北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第05987号上诉人（原审被告）史永勤，男，1957年9月15日出生。委托代理人刘江云，北京市尚公律师事务所律师。委托代理人丁逸平（史永勤之妻），1957年3月21日出生。被上诉人（原审原告）张国栋，男，1942年6月13日出生。委托代理人梁志强，北京市京师律师事务所律师。委托代理人徐鹏，北京市京师律师事务所律师。
上诉人史永勤因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第13394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人史永勤及其委托代理人刘江云、丁逸平，被上诉人张国栋之委托代理人梁志强、徐鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张国栋在原审法院起诉称：张国栋于2008年6月23日与北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，购买了诉争房屋，并于2010年1月16日取得房屋产权证。史永勤于2012年6月找到张国栋，要求购买诉争房屋。张国栋本无意出售该房屋，所以对其购房的要求不予理会，但史永勤多次找到张国栋，以此处距离市区较远，交通不便，附近环境不佳，噪音、污染比较严重，生活购物不方便等理由反复游说张国栋出售房屋。两天后即2012年6月20日，史永勤拿着一份河南省新乡县人民法院的民事调解书找到张国栋，要求张国栋一同与其去昌平区建委办理房屋过户手续，而张国栋从未到过河南，更没有到河南新乡法院，张国栋当即提出异议，史永勤却对张国栋说，这样是为了避免繁琐的手续，也可少交部分款项。事后，张国栋越来越觉得事情有些蹊跷，并对买卖房屋的行为是否合法产生了怀疑。遂经过询问周围邻居得知，该经济适用住房因未满5年，不得上市交易，其行为违反法律法规及国家相关政策。史永勤又擅自出具一个本没有任何事实依据的法院的调解书来迫使张国栋过户该房屋，史永勤是以合法的事实掩盖非法的目的，应当确认无效。张国栋多次找史永勤协商未果，根据民事诉讼法的相关规定，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认张国栋、史永勤之间的房屋买卖行为无效；2、史永勤将302室房屋归还张国栋；3、本案诉讼费由史永勤承担。史永勤在原审法院答辩称：
一、双方之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示。2012年6月，双方在鑫尊中介分别登记了房屋出售和购买意向，随后双方在鑫尊中介王桂花、杨龙居间下达成房屋买卖协议。整个房屋买卖经历了看房、洽谈、签约、公证、过户等过程，张国栋在其老伴耿淑贤、女儿张雪玲陪同下参与了整个房屋买卖过程的洽谈、签约，双方按照中介的要求配合办理了相关手续，公证、建委等机关也在对张国栋进行询问的基础上按照法定程序办理了相关公证和产权登记。上述事实和证据充分反映：1、2012年6月，张国栋出卖标的房屋，系其主观意愿。2、张国栋及其家庭成员主动参与了整个房屋出卖过程，史永勤不存在任何所谓的“欺诈”行为。3、在双方房屋买卖的真实意思表示达成一致后，房屋交易的具体手续由中介操作完成，双方作为非专业人士，按照中介的要求配合完成房产过户。
二、史永勤按照双方合同约定支付了总房款190万元，承担了相关税费169018.5元，并完成产权登记。双方达成协议后，史永勤分3次向张国栋支付了房款190万元，分两次支付中介服务费15.5万元，补缴土地收益118588.5元，承担了营业税、教育附加费、契税、个人所得税等税费，双方完成房产过户，标的房产过户至史永勤名下。史永勤按照当时房屋市场的公允价格190万元，并承担税费169018.5元，双方的房屋买卖公允合理，不存在任何显失公平和欺诈。
三、张国栋合同标的已满五年，符合上市交易条件。史永勤购买标的房产时，已按国家规定补缴了“土地收益人民币118588.5元”，未损害任何社会公共利益，同时从张国栋取得契税完税凭证或房屋所有权证之日起，已届满五年，符合经济适用住房上市交易的条件，而史永勤也具备北京市规定的购买商品房的资格。
四、张国栋在利益驱动下的毁约行为，违反诚实信用原则。双方早在2012年6月底就完成房屋买卖并过户登记，而直到2013年3月14日张国栋向史永勤提出毁约，之间相隔近10个月。原因并非像张国栋起诉书中所说“觉得事情蹊跷，对合法性产生怀疑，经询问邻居得知”，其本质原因是因为这10个月期间房价的上涨，张国栋在利益驱动下，违背诚实信用原则，不惜采用污蔑史永勤欺诈的卑劣手段，以经济适用房限购为名，行违约获利之实，如果张国栋这种恶劣的违约获利行为得逞，将是对整个社会价值体系的颠覆，也是对保证公平正义的司法制度的践踏，使恶劣的错误行为得到鼓励。
五、史永勤为购买交易房产付出巨大。史永勤因弟弟意外过世，父母在无锡老家无人照料，遂用一家三代人的全部积蓄，并多方筹借，同时将自己原有小面积房产变卖，凑足全部房款。时至今日，史永勤不可能也向购买其小面积房产的上家违约，要回原有房产，张国栋的违约获利行为将给史永勤造成现有房产丢失，同时原有房产无法找回的巨大损失。综上，请法院依法查明事实，驳回张国栋的诉讼请求，维护史永勤的合法权利。原审法院审理查明：2008年6月23日，张国栋作为买受人与出卖人北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买302号房屋一套，房屋总价款为322566元。张国栋于2009年12月14日缴纳契税，并于2010年1月16日取得房屋所有权证，登记的房屋坐落为302号，房屋性质为经济适用住房。2012年6月18日，张国栋（出卖人）与史永勤（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，约定张国栋将诉争房屋出售给史永勤，约定的成交价格为183万元。史永勤于2012年6月21日支付张国栋购房款53万元，于2012年8月26日支付购房款136万元。2012年6月19日，史永勤的妻子丁逸平支付张国栋的女儿张雪玲1万元，张雪玲出具收据，内容为“今收到丁逸平壹万元整，如果房屋交易不成功，将一万元退还丁逸平”。为办理房屋过户手续，张国栋与史永勤签订《还款协议》，约定张国栋欠史永勤130万元。后河南省新乡县人民法院出具（2012）新民初字第644号民事调解书，双方达成调解协议：张国栋欠史永勤本金及利息53万元，张国栋用302室房产抵给史永勤，房产所有权归史永勤所有，张国栋配合史永勤办理房产过户手续。2012年6月21日，史永勤补缴土地收益118588.5元；支付营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计29150元，支付契税15900元、个人所得税5300元、房屋登记费80元，并于当日办理房屋所有权转移登记手续，登记的房屋所有权人为史永勤，房屋性质为商品房。张国栋于2012年8月将涉案房屋交付给史永勤，史永勤对房屋进行装修后居住至今。因张国栋申请再审，2014年9月5日，河南省新乡市中级人民法院出具（2014）新中民一终字第67号民事裁定书，认为双方之间不存在真实的借贷关系，属于虚构借贷事实进行的虚假诉讼，原审出具的民事调解书违反法律规定，应依法予以撤销，故裁定撤销（2012）新民初字第644号民事调解书。案件审理过程中，经法院释明，史永勤未明确答复是否提起反诉，亦未提交反诉状。原审法院认定上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《北京市房屋买卖合同》、房屋所有权证、业务凭证、收条、银行交易明细、税费发票、（2014）新中民一终字第67号民事裁定书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。原审法院判决认定：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规。本案中，张国栋转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日之后签订，张国栋将上述经济适用住房房屋再次出售给史永勤的行为违反相关法律法规，应系无效，故张国栋要求确认张国栋、史永勤之间的房屋买卖行为无效的诉求，法院予以支持。合同无效后，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。因张国栋与史永勤之间的房屋买卖行为无效，故史永勤应将诉争房屋返还给张国栋。关于张国栋因该无效合同收取的房屋价款及合同无效后损失承担问题，因史永勤未在本案中提起反诉，对此史永勤可另行解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：
一、原告张国栋与被告史永勤之间就302室房屋的买卖行为无效；
二、被告史永勤于本判决生效后三个月内腾空302室房屋并将该房屋交还给原告张国栋。史永勤不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，驳回张国栋的诉讼请求；一二审诉讼费用由张国栋承担。上诉理由：诉争房屋属于拆迁安置房，并非完全意义的经济适用房，诉争房屋转让不受现行经济适用房政策的限制；双方之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，史永勤按房屋市场价支付了购房款、税费，土地收益、中介费、并完成房产过户登记，买卖公允合理，不存在欺诈、胁迫、显失公平的情形；目前诉争房屋已满5年，符合上市交易条件；原审判决认定合同无效没有法律依据，适用法律错误；张国栋在利益驱动下的毁约行为，违反诚实信用原则；史永勤为购买诉争房屋付出巨大。张国栋答辩称：不同意史永勤的上诉请求及理由，认可原审判决结果，请求二审法院驳回上诉、维持原判。本院
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，2014年10月10日，张国栋以房屋过户依据的（2012）新民初字第644号民事调解书已经被撤销为由，提起行政诉讼，要求撤销北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）为史永勤核发的涉案房屋的《房屋所有权证》。2015年5月26日北京市昌平区人民法院作出（2014）昌行初字第119号行政判决书，判决撤销了史永勤的《房屋所有权证》。史永勤不服提起上诉，本院于2015年10月8日作出（2015）一中行终字第1782号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年6月，史永勤以张国栋的《房屋所有权证》上房屋性质登记错误为由，提起行政诉讼，请求法院审查市住建委对涉案房屋为经济适用住房的登记是否符合法律、法规和政策的规定，纠正市住建委的错误登记行为。北京市昌平区人民法院作出（2015）昌行初字第147号行政裁定书，裁定驳回史永勤的起诉。史永勤不服提起上诉，本院于2015年12月15日作出的（2015）一中行终字第2566号行政裁定书认为，史永勤并非张国栋的《房屋所有权证》相对人，原登记在史永勤名下涉案房屋的《房屋所有权证》亦已被法院生效判决撤销，撤销原因系作为房屋所有权发生转移登记基础的（2012）新民初字第644号民事调解书已经法院再审程序撤销，亦与被诉房屋登记性质无关。故史永勤与被诉行政行为无利害关系，不具备提起本案诉讼的原告主体资格，原审裁定驳回其起诉正确。遂裁定驳回上诉，维持原裁定。再查，张国栋依据上述（2014）昌行初字第119号行政判决书及（2015）一中行终字第1782号行政判决书于2015年10月27日取得了诉争房屋的《房屋所有权证》。该《房屋所有权证》登记的房屋所有权人为张国栋，房屋性质为经济适用房。上述事实，有（2015）一中行终字第1782号行政判决书、（2015）一中行终字第2566号行政裁定书、《房屋所有权证》及双方当事人在二审期间的陈述等证据在案佐证。
本院认为：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。本案中，张国栋转让的经济适用住房的原购房合同签订于2008年6月23日，张国栋在取得该房屋契税完税凭证及房屋所有权证后5年内与史永勤签订《北京市房屋买卖合同》将上述经济适用住房转让给史永勤，且双方依据虚构借贷事实进行的虚假诉讼民事调解书办理的过户手续，现双方办理过户所依据的（2012）新民初字第644号民事调解书已经法院再审程序撤销，故双方签订《北京市房屋买卖合同》买卖上述经济适用住房的行为违反了法律法规的相关规定，应系无效。原审判决对张国栋要求确认双方之间房屋买卖行为无效的诉讼请求予以支持，并无不当。合同无效后，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。因张国栋与史永勤之间的房屋买卖行为无效，故原审判决对张国栋要求史永勤返还诉争房屋的诉讼请求予以支持正确。关于张国栋因该无效合同收取的房屋价款及合同无效后损失承担问题，因史永勤未在本案中提起反诉，对此史永勤可另行解决。史永勤的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由史永勤负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由史永勤负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年一月五日
书记员 赵梦芸