誉洪山房地产有限公司（以下简称福星惠誉洪山房地产公司）与被告武汉光彩餐饮文化传播有限公司（以下简称武汉光彩餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案。本案于2015年10月28日受理后，依法由
审判员周杰独任审理。于20l5年11月24日公开开庭进行了审理，原告福星惠誉洪山房地产公司委托代理人向明、侯威到庭参加诉讼，被告武汉光彩餐饮公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。被告武汉光彩餐饮公司的反诉按自动撤诉处理。本案现已审理终结。
原告福星惠誉洪山房地产公司诉称：2014年6月20日，与黄秀珍签订了《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》及其附件资料（以下简称租赁合同及其附件资料），约定黄秀珍承租原告开发的位于武汉市武昌区徐东大街20号福星惠誉群星城的商用房屋（商铺号：EL5-2），用途为餐饮，租赁期自2014年10月1日起至2019年9月30日止，共5年，后原告、黄秀珍与被告又签订了四方《协议书》一份，约定自协议生效之日起，黄秀珍将租赁合同及其附件资料项下其全部的权利、义务转让给被告，被告同意自协议生效之日起概括承受租赁合同及附件资料项下黄秀珍全部的权利、义务。协议书生效后，原告依约将符合使用条件的承租房屋交付于被告承租使用，但被告自2015年3月20日起至今无正当理由拒绝向原告缴纳租金等，严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益，致使合同目的不能实现。依据租赁合同及其附件资料第13条、33条的有关约定，原告有权解除合同、不返还被告的全部保证金、要求被告腾退房屋并支付拖欠的租金及相当于3个月租金的合同解约赔偿金。综上所述，租赁合同及其附件资料均系合同双方真实意思表示，合法有效。原告依约将符合使用条件的房屋交付被告承租使用，但被告无正当理由拒不支付有关应缴费用至今，严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法判决：判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；判令被告立即腾退租赁房屋，并将房屋交还于原告；判令被告按照合同约定向原告支付所欠租金（2015年4月1日至被告腾退房屋之日止）；判令被告支付合同解约赔偿金144351元；本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）武汉光彩餐饮公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。未提交书面和口头答辩意见。原告福星惠誉洪山房地产公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、原、被告营业执照副本各一份，拟证明原、被告诉讼主体资格；证据二、武汉市商品房预售许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证复印件各一份，拟证明原告为武汉市武昌区徐东大街20号福星惠誉群星城项目商铺号为EL5-2的商用房屋的所有权人；证据三、《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》及《开店条件书》各一份，2014年6月20日，福星惠誉洪山房地产公司与黄秀珍签订了《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》，约定黄秀珍承租原告所有的商铺号为EL5-2的商用房屋，计租面积为370.13平方米。租赁期自2014年10月1日起至2019年9月30日止，共五年。合同对租金、合同解约赔偿金的计算标准和支付方式均有约定，还约定在租赁期间，承租人拖欠合同项下应付租金等费用超过1个月以上的，原告有权解除本合同，并有权要求承租人支付合同解约赔偿金。拟证明原告与黄秀珍之间存在房屋租赁合同关系，合同明确约定了双方的权利义务。证据四、《协议书》复印件一份，由原告、黄秀珍与被告共同签订，约定自协议书生效之日起，黄秀珍将房屋租赁合同及其附件资料项下其全部的权利、义务转让给被告，被告同意自协议生效之日起概括承受租赁合同及附件资料项下黄秀珍全部的权利、义务。拟证明原告同意黄秀珍将合同的权利义务全部转让于被告，原、被告之间建立房屋租赁合同关系。证据五、欠费明细单一份，拟证明截止到2015年12月31日，被告尚欠原告应缴租金433052.1元、解约赔偿金144351元，共计577403.1元。证据六、《缴款通知书》《关于延期缴纳租金及物业管理费的告知函》《解约通知函》复印件各一份，原告就被告拖欠的应缴费用多次向被告送达了催缴文书，但被告均置之不理，后原告发函依法解除双方的租赁合同关系，拟证明被告逾期缴纳有关费用已构成违约，原告为此主张权利并告知被告法律后果，但被告仍拒不缴纳，原告依法与其解除房屋租赁合同关系。证据七、被告于2015年5月15日向原告回函复印件一份，拟证明原告于2015年5月14日向被告送达的解约通知书被告已收到。证据八、群星城《5F晨会签到表》复印件一份，拟证明郭建秋为被告职工被告武汉光彩餐饮公司缺席未提出书面或口头答辩意见。
经审理查明：2014年6月20日，福星惠誉洪山房地产公司（甲方）与黄秀珍（乙方）签订了《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》及《开店条件书》，约定乙方承租甲方开发的位于武汉市武昌区徐东大街20号福星惠誉群星城的商用房屋（商铺号：EL5-2），计租面积为370.13平方米，用途为餐饮，租赁期为五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。乙方在租赁房屋的第一年（2014年10月1日—2015年9月30日）租金为每月每平方米130元；乙方在租赁房屋的第二年（2015年10月1日—2016年9月30日）租金为每月每平方米130元；乙方在租赁房屋的第三年（2016年10月1日—2017年9月30日）租金为每月每平方米137元；乙方在租赁房屋的第四年（2017年10月1日—2018年9月30日）租金为每月每平方米144元；乙方在租赁房屋的第五年（2018年10月1日—2019年9月30日）租金为每月每平方米151元；租金按季支付，第一次租金应于合同签订后5个工作日内支付，以后的租金均在每个缴费期的最后一个月的20日前支付；乙方拖欠应付租金超过一个月的等事项，甲方有权解除合同，合同自解约通知发出后的第七日生效。甲方有权不返还乙方已支付的保证金，乙方应支付相当于本合同3个月租金的解约赔偿金。同时还对合同的解除其它情形、提前解约、保证金、租金延迟赔偿金、合同解约赔偿金、诉讼地等事项作出相应约定。福星惠誉洪山房地产公司与黄秀珍之间的房屋租赁合同订立后，福星惠誉洪山房地产公司（甲方）、黄秀珍（丙方）与武汉光彩餐饮公司（丁方）签订《协议书》一份，约定自协议生效之日起，丙方将租赁合同项下全部的权利、义务转让给丁方，丁方同意自协议生效之日起概括承受租赁合同及附件资料项下丙方的全部权利、义务。同时约定黄秀珍和武汉光彩餐饮公司之间的产生的权利义务，双方自行处理，与他人无关。2014年9月，福星惠誉洪山房地产公司依约将租赁商用房屋移交给武汉光彩餐饮公司使用。武汉光彩餐饮公司从事餐饮经营期间，向福星惠誉洪山房地产公司交纳保证金96234元，支付2014年10月1日至2015年3月31日共计六个月的商用房屋租金288701.4元。因给付租金的期限届满，武汉光彩餐饮公司未按合同约定支付租金，2015年3月20日，福星惠誉洪山房地产公司委托福星惠誉商业发展有限公司群星城分公司向武汉光彩餐饮公司送达《缴款通知书》，通知被告武汉光彩餐饮公司在2015年3月20日前交清拖欠的房屋租金，逾期未支付将按照合同约定追究违约责任。3月26日福星惠誉洪山房地产公司向武汉光彩餐饮公司送达《关于延期缴纳租金及物业管理费的告知函》再次催讨租金，武汉光彩餐饮公司在告知的给付期限届满后，未支付拖欠的租金。嗣后，2015年5月14日，福星惠誉洪山房地产公司向武汉光彩餐饮公司送达解约通知函，通知武汉光彩餐饮公司解除双方签订的租赁合同，并办理相关解约手续。2015年5月15日，武汉光彩餐饮公司向福星惠誉洪山房地产公司发出回函，通知福星惠誉洪山房地产公司拒绝解除双方签订的租赁合同但未就此向人民法院起诉。
本院认为，福星惠誉洪山房地产公司与黄秀珍签订《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》及《开店条件书》系双方当事人的真实意思表示，双方的房屋租赁合同依法成立生效。嗣后，经福星惠誉洪山房地产公司同意，出让人黄秀珍将房屋租赁合同的权利义务一并转移给受让人武汉光彩餐饮公司，该合同对福星惠誉洪山房地产公司和武汉光彩餐饮公司均具有约束力，双方应按照房屋租赁合同全面履行各自的义务。武汉光彩餐饮公司承租了原告的房屋，给付了2014年10月1日至2015年3月31日的租金后，余下的应支付的租金在约定的期限内未予给付，迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，按照合同，福星惠誉洪山房地产公司可以解除双方的房屋租赁合同，福星惠誉洪山房地产公司请求解除房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持。双方的房屋租赁合同自原告的《解约通知函》在2015年5月14日之后的第七日即2015年5月21日解除。双方的房屋租赁合同因解除而终止后，武汉光彩餐饮公司继续占有原告的财产没有法律上的依据，因此造成原告的财产损失，被告应比照原房屋租赁合同约定的租金，向原告给付房屋占有使用费至将房屋返还给原告时止，同时，被告应将武汉市武昌区徐东大街20号福星惠誉群星城的商用房屋（商铺号：EL5-2）返还给原告。被告的行为已构成违约，应承担违约责任，向原告付违约金。原告福星惠誉洪山房地产公司要求被告武汉光彩餐饮公司支付违约金144351元的诉讼主张，明显过高，本院酌定以武汉光彩餐饮公司实际拖欠款项为基准，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至判决确定给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第九十八条、一百一十四条第二款、第二百二十六、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，
判决如下：
一、原告湖北福星惠誉洪山房地产有限公司与被告武汉光彩餐饮文化传播有限公司之间的房屋租赁合同自2015年5月21日解除；
二、被告武汉光彩餐饮文化传播有限公司于本判决生效之日起三日内将武汉市武昌区徐东大街20号福星惠誉群星城商铺号为EL5-2的商用房屋（建筑面积370.13平方米）返还给原告湖北福星惠誉洪山房地产有限公司。
三、被告武汉光彩餐饮文化传播有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告湖北福星惠誉洪山房地产有限公司租金和房屋占有使用费（租赁商用房屋建筑面积370.13平方米，从2015年4月1日起，按每月每平方米130元计算租金（房屋占有使用费）至房屋腾退之日止）。
四、被告武汉光彩餐饮文化传播有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告湖北福星惠誉洪山房地产有限公司违约金（自2015年5月21日起，以实际拖欠租金和使用费款项为基准，按中国人民银行同期贷款利率130%计算至判决确定给付之日止）。
五、驳回原告湖北福星惠誉洪山房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9574元，减半收取4787元，由被告武汉光彩餐饮文化传播有限公司负担。（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第48l号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 周 杰
二〇一六年一月五日
书记员 陈健夫 微信公众号“”