吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）松民二初字第89号
原告：崔海军，住哈尔滨市呼兰区。
委托代理人：李向辉，住哈尔滨市呼兰区。
委托代理人：丁晓东，松原市法律援助中心律师。
被告：吴志学，住松原市。
委托代理人：王照林，吉林吉大律师事务所律师。
被告：吉林省明珠房地产开发公司，住所：松原市经济技术开发区铁西街2#48门。组织机构代码79114XXXX。
法定代表人：于树森，该公司董事长。
原告崔海军与被告吴志学、吉林省明珠房地产开发公司（以下简称明珠公司）建设用地使用权转让纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告崔海军的委托代理人李向辉、丁晓东，被告吴志学的委托代理人王照林到庭参加诉讼，被告明珠公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告崔海军诉称：2011年6月15日，与吴志学签订《协议书》，将崔海军所有的位于松原市宁江区新城东路08-02号建设用地使用权转让给吴志学。吴志学向崔海军支付：1.春兴花园小区26幢三户商企楼，面积960平方米；2.春兴花园小区23、25、28、31、32幢的国地税金、各项配套费及管理费；3.春兴花园小区23、25、28、31、32幢楼房销售款；4.现金200万元。崔海军已如约履行，吴志学以各种理由拒付。故诉至法院，请求判决吴志学立即支付：1.春兴花园小区26幢三户商企楼（面积960平方米）价款以评估确定；2.返还崔海军支付的各项配套费1021.1万元；3.返还楼房销售款1121.5689万元；4.现金200万元；5.前4项的银行同期贷款利息。因春兴花园小区项目系借用明珠公司资质开发，相关产权均登记在明珠公司名下，所以明珠公司应承担连带责任。
被告吴志学辩称：1.春兴花园小区26#商企楼是吴志学单独建设，归吴志学所有，与崔海军无关。崔海军与吴志学借用明珠公司资质，合伙开发春兴花园小区一期15栋住宅楼，占地面积44460平方米。崔海军负责开发23#、25#、28#、31#、32#，共5栋，占三分之一份额；吴志学负责开发11#、15#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、29#、30#，共10栋，占三分之二份额。工程承包人为松原市兴环环境工程有限公司（以下简称兴环公司），于2011年5月11日签订了三份建设工程施工合同。2012年6月28日，吴志学独自开发建设春兴花园小区26#、27#、29#、30#楼，与兴环公司再次签订建设工程施工合同，此后又签订了补充协议书，现已向兴环公司结算了该4栋楼的工程款。因当初崔海军与吴志学确曾约定共同开发建设26#商企楼，所以，2011年6月15日双方签订的《土地转让协议书》中出现了“因图纸设计无地下室，崔海军同意变更增加的地下室产权归属吴志学”的条款。后来崔海军将其三分之一份额转让给吴志学，由吴志学独自开发建设了26#商企楼。基于崔海军的退出，考虑逾期利润损失，在替其支付他自己开发建设的5栋楼的配套费抵顶土地转让款外，又另给200万元。不能以有地下室归属吴志学约定就当然推定崔海军应分得该楼。2011年7月15日双方签订房屋买卖协议，吴志学将26#商企楼出售给崔海军，也表明该楼是吴志学的。因崔海军未付款，该协议就解除了。2.吴志学已经履行了《土地转让协议书》中约定的替崔海军支付其开发建设5栋楼配套费的义务。崔志学提供的4枚收据仅是吴志学的记账行为，并非实际收取，而且有叠加。2012年9月11日20万元天然气工程款当天直接支付，2012年11月18日40万元天然气工程款包含了2012年9月11日的20万元，也是直接支付，天然气工程总价即为40万元。此笔费用最终应由业户承担，不存在返还问题。2012年11月18日总投资191.1万元，其中水卡30万元，最终应由业户承担，不应返还；邢龙范管道井工程款17.6万元，实际为10万元，崔海军让邢龙范虚开7.6万元、马金平修建自来水工程款3.5万元、供电设施配套工程款100万元系崔海军同意自行缴纳，不应返还。2012年9月21日崔海军交自来水配套费90万元，系崔海军同意自行缴纳，不应返还。2012年2月6日崔海军总投资500万元，已经包含前三张收据，属于最后记账行为。崔海军自行支付配套款500万元及价值160万元的路虎车，其中273.5万元已直接对外支付，不应返还。2012年崔海军代理人李向辉给吴志学出具欠据，证明崔海军尚欠吴志学利息40万元；2012年11月18日、2013年2月4日崔海军向吴志学借款300万元和100万元，有李向辉给吴志学出具借据为凭。崔海军向兴环公司交纳60万元管理费是实际施工人张冬业、刘广生挂靠费用，其已从应付工程款中扣回，故无需返还。3.吴志学因回迁占用崔海军7套房屋价款224.0822万元、借用崔海军楼房销售款244.0764元已经偿付，有李向辉出具的收据为凭。崔海军建设春兴花园小区一期5栋楼期间，吴志学为其垫付材料款440.454191万元、测绘费5.256833万元、售楼提成款5.8718万元、税金73.87万元、建筑管理费217.7166万元、业主贷款保证金34.4050万元，合计777.574424万元，足以抵顶借用崔海军的业主楼房按揭贷款653.4103万元，还应返回124.764124万元。4.2011年6月15日协议约定的吴志学给付崔海军200万元，可以在过账时冲抵，多退少补。因主债权不存在，利息无从谈起。崔海军所有的地块上原一家制药厂仓库至今无法拆迁，以致吴志学负责开发的10栋楼有两栋不能建设，即散伙时未进行清算，崔海军不得请求分割合伙财产。同时合伙经营税收应共同缴纳。综上，应予驳回崔海军诉请。
经审理查明：2010年4月5日，杨兴亮、沈树春、付昌国签订《协议书》（以下称《4.5协议》），用共有的宁江区新城东路08-02号土地开发建设春兴花园小区。约定：由东向西划分三个施工区段，依次为杨兴亮、沈树春、付昌国；权益三方各占三分之一份额；临街商企楼建筑费用均担，由东向西杨兴亮、沈树春、付昌国各享有三分之一份额。2010年8月23日，付昌国与吴志学签订《土地使用权转让协议》，约定：付昌国所有的宁江区新城东路08-02号土地三分之一22984.833平方米转让给吴志学，价款1750万元。2010年10月10日，沈树春与吴志学签订《土地使用权转让合同》，约定：沈树春所有的宁江区新城东路08-02号土地三分之一（原阀门厂院内乙块和棚户区三分之一区块）转让给吴志学，价款1950万元。2010年10月14日，杨兴亮与崔海军签订《股权转让协议书》，约定：杨兴亮在《4.5协议》中享有的三分之一股权转让给崔海军，由崔海军继续履行《4.5协议》约定的权利和义务，股权转让价为2200万元；沈树春、吴志学、杨兴亮、崔海军签字后生效。2011年5月11日，吴志学、崔海军借用明珠公司资质与兴环公司签订三份《建设工程施工合同》，承包建设春兴花园小区一期23#、25#、28#、31#、32#、11#、15#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、29#、30#15栋楼房。2011年6月15日，崔海军与吴志学签订《协议书》（以下称《6.15协议》），约定：宁江区新城东路08-02号地块内开发中的崔海军施工段中的二期工程土地全部转让给吴志学；临街商企房的地下室产权归吴志学所有，施工时发生超额预算费用由吴志学承担；吴志学负责为崔海军支付23#、25#、28#、31#、32#合计21205.09平方米的国地税配套费、入网费、供热配套费、人防费、规划费、管理费等一切费用，抵顶转让费，所有保证金归吴志学，销售权及销售额归崔海军；自签订日期后，08-02号地块二期工程动迁、图纸设计变更等事项均与崔海军无关，由吴志学自行解决；吴志学负责小区绿化、硬化、物业管理一切工作；08-02号地块处置前一切债权债务由崔海军自行处置；本协议自签字或盖章日生效；以上条款经双方看完同意，吴志学应付崔海军200万元。另查明，吴志学占用崔海军售楼款1121.5689万元。崔海军授权李向辉代表其全权处理春兴花园项目所有事项。上述事实有当事人陈述、书证、证人证言等证据在卷为凭。经庭审核实，足以认定。根据当事人的诉讼主张、答辩意见，本院归纳争议焦点如下：1.崔海军是否享有春兴花园小区26幢三户商企楼960平方米的份额；2.吴志学应返还崔海军支付的23#、25#、28#、31#、32#合计21205.09平方米的各项配套费是多少；3.吴志学占用23#、25#、28#、31#、32#楼的销售款1121.5689万元应否返还给崔海军；4.《6.15协议》约定的200万元现金是否应当支付给崔海军；5.上述款项是否应当计息，标准是什么，开始计息日是那天。
本院认为：关于焦点1，崔海军与吴志学签订的《6.15协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。该协议中并没有将春兴花园小区26幢三户商企楼960平方米的份额给崔海军的约定，亦不能从协议中约定的“临街商企房的地下室产权归吴志学所有”而当然推导出除地下室以外的临街商企房归崔海军所有。另崔海军称根据《4.5协议》，其当然享有26幢商企楼三分之一的份额。根据该协议的约定，享有26幢商企楼三分之一份额的前提条件是“临街商企楼建筑费用均担”，而该幢商企楼是由吴志学独自出资建设，因此，不能以此证明临街商企房三分之一份额归崔海军所有。吴志学对崔海军的主张予以否认，崔海军又未能举出其他证据证明自己的主张，因此，崔海军关于享有春兴花园小区26幢三户商企楼960平方米份额的主张，证据不足，本院不予支持。关于焦点2，根据《6.15协议》，吴志学应当为崔海军支付23#、25#、28#、31#、32#合计21205.09平方米的国地税配套费、入网费、供热配套费、人防费、规划费、管理费等一切费用，以抵顶转让费。因吴志学未按约定缴纳，崔海军自行进行了缴纳。2012年9月11日20万元天然气工程款，2012年9月21日90万元自来水配套费，2012年11月18日40万元天然气工程款，管道井费用17.6万元，自来水费用3.5万元，供电费用100万元，水卡及预存30万元，2012年12月6日配套费500万元，合计801.1万元，属于《6.15协议》约定的应由吴志学支付的费用，应由吴志学返还给崔海军。2012年12月6日路虎车折价款160万元，虽与本案不属同一法律关系，但吴志学未以此为由予以抗辩，并提出应当抵顶配套费，因此，此项费用可以一并处理，应予返还。2012年9月11日收款人为兴环公司的60万元管理费不属于《6.15协议》约定的费用，与本案不属同一法律关系，吴志学又不同意抵顶，不能合并审理，崔海军可另行告诉。关于吴志学提出的后期收据包含前期收据内容的问题，按照常理，后期收据如果包含前期收据，在出具后期收据时或者注明包含关系或者将前期收据收回，而本案中，收据均由崔海军持有，收据中又没有注明包含关系，吴志学也未能提供证明自己主张的证据，因此，吴志学提出的后期收据包含前期收据内容的主张，不能成立，本院不予支持。关于吴志学提出管道井费用17.6万元，应为10万元，另7.6万元是虚假的，是崔海军的代理人李向辉为骗取崔海军钱财而虚报的问题，2012年11月18日收据是经吴志学方盖章认可的原始证据，虽然吴志学提供当事人邢龙范证言，但邢龙范无证据证实其证言是真实的，又无其他证据予以佐证，因此，不能推翻原始书证的证明力，本院不予支持。如果吴志学上述主张成立，邢龙范则是李向辉诈骗行为的共犯，应依法追究刑事责任。关于吴志学提出水卡及预存30万元已经由崔海军在房款中收回问题，吴志学未提供该项费用包含在售楼款中或已经支付给崔海军的证据，因此，该项主张不能成立，本院不予支持。关于焦点3，根据《6.15协议》，23#、25#、28#、31#、32#楼的销售款归崔海军所有，双方对此无异议，因此，吴志学占用的销售款1121.5689万元应返还给崔海军。关于吴志学提出李向辉分别于2012年11月18日、2013年2月24日向其借款300万元、100万元，2012年5月25日欠其利息40万元，应予扣除问题，一是崔海军只是委托李向辉处理与春兴花园项目有关的事项，而上述借据及欠据只能表明是李向辉个人借款，不能证明与春兴花园项目有关，二是虽然吴志学持有借据，但崔海军、李向辉予以否认，称此借据是吴志学向他人借款时应他人要求而由李向辉出具，而且，吴志学也不能进一步对400万元款项的交付提供证据，三是该主张与本案不属同一法律关系，不能合并审理。因此，吴志学关于李向辉向其借款400万元及欠其利息40万元应予扣除的主张，不能成立，本院不予支持。关于吴志学提出为崔海军垫付材料款440.454191万元、测绘费5.256833万元、售楼提成款5.8718万元、税金73.87万元、建筑管理费217.7166万元、业主贷款保证金34.4050万元，合计777.574424万元应予扣除问题，一是崔海军予以否认，二是《6.15协议》中无此项内容，三是此项费用与本案不属同一法律关系，不能合并审理，吴志学可另行告诉。因此，吴志学关于为崔海军垫付材料款440.454191万元、测绘费5.256833万元、售楼提成款5.8718万元、税金73.87万元、建筑管理费217.7166万元、业主贷款保证金34.4050万元，合计777.574424万元应予扣除的主张，不能成立，本院不予支持。关于吴志学提出已经返还楼房销售款468.1586万元（2012年11月18日224.0822万元＋2013年9月27日244.0764万元）问题，崔海军否认收到了上述款项，吴志学对于如此大额款项的交付又不能提供交付的证据，因此，该项主张，证据不足，不能成立，本院不予支持。关于吴志学提出崔海军土地上房屋未拆迁影响其继续开发，现在不应予以结算问题，根据《6.15协议》，08-02号地块二期工程动迁、图纸设计变更等事项均与崔海军无关，由吴志学自行解决。按常理，由于崔海军已经退出春兴花园项目，对于春兴花园项目已无权参与，除非有特别的约定。而《6.15协议》对一期土地上房屋拆迁问题并未涉及，又无其他证据证明一期土地上房屋拆迁问题是《6.15协议》履行的条件。因此，该项主张，不能成立，本院不予支持。关于焦点4，《6.15协议》明确约定：“以上条款经双方看完同意，吴志学应付崔海军200万元。”吴志学已经在协议上签字，应当按约定履行给付200万元的义务。崔海军的代理人李向辉虽然在吴志学提供的录音中称：“合同上的200万元也不是我们的，也是你（吴志学）的”、“200万就不应该向吴总（吴志学）要，这钱你要是和他要就是昧良心，那你还能硬要，写就是那么写的”，但崔海军的代理人李向辉在录音中的陈述并不能推翻《6.15协议》中关于吴志学应付崔海军200万元的约定，应当按《6.15协议》约定履行。吴志学关于此200万元不应支付的主张，不能成立，本院不予支持。关于焦点5，《6.15协议》约定的国地税配套费、入网费、供热配套费、人防费、规划费、管理费等一切费用801.1万元本应由吴志学支付，现已由崔海军支付，应自支付之日起计息；《6.15协议》约定的200万元，应自双方签字后支付，吴志学未按约定时间支付，应当承担逾期支付的利息；吴志学占用崔海军的楼房销售款1121.5689万元，未约定返还日期，崔海军可随时主张返还，并有权主张自起诉之日起的利息；路虎车折价款160万元，未约定付款日期，崔海军可随时主张，并有权主张自起诉之日起的利息。崔海军主张上述款项自起诉之日起按银行同期贷款利率计息，符合法律规定，本院予以支持。关于明珠公司应否承担连带责任问题，春兴花园小区项目系借用明珠公司资质开发，相关产权均登记在明珠公司名下，所以在办理春兴花园小区相关业务时，明珠公司有义务予以配合，并在登记在明珠公司名下的春兴花园小区房地产范围内承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条的规定，
判决如下：
一、被告吴志学于本判决生效后立即给付原告崔海军人民币2282.6689万元（801.1万元＋200万元＋1121.5689万元＋160万元）及自2014年7月24日起至给付完毕之日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息；
二、被告吉林省明珠房地产开发公司在登记在其名下的春兴花园小区房地产范围内承担连带责任。
三、驳回原告崔海军的其他诉讼请求。案件受理费182933元，由原告崔海军负担34996元，被告吴志学负担147937元，保全费5000元，由被告吴志学负担。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 宋作霖
审 判 员 刘祥芬
代理
审判员 陈 龙
二〇一六年一月五日
书 记 员 张 丽 来源：百度搜索“”