上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第1822号原告郭长玉，男，1982年2月14日生，汉族，户籍所在地安徽省。委托代理人李泓辉，上海东座律师事务所律师。被告周明彧，男，1990年10月17日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。
原告郭长玉诉被告周明彧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭长玉的委托代理人李泓辉到庭参加诉讼。被告周明彧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郭长玉诉称，2014年7月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告将上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号房屋出租给被告经营餐饮业务，租赁期限自2014年7月1日至2016年12月31日止。租金每年人民币336，000元，每半年支付一次。合同签订后，被告通过案外人刘某某向原告支付了一年的租金，并一直使用系争房屋。至2015年6月底，被告在未通知原告的情况下，擅自弃租而去。被告的行为导致系争房屋空置。2015年11月13日，原告自行收回房屋。因被告行为构成违约，故原告起诉，要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付自2015年7月1日至2015年11月12日止的租金123，200元；3、被告支付拖欠的水电费、物业费、垃圾清运费共计18，363.3元。
被告周明彧辩称，被告是代朋友的男朋友刘某某签订的租赁合同。刘某某是外地人，当时看中了系争房屋，想租下来开饭店。原告也是二房东，有一个下家，刘某某开始是和原告的下家商谈转让事宜，没有成功，后来刘某某找到被告，因为被告是上海人，值得信任，就让被告与原告商谈，最后原告同意将房屋出租给被告。刘某某让被告代他与原告签订了租赁合同，被告出于朋友面子，就答应了，与原告签订了租赁合同。合同签订后，都是刘某某在履行合同，房屋也是刘某某实际使用，具体使用情况，被告也不清楚。房租都是刘某某支付的，被告只在今年过年的时候，因为刘某某缺钱，让被告代付了一笔租金，大概是三四万元，后来刘某某也归还了该笔款项。本案中刘某某是实际的承租人，责任应该由他来承担。
经审理查明，2014年7月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号东侧房屋出租给乙方，乙方承租该房屋作餐饮类使用。房屋租赁期限自2014年7月1日至2016年12月31日止。该房屋面积为105.8平方米，每年租金为336，000元，乙方应于每期前10日向甲方支付租金。乙方每次支付半年租金，即168，000元。乙方应如期足额支付租金，逾期支付一日，则需支付全额的2%违约金，无故逾期支付租金超过15天视为严重违约，经提醒仍不执行合同的，甲方有权解除合同，并追究乙方的责任。双方约定甲方交付给乙方房屋时，乙方应向甲方支付房屋保证金56，000元。租赁期间，使用该房屋发生的物业费及水电、煤气、通讯设备等费用有乙方承担。甲方在租赁期间内，终止本协议，则应赔偿乙方六个月的房租（即168，000元）。在合同期内乙方中途退房，则应赔偿甲方六个月房租（即168，000元）。乙方在承租期间内不得转租或转让该房屋给其他人。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告向原告支付了2014年7月1日至2015年6月30日的租金，之后的租金未再支付。2015年11月13日，原告将系争房屋收回，并将房屋另行出租给他人。审理中，原告提供：1、上海弘基物业管理有限公司出具的交款通知单9张，系争房屋自2014年8月至2015年5月，共计拖欠电费7，504.9元；水费自2014年10月至11月，共计拖欠15.6元；垃圾费自2014年9月至2015年5月，共计拖欠630元；物业费自2014年10月至2015年9月，共计拖欠10，212.8元，合计欠费18，363.3元。原告表示，之后的费用不再主张。按照约定水电费、物业费等费用由被告承担，垃圾费单据也是物业公司开具的，属于物业管理费的一个类目，合同约定的“等”费用，应该包括垃圾费。物业公司是将费用单子开具给原告，原告凭单子向被告收费，有的月份被告已经付清了，被告没有支付的部分，原告曾向被告主张，但被告没有支付。另外，系争房屋内有一堵隔墙，东侧面积较大，约占80%以上，合同上虽然写租赁的房屋是65号东侧，但被告实际也使用了65号西侧房屋，用作储藏室。合同约定的水电费、物业费等费用由被告承担，应该是指整个65号房屋的费用，现原告自愿打包，要被告支付16，000元。2、上海市房地产权证及同意转租协议，证明房东同意原告对系争房屋转租。3、微信记录，证明原告向被告催讨过房租及物业费，但被告一直推脱。2015年6月20日左右，被告还编造假的汇款记录称向原告支付了15万元租金，实际上根本就没有支付，之后被告也没有再支付过租金。原告也向被告催要过。2015年6月底，被告就关门了，也没有通知原告。按照合同约定，被告逾期支付租金超过15天，原告就有权解除合同。从6月份的微信记录来看，原告向被告催要过租金。另外，合同中约定，被告应支付押金56，000元，但签约时，被告称钱不够，就支付了一年的租金，没有支付押金。被告向本院提供2014年7月1日被告（甲方）与刘某某（乙方）签署的《约定协议书》，主要内容为：由甲方于2014年7月1日暂代签订系争房屋的房屋租赁合同，租赁合同生效后，甲方不参与任何经营相关行为。房屋租赁合同中所有甲方应尽义务，全部由乙方来负责。协议有效期至2016年12月31日。因房屋租赁合同发生任何法律纠纷，债务赔偿等问题，也有乙方自行承担，不得以任何理由牵连甲方，包括乙方失去偿还能力。甲方仅作为房屋租赁合同代签人，不承担任何法律责任，转由乙方出面解决。原告对该份协议书的真实性不认可，认为这是被告与案外人之间的协议，原告并不清楚，被告和刘某某从未告知原告有这份协议，也没有说过租赁合同的权利义务都由刘某某承担。
原告认为是其与被告之间存在房屋租赁关系。审理中，原告表示，原告是与被告之间存在房屋租赁关系，签订合同的时候，是被告与刘某某一起来的，刘某某自称是被告亲戚。租金都是被告支付的，也可能是刘某某代被告支付的，但原告认为租金就是被告支付的。至于被告与刘某某之间是否存在转租关系或其他关系，原告不清楚，被告也没有告知过原告。开庭前法院曾通知被告和刘某某到庭谈话，并将谈话内容告知了原告，原告当时才知道系争房屋实际上是刘某某在经营，之前被告和刘某某从未向原告告知。因为原告不清楚被告与刘某某之间的关系，当时原告就表示不要求追加刘某某参加诉讼。至于谈话笔录的内容是被告和刘某某单方陈述，不属实。本案中，只要求法院处理原被告之间的租赁合同关系，不需要追加刘某某作为第三人参加诉讼。原告现已收回房屋，本案也不需要处理被告或刘某某的迁让事宜。以上事实，有原告提供《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、同意转租协议、微信记录、交款通知单、被告提供的《约定协议书》，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审查证，可以认定。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。原告将系争房屋出租给被告，被告理应按约向原告支付租金。按照合同约定，被告应提前10天向原告支付下一期半年的租金，但2015年6月30日后的租金，被告未再支付。按照合同约定，逾期支付租金超过15天视为严重违约，经提醒仍不执行合同的，原告有权解除合同。因被告之后并未再向原告支付2015年7月1日起的租金，原告也实际于2015年11月12日将系争房屋收回，并另行出租，原被告的租赁合同已无法继续履行。原告要求解除合同，本院可予准许。因被告自2015年7月1日起，未再向原告支付租金，亦未将房屋交还给原告，故被告实际占用系争房屋期间的租金，应按约支付。原告要求被告支付自2015年7月1日起至2015年11月12日止的租金123，200元，并无不当，本院可予准许。依据合同约定，系争房屋内的水电费、物业费等费用由被告承担，虽未对垃圾费的承担进行约定，但垃圾费也是物业公司收取的费用之一，根据合同约定的内容来理解，被告实际使用系争房屋，垃圾费亦应由被告承担。根据原告提供的单据，租赁期间，被告尚欠水电费、物业费等费用共计18，363.3元，原告自愿要求被告打包支付16，000元，本院予以准许。关于押金，原告明确表示没有收到，因被告未到庭应诉，亦未提供其实际支付押金的凭证，对押金是否实际支付，本院实难查证，对此本案不作处理。如被告确有证据证明其已实际向原告支付了押金，被告可另行向原告主张。关于被告陈述的刘某某是系争房屋的实际使用人，责任应由其承担的意见，因租赁合同是原被告签订，原告也明确表示是与被告存在租赁关系，对于刘某某是否实际使用系争房屋，并不知情。根据合同的相对性原则，原告要求被告承担相应责任，并无不当。至于被告与刘某某之间的关系，双方可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告郭长玉与被告周明彧就上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号东侧房屋签订的《房屋租赁合同》解除；
二、被告周明彧于本判决生效之日起十日内，向原告郭长玉支付自2015年7月1日起至2015年11月12日止的租金123，200元；
三、被告周明彧于本判决生效之日起十日内，向原告郭长玉支付拖欠的水电费、物业管理费及垃圾清运费，共计16，000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1，542元，由被告周明彧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一六年一月五日
书记员 童翔燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”