山东省巨野县人民法院民 事 判 决 书（2015）巨民初字第1877号原告盛金霞，女，1962年8月10日出生，汉族，居民，住河南省灵宝市。被告薛川，男，1988年2月9日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。
原告盛金霞与被告薛川民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告盛金霞委到庭参加了诉讼，被告薛川经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告盛金霞诉称：2014年12月8日、12月30日，被告薛川通过汪路远介绍，向原告借款200万元。到期后被告无力偿还，又通过汪路远协商，双方于2015年3月12日签订《商用房转让协议书》。约定被告将房权证巨野县字第00191**号，0019195号（现变更为0023590号、0023591号）所载房产给原告，价格380万元，原借款200万元冲抵购房款，当时又支付被告100万元，共计300万元，被告在三个月内将划拨土地变更为商业用地后交接房产，原告将余款80万元支付给被告。但被告不但不积极办理变更手续，反而将房权证挂失后又补办新证，鉴于被告有转移房产的嫌疑，原告为此于2015年7月2日提起诉讼，请求依法判令被告薛川履行房屋买卖协议，将房产过户给原告并支付违约金。诉讼中，原告与被告于2015年7月20日签订和解协议书，对房屋买卖协议进行变更，解除房屋买卖协议，由被告分批退还原告购房款300万元，于2016年6月11日前还清，并按月息2%自2015年6月12日起支付利息损失，从2015年9月12日起每月退还房款不低于10万元，于每月11日前付清。逾期一天按应付款项的千分之一承担违约金。协议签订后，被告薛川仍未还款，特要求法院依法判决，诉讼费用由被告承担。被告薛川未作答辩。
经审理查明：2014年12月8日、12月30日，被告薛川通过汪路远介绍，分两次向原告盛金霞借款200万元，由薛川向原告原告出具借据两份，落款人为薛川、魏忠啟。借款到期后被告无力偿还，又通过汪路远协解，被告薛川作为甲方、原告盛金霞作为乙方，汪路远作为中间方于2015年3月12日签订商用房转让协议书，主要内容有：
一、甲方其拥有独立产权的原巨野县广播电视局办公房屋及院落出售给乙方，房权证巨野县字第00191**号，0019195号，土地使用证编号2013第72号；
二、价款380万元，协议签订后，乙方付款300万元，余款在资产交接时一次付清，付款方式以现金和银行转账两种方式。
三、土地使用证是行政划拨，甲方变更为商业用地，房产交接时间定为协议签订后三个月，变更费用由甲方承担。
四、乙方付清300万元后，甲方即将原房产合同、土地使用证、房产证等交乙方保管，甲方在办理商业用地审批时需要证件可向乙方借取，用后归还。协议签订后，原借款200万元冲抵购房款，当时原告又支付被告100万元。三个月期限过后，被告未办理土地使用权变更手续，却将房权证挂失后又补办新证（房权证变更为0023590号、00235**号），原告为此于2015年7月2日提起诉讼，请求依法判令被告薛川履行房屋买卖协议，将房产过户给原告并支付违约金。诉讼中，原告（乙方）与被告（甲方）于2015年7月20日签订和解协议书，对房屋买卖协议进行变更，主要内容有：
一、解除房屋买卖协议；
二、由甲方分批退还乙方购房款300万元，于2016年6月11日前还清，并按月息2%自2015年6月12日起支付利息损失；
三、从2015年9月12日起每月退还房款不低于10万元，于当月11日前付清，逾期一天按应付款项的千分之一承担违约金；
四、甲方将购房款退清后，乙方在3个工作日内申请解除对甲方房产的查封，如有拖延，乙方赔偿甲方损失费每月6万元；
五、如甲方不按约定时间退款，乙方有权申请法院强制执行，将房产过户给乙方，并不再返还甲方所退购房款。购房款没有退清前，甲乙双方不得向法院申请解除查封。协议签订后，被告薛川仍未按约定期限还款。本院所确认的上述事实，有当事人陈述笔录、证人证言笔录、借款条、银行转账交易明细、商用房转让协议书、房权证书、和解协议书等证据在卷为凭，并经本院开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：原告盛金霞与被告薛川于2014年12月8日、12月30日发生的两次借款200万元，系当事人真实意思表示，借贷关系真实，后因被告薛川无力还款，双方于2015年3月12日签订商用房转让协议书，约定被告薛川将自己所有的房产以380万元价格转让给原告，原来被告薛川所借200万借款折抵房款后，原告盛金霞又支付给被告薛川1**万元，剩余的80万元约定房产交付时付清。该房产转让协议违反国家法律关于国有划拨土地使用权房地产未经主管部门批准不得转让的强制性规定，因此，只有经主管部门批准或将所涉及的土地使用权由划拨土地转让为商用的出让土地才能生效，但因被告薛川未能办理相关批准手续，双方达成新的和解协议，解除原房屋买卖协议，由被告薛川分批退还所收房款300万元，并按月息2%（年利率24%）支付利息损失，该协议符合法律规定，被告应当按约定支付，但双方约定的每月退还房款逾期按应付款项的日千分之一再支付违约金的约定违反了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》确定的借款利息、违约金或者其他费用，总计不超过年利率24%的规定，对该项请求本院不予支持。被告薛川经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案事实清楚，原告诉请证据充分，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第二款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告薛川于本判决生效之日起5日内归还原告盛金霞借款50万元及利息（利息自2015年6月12日起按月利率2%支付至还款之日）；
二、被告薛川于本判决生效之日起分批次归还原告盛金霞借款250万元及利息（利息自2015年6月12日起按月利率2%支付至还款之日），每月应还款数不少于10万元，于当月11日前付清，所有款项及利息于2016年6月11日前全部付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，财产保全费5000元，由被告薛川负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 王 庆
人民陪审员 刘昌勇
人民陪审员 王永梅
二〇一六年一月五日
书 记 员 李 辉 来自