北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第09739号上诉人（原审被告、反诉原告）北京巴湘锅餐馆，住所地北京市海淀区万丰路*****号平房。投资人张四清，经理。委托代理人秦东伟，北京允元律师事务所律师。委托代理人王迪，北京允元律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京京西万隆经贸有限责任公司，住所地北京市海淀区莲花池西路16号217室。法定代表人毕宝林，总经理。委托代理人任箴，北京市国脉律师事务所律师。
上诉人北京巴湘锅餐馆（以下简称巴湘锅餐馆）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第10348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巴湘锅餐馆的委托代理人秦东伟、王迪，被上诉人北京京西万隆经贸有限责任公司（以下简称京西公司）的委托代理人任箴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京西公司在原审法院起诉称：我公司与巴湘锅餐馆于2014年3月15日至2014年9月14日建立房屋租赁合同关系，巴湘锅餐馆承租我公司15-12号的房屋，房屋面积为256.41平方米，我公司已收取了此期间的房屋租金129046元，双方未签订书面的房屋租赁合同。2014年9月14日双方的房屋租赁合同关系届满，但巴湘锅餐馆拒绝交还房屋。故诉至法院，要求：1、巴湘锅餐馆立即将15-12号的房屋腾退交还给我公司；2、巴湘锅餐馆向我公司支付自2014年9月15日至实际腾退之日止的房屋租金（标准为每日每平米2.7元，共256.41平米）；3、巴湘锅餐馆向我公司支付电费6918元、水费1178元、卫生费600元；4、诉讼费由巴湘锅餐馆承担。巴湘锅餐馆在原审法院答辩称：双方的房屋租赁合同至今没有解除，双方均未提到房屋租赁合同解除的问题，京西公司主张的是2014年9月15日到腾退房屋之日止的房屋租金，因此京西公司也承认目前房屋还在租赁中。2013年9月14日之前双方有租赁合同，房租为半年支付一次，之后双方不再签署租赁合同，租金还是半年支付一次。根据相关法律规定，双方未签署书面租赁合同而继续使用房屋的，应认定为不定期租赁合同，当事人可以随时要求解除合同，但出租方如果提出解除合同必须给承租人合理的期限并提前通知。京西公司至今没有正式通知巴湘锅餐馆解除合同，押金也没有退给巴湘锅餐馆。既然租赁合同没有解除，京西公司要求将房屋收回显然是违法的。另外，在合同没有解除的情况下，京西公司擅自在2014年9月16日停水停电，致使巴湘锅餐馆无法正常经营，现提出反诉，要求京西公司对擅自停水停电给巴湘锅餐馆造成的损失进行赔偿。反诉请求为：要求京西公司支付购买发电机费用38800元、接通水源费用20000元、押金21507元，上述共计80307元；京西公司承担全部诉讼费用。京西公司在原审法院针对巴湘锅餐馆的反诉答辩称：我公司不同意巴湘锅餐馆的反诉请求，不认可巴湘锅餐馆主张的损失。双方的租赁合同已经到期届满，不存在解除不定期租赁合同的问题。我公司在2014年9月已经明确表示不同意继续租赁并要求腾退，合同期限已届满。原审法院审理查明：2013年3月5日，京西公司（甲方）与刘永顺（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将拥有产权的15-12号的商业门面房（以下简称诉争房屋）租赁给乙方，房屋建筑面积为256.41平方米；租赁期限自2013年3月15日至2013年9月14日止；租金为门面房租金每平方米每日为2.7元，租金为126346元。租赁期限届满后，双方未再续签合同。合同签订后，诉争房屋由巴湘锅餐馆经营使用至今。2014年3月，巴湘锅餐馆向京西公司交纳2014年3月15日至2014年9月14日的租金129046元，之后未再继续交纳。2014年8月、9月，京西公司向巴湘锅餐馆发出通知，要求其腾退诉争房屋。2015年1月，京西公司将巴湘锅餐馆起诉至法院。审理中，巴湘锅餐馆表示刘永顺系前手承租人，其对京西公司与刘永顺签订的房屋租赁合同予以认可，其于2008年自前手房东租赁诉争房屋至今，合同期满后其未接到京西公司的腾房通知，2014年9月16日京西公司采取停水停电措施，现其自行接电经营至今。京西公司认可其于2008年将诉争房屋出租巴湘锅餐馆，2014年9月16日其采取停水停电措施，现巴湘锅餐馆仍在经营。巴湘锅餐馆提交购买发电机的收据及接水费收据，并表示其交纳了押金21507元，但未提交收据。巴湘锅餐厅要求京西公司退还其押金，并赔偿其自行接水电的相关损失。京西公司对收据的真实性不予认可，认可巴湘锅餐馆支付了押金21507元。另查，2014年7月23日，巴湘锅餐馆向京西公司交纳2014年7月的水电费及卫生费16923元。2014年8月28日，巴湘锅餐馆向京西公司交纳2014年8月的水电费及卫生费19277元。现京西公司要求巴湘锅餐馆给付其2014年9月16日前实际发生的水费1178元、电费6918元及卫生费600元，并提交商业房水电费明细表。巴湘锅餐馆对京西公司主张的水电费、卫生费的数额予以认可。再查，2015年1月15日，北京市京西实业公司出具证明，内容为：“我公司是11、13、15、17号商业用房的产权单位，该房屋是由北京市京西万隆经贸有限责任公司于2000年出资承建，房屋面积约为5475平方米。房屋建成后，我公司即将该商业用房的物业管理权交给北京市京西万隆经贸有限责任公司行使，由北京市京西万隆经贸有限责任公司以自己的名义对外进行招租经营管理。”原审法院认定上述事实，有当事人陈述、证明、房屋租赁合同、发票、通知、情况说明、水电费明细表、收据、用电客户电费交费通知单等证据在案佐证。原审法院判决认定：京西公司与刘永顺签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在合同约定的租赁期限届满后，诉争房屋实际使用人巴湘锅餐馆继续使用诉争房屋并交纳租金至2014年9月14日，故期间双方形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。京西公司于2015年1月向法院提起本诉，亦提交了照片及通知，证明其于合同期限届满前后向巴湘锅餐馆主张过相关权利，故巴湘锅餐馆主张双方的租赁合同并未解除，缺乏事实与法律依据，法院不予采信。现合同期限届满，巴湘锅餐馆亦未继续交纳租金，京西公司要求巴湘锅餐馆腾退诉争房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。巴湘锅餐馆已经按照约定标准向京西公司交纳租金至2014年9月14日，巴湘锅餐馆作为诉争房屋的实际使用人，应继续向京西公司交纳占有使用诉争房屋期间的房屋使用费及水电费、卫生费。现京西公司参照合同约定的租金标准，主张巴湘锅餐馆给付2014年9月15日至实际腾退房屋之日止的上述房屋占用费、水电费及卫生费，证据充分，法院予以支持。因双方的租赁合同关系已经终止，巴湘锅餐馆要求京西公司赔偿其之后自行接水电等相关损失，于法无据，法院不予支持。租赁期满后，京西公司应当在巴湘锅餐馆交还诉争房屋时退还押金，巴湘锅餐馆要求京西公司退还其押金的反诉请求，于法有据，法院予以支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：
一、北京巴湘锅餐馆于本判决生效后十日内将十五—十二号全部房屋腾退交还北京京西万隆经贸有限责任公司；
二、北京巴湘锅餐馆于本判决生效后十日内以上述房屋建筑面积二百五十六点四一平方米，每日每平方米二元七角的标准给付北京京西万隆经贸有限责任公司自
二〇一四年九月十五日至实际腾退上述房屋之日止的房屋使用费；
三、北京巴湘锅餐馆于本判决生效后十日内给付北京京西万隆经贸有限责任公司电费六千九百一十八元、水费一千一百七十八元、卫生费六百元，以上共计八千六百九十六元；
四、北京京西万隆经贸有限责任公司于本判决生效后十日内退还北京巴湘锅餐馆押金二万一千五百零七元；
五、驳回北京巴湘锅餐馆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。巴湘锅餐馆不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法改判或发回重审。上诉理由：双方的合同关系尚未解除；京西公司断水断电，造成我方对租赁物的使用价值减损，故相应的租金应当减免；京西公司断水断电构成侵权，给我方造成了实际损失，其应承担相应的赔偿责任；双方签订的租赁合同没有合同期限，我方为了长期经营花费巨额资金对房屋进行了装修，京西公司对此应予以补偿。京西公司服从原审法院判决，不同意巴湘锅餐馆的上诉请求及理由。本院
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。出租人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。京西公司与刘永顺签订的租赁合同于2013年9月14日届满。在合同约定的租赁期限届满后，诉争房屋实际使用人巴湘锅餐馆继续使用诉争房屋并交纳租金至2014年9月14日，故此期间双方形成不定期租赁合同关系。京西公司随时有权行使合同解除权，通知巴湘锅餐馆解除合同。原审诉讼中，京西公司提交了照片及通知，证明其向巴湘锅餐馆主张过相关权利，原审法院据此确认双方租赁合同已解除并无不妥。巴湘锅餐馆主张双方的租赁合同并未解除，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。房屋租赁合同解除后，出租人要求承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，人民法院应予支持。在双方租赁合同解除后，巴湘锅餐馆占用诉争房屋已无合法依据，故京西公司现要求巴湘锅餐馆腾退房屋，应予支持。京西公司参照合同约定的租金标准，主张巴湘锅餐馆给付2014年9月15日至实际腾退房屋之日止的上述房屋占用费、水电费及卫生费，证据充分，原审法院予以支持是正确的，本院予以维持。巴湘锅餐馆以京西公司断水断电构成侵权，要求减免租赁物的使用费并赔偿其实际损失的上诉理由和请求，缺乏依据，本院不予支持。巴湘锅餐馆上诉所提装修补偿问题，不属于本案审理范围，本案不予处理。综上所述，巴湘锅餐馆的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费二千六百二十四元，由北京巴湘锅餐馆负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费九百零四元，由北京巴湘锅餐馆负担六百六十二元（已交纳）；由北京京西万隆经贸有限责任公司负担二百四十二元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费三千五百二十八元，由北京巴湘锅餐馆负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年一月五日
书记员 赵梦芸 搜索“”