广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法东民二初字第827号原告东莞市光大物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城区，注册号：441900000522819。法定代表人陈润光，董事长。委托代理人姚鹭，广东润广律师事务所律师。委托代理人宋志安。被告杨胜平，男，汉族，住湖北省武汉市武昌区，公民身份号码：×××1633。
原告东莞市光大物业管理有限公司与被告杨胜平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托代理人姚鹭、宋志安到庭参加诉讼，被告杨胜平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是东莞市南城区四环路景湖春晓小区的物业服务公司，被告是东莞市南城区四环路景湖春晓小区23幢102号房屋的业主，该房屋的建筑面积为111.77平方米。原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理费住宅按2元／平方米／月收取，每月21日前交纳费用。如被告未按协议约定交纳费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。该协议签订后，原告即自2007年2月开始为被告的上述物业提供物业管理服务。被告至今未向原告交纳2011年5月至2012年12月期间的物业管理服务费4500元、水费1264元及逾期支付上述费用的违约金。原告多次向被告催缴无果。原告为保护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2011年5月至2012年12月期间的物业管理服务费4500元及逾期付款的违约金（违约金按每日3‰的标准计至实际付清之日止，自2011年5月22日开始暂计至2015年6月29日为16330.95元）；2、被告向原告支付2011年5月至2012年10月的水费1264元及逾期付款的违约金（违约金按每日3‰的标准计至实际付清之日止，自2011年5月22日开始暂计至2015年6月29日为4464.27元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告杨胜平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据。
经审理查明，被告曾是东莞市东城区长泰路景湖春晓花园23座102号房屋的业主，房屋建筑面积为111.77平方米，后该房屋在2013年1月8日办理转移登记。原告是上述小区的物业管理公司。双方就原告为被告提供物业服务签订了前期物业管理服务协议书，该协议书第十六条约定高层住宅按建筑面积每月每平方米2元计收，费用交纳时间为每月5日前交纳。第十七条约定，原告提供水费等代收缴费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务服用），收费标准执行政府规定，费用交纳时间与物业管理服务费同时交纳或按使用情况交纳。第二十一条约定，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三交纳违约金。原告以被告拖欠其2011年5月至2012年12月的物业管理费及2011年5月至2012年10月的水费及相应滞纳金为由诉至本院要求解决。本案中，原告主张物业管理费按照每月225元的标准计收，并将每月统计的应收款项以书面形式向被告发送交款通知书，但被告在收到通知书后没有按照约定如期付款，对此提交交款通知书予以证明。同时，原告认为根据前期物业管理服务协议第二十一条的约定，被告应当向原告支付逾期付款违约金，其中物业管理费、水费均是以每月拖欠的数额为本金，按照每日千分之三的标准，从当月22日起计至被告付清之日止。同时，原告明确其主张的2011年5月份水费实际发生在2011年4月，但应当在2011年5月份交纳，所以违约金是从2011年5月22日起算。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、前期物业管理服务协议书、交款通知书、催缴函、特快专递详情单、水费抄表记录、代缴水费发票、资质证书、房产登记信息查询结果以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院递交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果，由被告自行承担。原告是具备物业管理资质的企业，被告曾是案涉小区的业主，且原告为案涉小区提供了物业服务，有被告签名确认的前期物业管理委托服务协议、商品房买卖合同为证，本院对此予以认定。虽然被告在2013年1月8日对案涉房屋转移了登记，但被告作为原告主张的费用期间的业主，仍需对该期间产生的费用承担责任。被告应当按照前期物业管理委托服务协议的约定按时、足额向原告支付物业管理费。被告未提供证据证明其已向原告支付2011年5月至2012年12月期间的物业管理费，应当承担举证不能的责任。根据双方约定的标准，每月的物业管理服务费应当为223.5元（111.77平方米×2月／月／平方米），因此，该期间的物业管理服务费应当为4470元，对原告超出部分不予支持。案涉前期物业管理委托服务协议第十七条明确约定原告代收、代缴水费等费用，且该费用不属于物业管理费。现原告已提供了发票、交款通知书等证据到庭，足以证明被告有实际使用水，原告已向相关部门代缴了该些水费。现被告没有证据证明其已经向原告缴纳了2011年5月至2012年10月水费，应由被告自行承担举证不能的后果。原告要求被告支付2011年5月至2012年10月水费1264元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。案涉前期物业管理委托服务协议第十六条明确约定被告应当每月5日前缴纳物业管理费，现被告未按照上述约定按时向原告交纳物业管理费，原告根据案涉前期物业管理服务协议第二十一条的约定要求被告按照每日千分之三的标准支付物业管理费的违约金符合双方约定，本院予以支持。现原告主张违约金从当月的22日起计算，本院予以支持。因此，被告支付原告拖欠物业管理费的违约金应当以每月223.5元为本金（具体金额见附表），按照每日千分之三的标准，从当月22日起计至付清之日止。本案中，原告要求每月水费的违约金自当月22日起算，且原告提供每月打印的交款通知书中显示的费用所属月份均为上个月，并要求被告在缴款通知书打印当月21日前交清费用，故本院认定，被告支付给原告的拖欠水费的违约金应当以每月发生的费用总额为本金（具体金额见附表），按照每日千分之三的标准，当月22日起计至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告杨胜平应于本判决生效之日起七日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2011年5月至2012年12月期间拖欠的物业管理费4470元及逾期付款违约金（违约金计算以附表显示的每月总额为本金，按照每日千分之三的标准，自当月22日起计至付清之日止）。
二、被告杨胜平应于本判决生效之日起七日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2011年5月至2012年10月水费1264元（违约金计算以附表显示的每月总额为本金，按照每日千分之三的标准，自当月22日起计至付清之日止）。
三、驳回原告东莞市光大物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费463.98元（原告已预交），由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页内无正文）
审 判 长 黄淑娇代理陪审员 李春嫦
人民陪审员 袁影霞
二〇一六年一月五日
书 记 员 黄健敏莫颖金附表：月份物管费水费违约金起算日2011.5223.5702011.5.222011.6223.502011.6.222011.7223.51162011.7.222011.8223.502011.8.222011.9223.5942011.9.222011.10223.502011.10.222011.11223.51022011.11.222011.12223.502011.12.222012.1223.5962012.1.222012.2223.502012.2.222012.3223.51202012.3.222012.4223.502012.4.222012.5223.51482012.5.222012.6223.502012.6.222012.7223.51372012.7.222012.8223.502012.8.222012.9223.51942012.9.222012.10223.502012.10.222012.11223.51872012.11.222012.12223.502012.12.22附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：