浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第2047号
上诉人（原审被告）：浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司。
法定代表人：周中大。
委托代理人：罗渭、王嘉骏。
被
上诉人（原审原告）：林淑微，经商。
委托代理人：周英萍。
上诉人浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）为与被上诉人林淑微商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第1468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告林淑微起诉称：2011年3月被告对外宣传其开发的“中厦国际”楼盘并开始预售；3月15日，原告向被告预约房屋一套，并支付了预约款184万元，被告向原告出具收据一份。2014年8月12日，原、被告签订合同编号为2014预913441的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买其开发的义乌市稠城街道兴中大厦A座1002室房屋一套，合同总价款为2155728元，建筑面积为91.84平方米，套内建筑面积为74.92平方米，被告应于2015年2月12日前将符合合同各项条件的商品房交付给原告使用，合同还约定了其他的权利义务。原告除了2011年3月15日交纳的预约款184万元外，又通过银行按揭贷款85万元用于支付购房款。原告实际为该套房屋支付的购房款为269万元，而双方签订的合同载明总房款为2155728元。经原告多次要求，被告既不同意退回多余的购房款，也不愿开具实际支付购房款的正式发票。2015年2月12日，是原被告双方合同约定的交房期限，而被告违反合同约定，未能如期交付房屋。为此，原告多次催促被告交房，被告要么回避，要么退回原告的催促函，至今仍未履行交付房屋的义务。为此，原告于2015年5月25日向被告发出解除合同通知书，要求解除合同退回购房款。但至今未果。原告认为，被告没有按照合同约定的时间交付符合合同条件的房屋，其行为已构成违约。经原告催促后，被告至今仍未交付房屋，原告购买该房屋的合同目的已无法实现。现诉请：1、解除原、被告于2014年8月12日签订的合同编号为2014预913441号的《浙江省商品房买卖合同》；2、判令被告退回原告购房款269万元并赔偿利息损失17000元（按中国人民银行同期贷款利率计付至实际履行日止，其中184万元从2011年3月15日起计付，85万元从2014年8月12日起计付，暂算一个月），共计2707000元。后又补充陈述称：关于第二项诉讼请求所涉的按揭贷款数额，原告现主张以原告实际归还的数额为准，到2015年7月22日止已归还贷款本金155834元，利息为4844.28元，并变更诉讼请求为：判令被告退回原告购房款1995833.4元（包括所支付的预约款184万元及已归还的贷款本金155833.4元）并赔偿利息损失59482.28元（其中184万元从2011年3月15日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际履行日止，另外再加上已归还的按揭贷款利息48442.28元），暂算至目前共计2055315.68元。后，原告将已归还的贷款本金明确为155833.37元。关于第二项诉请，因为原告在2015年8月22日归还17984.57元（本金14166.67元＋利息3817.9元）、9月22日归还17906.66元（本金14166.67元＋利息3739.99元）、10月22日归还17828.75元（本金14166.67元＋利息3662.08元），该三个月总计本金42500.01元，利息11219.97元。因为原告归还了该本息，因此增加诉讼请求，合计要求被告返还的本金金额为2038333.38元，利息部分包括184万元的利息加上已归还的按揭贷款的利息59662.25元，其中184万元的利息按原来确定的计算方法。原审被告中盛公司答辩称：原告今天变更诉请是减少了被告的义务，为此我方不要求新的答辩期。对原告的起诉状事实与理由部分的第1、2、3段内容没有意见，但对第三段话最后一句话有意见，之后的内容也有意见。原被告之间不存在多付的购房款。原告称被告不愿意开具真实的发票，而被告是愿意开的，有时是发票用光了要去换也是有的。2015年2月12日是约定的交房期限属实的，但房子现在也已具备交付条件，法律上交付确实有点瑕疵，验收以后书面报告还没下来，我方也在催办。本案的合同已经经过预售登记，轻易解除合同势必引起许多麻烦，第一要撤销预售登记行为，第二银行的按揭款由谁归还或偿还多少。原告预定的房子被告没有销售给他人也没有抵押给他人，除了验收文件之外今天下午就可以交付。如果法院判决解除合同，原告主张被告要赔偿的利息损失理由不能成立，按照合同第七页第十条约定被告无需承担利息损失。被告认为原告要求解除合同条件没有成就，被告有履行交房的义务。综上，请求法院判决驳回原告的诉请。后又补充答辩称：我方认可第一次庭审的内容。现原告主张增加了的2015年8月、9月、10月三个月相应的按揭贷款，被告不得而知，但真实性由法院认定。被告方认定今天开庭的程序是合法的，没有任何意见。补充一点：原告要求解除合同的条件尚未成就，请求法院根据已查明的事实，判决驳回原告的诉讼请求。原审法院查明：2011年3月，原告林淑微向被告中盛公司预约购买“中厦国际”房屋，并交纳预约款184万元，被告于2011年3月15日开具收款收据一份。2014年8月12日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2014预9013441）一份，其中载明：建设项目名称暂定为兴中大厦（中厦国际广场），建设工程规划许可证号为建字第3307822201400051号，施工许可证号为施字第3307822201400701号，预售许可证号为义售许字（2014）第0003号；原告向被告所购房屋为义乌市稠城街道兴中大厦A座1002室，合同总价款为2155728元，建筑面积为91.84平方米，其中套内建筑面积为74.92平方米，被告应于2015年2月12日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用；另合同第九条关于“交付期限及条件”中约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15内告知买受人的。2、由于政府部门的依法行政行为所致的原因，或遇到相关的重大技术问题而导致开发建设期延长的，出卖人可据实延期交付房屋”；合同第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过无日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起无天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的无%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之无（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、因第九条约定的特殊原因造成出卖人逾期交房的，出卖人不承担违约责任。”2014年8月22日，原、被告与中国建设银行股份有限公司义乌分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告由被告提供保证担保向中国建设银行股份有限公司义乌分行借款85万元，借款期限为60个月即2014年8月22日至2019年8月22日止，还款方法采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为人民币14166.67元，利息逐期结算还清，合同还约定以兴中大厦A座1002室房屋作为抵押。之后从2014年9月起原告于每月22日归还上述贷款本金14166.67元及利息，截至2015年10月22日，原告共归还贷款本金198333.38元，利息59662.25元。2015年3月28日，原告以邮政特快专递方式向被告邮寄发送《催告函》，收件人均为“义乌市中盛房地产开发有限公司”，并留有被告法定代表人周中大的手机号码138××××9888，收件地址分别为“义乌市江东街道梅湖新村19幢”、“义乌市兴中小区‘中厦国际’楼盘二楼”。《催告函》载明：“浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司：2014年8月12日，本人与贵公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为：2014预9013441。根据合同第九条约定，贵公司应于2015年2月12日前，将符合合同约定条件的商品房交付给本人。但时至今日，经本人多次向贵公司催告，贵公司至今仍未能将符合合同约定的商品房交付给本人，也给本人造成了重大经济损失，贵公司的行为已构成违约。为此，本人现特发函于贵公司，望贵公司尽快交付合同约定的房屋，否则本人将依法解除与贵公司签订的《浙江省商品房买卖合同》。”后，该邮件以“收件人不在指定地址”、“收件人名址有误”被退回。之后，原告曾到被告涉案楼盘公司门口张贴催告函。2015年5月25日，原告通过手机向被告法定代表人周中大使用的手机138××××9888发送《解除合同通知书》一份，其中载明：“本人于2014年8月12日与贵公司签订合同编号为2014预9013441的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定贵公司应于2015年2月12日前将符合合同要求的房屋交付给本人，但贵司并未按时交付房屋。为此，本人多次向贵公司催告，但时至今日，贵公司依然未能交付房屋。本人认为，贵公司的行为已构成违约，因贵司未能按时交付房屋，本人购买该房屋的合同目的也已无法实现。为此，本人特通知贵公司，解除与贵公司签订的合同编号为2014预9013441的《浙江省商品房买卖合同》，退回购房款共计269万元并赔偿损失。”2015年5月25日，原告再次通过邮政特快专递向被告发送《解除合同通知书》一份，后，该邮件以“收件人不在指定地址”被退回。2015年5月29日，原告诉至该院。2015年7月7日被告收到原告的起诉状副本。庭审时，被告认可还没有拿到验收报告，也一直未通知原告收房。原审法院认为：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本案被告将尚在建设中的房屋预先出售给原告，双方为此签订的《浙江省商品房买卖合同》属于商品房预售合同。原、被告所签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应全面履行自己的义务。原告在支付预约款184万元的基础上又按约办理了银行贷款85万元，履行了付款义务，被告也应依约在2015年2月12日前向原告交付符合合同约定的房屋，但被告一直未通知原告收房，也无证据证明存在合同第九条约定的可延期交房的情形，应认定被告存在无正当理由逾期未交付房屋的违约情形。虽经原告多次催告，被告仍未能交付房屋，原告依法有权解除合同。根据法律规定，合同自通知到达对方时解除，解除合同通知书最早到达被告的时间为原告通过手机发送至被告法定代表人周中大的时间2015年5月25日，该日为本案所涉合同解除之日。合同解除后，被告应返还原告以预约款方式支付的购房款184万元并承担原告已归还中国建设银行股份有限公司义乌分行的贷款本金198333.38元及利息59662.25元。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于本案系被告违约，故原告要求被告赔偿预约款184万元的利息损失理由正当，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：
一、确认原告林淑微与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司在2014年8月12日所签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2014预9013441）于2015年5月25日解除。
二、被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告林淑微预约款184万元并赔偿利息损失（从2011年3月15日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。
三、被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告林淑微已归还的银行贷款本金198333.38元及利息59662.25元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23720元，由被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司负担。宣判后，中盛公司不服，向本院提起上诉称：
一、双方约定于2015年2月12日前交房属实，但又同时约定“由于政府部门的依法行政行为所致的原因，或遇到相关的重大技术问题而导致开发建设延长的，出卖人可据实延期交付房屋”，涉案的房屋早已在2013年下半年竣工，建设部门也已组织力量进行验收，只是验收以后的书面报告即质监书尚未下来，该种情形属于“政府部门的依法行政行为所致的原因”，责任不在我公司，属于免责情形。如法院经审理要解除合同，解除的理由也是叔叔不可抗力或者不可归责双方的原因，原审判决我公司承担利息损失错误。
二、涉案房产已办理预售登记，解除合同既要撤销预售登记又要返还银行的按揭款，更为重要的是“破坏了买卖的交易安全规则”，使开发商担心已售的房子随时可能要返还。
三、涉案楼盘已通过政府职能部门的竣工验收，已经具备交付的法定条件。综上，请求：
一、撤销原判，依法改判；
二、本案诉讼费由林淑微承担。林淑微在二审中答辩称：中盛公司没有按照双方签订的预售合同约定的日期交房，根据合同约定，我方有权解除合同并要求其承担违约责任。双方在二审中均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：涉案的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。林淑微已按约履行了付款义务，中盛公司亦应按约履行交房义务。中盛公司未按约定的日期交付房屋，其抗辩存在合同约定的可延期交房的情形，但未提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。中盛公司在林淑微多次催告后仍未履行交房义务，林淑微诉请解除合同并要求中盛公司返还相应的购房款合法有据，应予支持。综上，中盛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23720元，由浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 叶金龙
代理
审判员 骆 观
二〇一六年一月五日
书 记 员 周 莉 更多数据：