广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法石民初字第720号原告某物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称：“某物业公司”），住所广州市番禺区。法定代表人梁某，职务总经理。委托代理人卢某，系某物业管理服务有限公司番禺分公司员工。委托代理人廖某，系某物业管理服务有限公司番禺分公司员工。被告周某，户籍住址广东省佛山市禅城区，物业地址广州市番禺区员岗村广州某花园某号（御景峰11号），现下落不明。
原告某物业公司诉被告周某物业管理服务合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某物业公司委托代理人廖某到庭参加诉讼。被告周某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某物业公司诉称，原告接受委托为广州某花园小区提供物业管理服务，被告是该小区某号（御景峰11号）房屋的业主，该房屋建筑为552.66平方米，为别墅住宅。该小区别墅住宅的物业管理费为每月2.8元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币1547元。自2014年11月起至2015年5月止，被告无故拖欠原告物业管理费7个月，共计人民币10829元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方前期物业管理协议第十条第三项的约定，如被告不按本协议约定的日期缴纳有关费用，被告应从逾期之日起至实际清偿之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金，至起诉之日，滞纳金为949.57元。综上，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求如下：１、被告按每月1547元的标准向原告支付自从2014年11月起至实际付清之日止的物业管理费，现暂计至2015年5月拖欠的物业管理费为10829元。2、被告从逾期付款之日至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至起诉之日，滞纳金为949.57元，以上合计11778.57元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告周某无答辩。
经审理查明，原告某物业管理服务有限公司番禺分公司原名中山市某物业管理服务有限公司番禺分公司，隶属于某物业管理服务有限公司，经营范围为物业管理服务、水电维修及室内装饰工程等，住所位于广州市番禺区南村镇。位于广州市番禺区南村镇员岗村广州某花园某号（御景峰11号）房屋是被告周某名下的房产，该房产建筑面积、住宅面积均为554.60平方米，自用地面积761.80平方米，系周某于2005年5月向案外人购买，2014年11月19日广州市人民检察院查封了该房屋至今。位于广州番禺区南村镇员岗村广州某花园小区自从开盘以来一直由原告提供物业管理服务。2005年6月13日被告与原告签订了《物业管理服务协议》，被告并于同日向原告出具《承诺书》一份。上述物业管理服务协议第四条第二款约定别墅按套内面积2.80元/平方米/月计收物业管理服务费用;第四条第六款约定每月5日之前缴纳当月物业管理费；第十条约定不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一缴付违约金。上述《承诺书》确认周某于2005年6月13日与中山市某物业管理服务有限公司番禺分公司签署该住宅小区《管理公约》壹份，声明完全明白及履行、遵守上述之《管理公约》的规定，承诺为计算所需负担之物业管理费，其所拥有单元的总建筑面积为554.60平方米。被告周某购买上述涉案物业后，一直按每月1547元的标准向原告交纳物业管理费用至2014年10月份。因被告未交纳2014年11月至2015年5月间的物业管理费，原告一直有向涉案物业地址直接送达交纳费用通知单，原告发给涉案物业的收费通知单注明的业主是“周某”，房间编号为“YJF-BS-011”,物业管理费每月按1547元收费，并要求业主于每月5号前到客户服务中心大堂收银处交款。
原告诉称，涉案物业为别墅，每月物业管理费为2.8元/平方米，被告每月需向原告支付物业管理费1553元，但实际按552.66平方米计费即每月以1547元的标准收取。若按每月1547元的标准，涉案物业从2014年11月至法庭辩论终结前的2015年12月期间的物业管理费为1547元/月×14月=21658元。因被告未向原告交纳拖欠的物业管理服务费，原告经催收未果，遂于2015年6月30日将被告诉至本院，要求被告交纳上述期间的物业管理费、滞纳金。本院受理本案后，按原告提供的被告物业地址及户籍地址拟邮寄送达相关应诉材料和开庭传票等，但均被退回。因被告下落不明，为此本院向被告发出开庭公告，但公告期满，仍未见被告到庭应诉，被告也未向本院提交书面答辩状。
本院认为，原告某物业公司是从事物业管理服务的企业。涉案小区自从开盘以来，一直由原告为该小区提供物业服务，被告周某购买该小区的某号（御景峰11号）的房屋后作为该小区的业主，接受了原告某物业公司提供的物业管理服务，且被告周某与原告曾签订了《管理公约》及《承诺书》，故原、被告双方间已形成物业管理服务合同关系。原告某物业公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费。原告在本案审理过程中，要求按每月1547元的标准而不按物业实际建筑面积计算所得的标准计收物业管理费，是原告真实意思的表示，是原告对自己民事权利的处分行为，本院应予认可。被告周某享受物业服务后，未按合同约定支付对价给原告，已构成违约，除清偿拖欠物业管理服务费外，本当还应支付滞纳金给原告。现原告主张按物业管理服务协议的约定计收滞纳金合法合理，本院也应予以支持。因原告收取物业管理费应当以提供物业管理服务为前提，本院不能预先判定未到期间的物业管理费，故被告的欠费期间应确定至法庭辩论终结前，原告在本案中要求物业管理费计至实际付清之日止没有依据，本院不予支持。综上所述，驳回原告某物业公司的其他诉讼请求。被告周某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，
判决如下：
一、被告周某应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2014年11月至2015年12月期间的物业管理服务费21658元及滞纳金（滞纳金以每月应交纳物业管理费1547元为本金，按每日千分之一的标准,从每月6日计至实际清还所欠物业管理服务费之日止,每月物业管理服务费的滞纳金分期计算,上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业管理费1547元）给原告某物业管理服务有限公司番禺分公司；
二、驳回原告某物业管理服务有限公司番禺分公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费341元，由被告周某负担（原告已向本院预付47元受理费，本院不予退还，由被告在履行本判决时迳付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡 林
人民陪审员 王沛坚
人民陪审员 麦琦旋
二〇一六年一月五日
书 记 员 黄泽兴 关注公众号“”