湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂荆州中民三终字第00244号
上诉人（原审原告）：监利县国庆村民委员会，住所地监利县容城镇茶庵大道蓝星商贸城。
法定代表人：潘传宏，该村主任。
委托代理人：潘立明，该村党支部委员。
委托代理人：蔡兵善，监利县总商会法律援助中心主任。
被
上诉人（原审被告）：杨波，个体经营。
委托代理人：牛继群，湖北楚胥律师事务所律师。
上诉人监利县国庆村民委员会（以下简称国庆村）因与被上诉人杨波房屋租赁合同纠纷一案，不服监利县人民法院（2015）鄂监利民初字第00782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审认定，2014年12月1日，国庆村委会与杨波签订了房屋租赁合同，约定国庆村委会将位于容城镇江城路的原金湖锦酒店的三、四楼（三楼南面靠西的四间房屋除外）租赁给杨波用于办公经营，租期为2014年12月1日至2016年11月30日，租金80000元。该合同第七条约定“房屋租赁期间，乙方（指杨波）有下列行为之一的，甲方（指国庆村委会）有权解除合同，收回出租房屋，追究其法律责任……（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或在房屋四周搭建房屋……”。合同签订后，杨波交付了一年的租金40000元，国庆村委会亦交付了房屋。在装修过程中，国庆村委会以杨波未经书面许可擅自大拆大锤，破坏房屋结构，并不听劝阻，企图造成成本高昂的奢华装修既成事实后，长期以租赁名义占有房屋为由，阻止杨波施工，为此双方发生纠纷。原告为此诉诸法院，请求：1、判决解除原被告间于2014年12月1日订立的房屋租赁合同；2、责令被告立即停止在其租赁原告的房屋内的拆除和装修施工；3、责令被告将租赁原告的房屋恢复原状并返还原告。一审认为，国庆村委会与杨波签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力。根据合同约定，未经国庆村委会书面同意，杨波拆改变动房屋结构或在房屋四周搭建房屋，国庆村委会可以解除双方签订的《房屋租赁合同》。拆改变动房屋结构一般指改变房屋的梁、柱及承重墙的结构，对房屋的安全会带来影响。按照日常生活经验，杨波对承租的房屋进行装修是经营所需，但其装修行为是否具有拆改变动房屋结构的情形，国庆村委会未提供确实充分的证据予以证实。此外，法律明确规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，奢华装修不构成长期租赁的理由。综上，对国庆村委会请求解除房屋租赁合同、责令杨波停止拆除和装修施工、恢复原状并返还租赁房屋的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，
判决如下：驳回原告监利县容城镇国庆村民委员会的诉讼请求。国庆村上诉称，一、一审认定事实错误，被上诉人的行为构成根本违约，上诉人有权解除合同。1、被上诉人在未经上诉人同意的情况下，雇佣没有资质的人员对上诉人的房屋大拆大锤，损坏租赁物，违背合同约定。2、本案租赁期间仅2年，被上诉人准备花费数百万元与2楼承租人合伙经营茶餐厅，其在承租4个月后开始精装修，预期至少一年才能完成装修，这样距离租赁期满最多仅剩10个月经营，显然无法收回经营成本。其目的是欲造成豪华装修的事实后逼迫出租人长期续租，一旦2年租赁期满，不收回租赁物不符合上诉人的订约目的，收回又不符合上诉人的订约目的且造成装修损失，不能实现合同目的。
二、一审适用法律错误。被上诉人的行为符合法定解除情形。故请求撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人杨波二审口头答辩称，一、租赁合同签订之后，被上诉人缴纳了房租，合同生效并履行，被上诉人开始装修，每天都有上诉人的很多村民来阻扰施工。被上诉人是正常装修，不存在大锤大拆损害房屋结构。
二、上诉人认为被上诉人所做装修将导致不能达到上诉人的合同目的，此理由不成立。上诉人的合同目的是为了取得合同租金，其目的已经实现。被上诉人没有违约，相反是上诉人侵权。
三、约定解除和法定解除合同的条件都不成就，一审适用法律正确。请求二审驳回上诉。二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：
一、上诉人主张的解除合同理由是否成立。
二、涉案租赁合同是否应当解除？一、关于上诉人主张的解除合同理由是否成立的问题。（一）上诉人主张解除合同是否符合涉案租赁合同约定的解除合同条件？涉案租赁合同第七条对合同的解除与终止作出约定，上诉人主张适用其中的第（2）、（3）项。涉案租赁合同第七条第（2）项约定，未经出租人同意，拆改变动房屋结构或在房屋四周搭建房屋，出租人有权解除合同。第（3）项约定，损坏承租房屋，在出租人提出的合理期限内仍未修复的，出租人有权解除合同。上诉人以此主张被上诉人大拆大锤，改变房屋结构，损坏租赁物，合同应当解除。对此
本院认为，本案中，上诉人就此主张仅提供现场照片14张予以证明。依据上诉人提交的现场照片，只能证明被上诉人进行了装修，不足以证明被上诉人的装修行为不合适，更不足以证明被上诉人拆改变动了房屋结构，或损坏承租房屋。因租赁合同未禁止承租人装修，故上诉人以此主张被上诉人违约，合同应当解除依据不足。（二）上诉人主张解除合同是否符合合同法规定的法定解除合同的条件？上诉人主张，合同法第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；被上诉人的精装修行为将导致合同目的不能实现，故应当解除合同。对此
本院认为：首先，上诉人的合同目的是收取租金，此目的已经实现，故不存在合同目的不能实现的情形。其次，涉案租赁合同并未禁止承租人装修租赁物，被上诉人进行装修是行使被上诉人的合同权利。上诉人所担忧的被上诉人在租赁期满将基于所进行的精装修逼迫上诉人长期续租，这只是上诉人一方的自行判断，“逼迫上诉人长期续租”的判断即未既成事实，也无法认定必然发生，故上诉人以此为由主张解除合同没有事实依据和法律依据。综上，上诉人主张的解除合同的理由均不能成立。
二、关于涉案租赁合同是否应当解除的问题。合同法第九十四条第（二）项规定，在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，合同可以解除。本案中，上诉人以自己的主观臆断，在被上诉人开始装修后阻扰施工，并提起诉讼要求解除合同，事实上导致被上诉人的装修不能进行，严重影响后续的开业经营。上诉人具有保证适租义务，保证租赁物正常使用是出租人的主要义务，现上诉人以自己的行为明确表明不履行主要债务，依据合同法第九十四条第（二）项的规定，合同可以解除。另，就本案的实际情况看，目前诉讼进行至此，租赁期间不足一年，被上诉人的装修刚开始即被停工，如强制继续履行合同，亦将扩大双方的损失。综上，
本院认为，上诉人没有正当理由即强行阻扰被上诉人进行装修，明确表示且以自己的行为表明不履行主要债务，上诉人的行为严重违约，导致合同不能继续履行，合同应当予以解除。关于上诉人第二项诉讼请求，即责令被告立即停止承租房屋内的拆除和装修施工，因租赁合同解除，故该项请求予以支持。第三项诉讼请求，即被告将承租房屋恢复原状返还原告，因被上诉人进行装修并未违反合同的约定，合同解除亦非因被上诉人违约所致，故被上诉人应就现状返还租赁房屋，上诉人请求被上诉人将承租房屋恢复原状后返还没有事实和法律依据，该项请求不予支持。一审判决认定事实清楚，但未充分考虑强制履行合同的社会成本和当事人继续履行合同将扩大的损失，适用法律不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、撤销监利县人民法院（2015）鄂监利民初字第00782号民事判决；
二、解除监利县国庆村民委员会与杨波于2014年12月1日签订的房屋租赁合同；
三、杨波立即停止对承租房屋的装修施工，将承租房屋返还监利县国庆村民委员会；
四、驳回监利县国庆村民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费800元，二审案件受理费800元，均由上诉人监利县国庆村民委员会负担。本判决为终审判决。
审判长 李慧敏
审判员 郭 莉
审判员 谢成勇
二〇一六年一月五日
书记员 唐君玲 关注微信公众号“”