江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）阜城民初字第01478号原告张春荣，市民。原告唐巧，市民。共同委托代理人张春华，市民。被告阜宁顶盛房地产开发有限公司，住所地阜宁县阜城镇和平居委会七组。法定代表人戴霞，该公司董事长。委托代理人王顶，该公司总经理。委托代理人王颖，江苏鑫诚律师事务所律师。
原告张春荣、唐巧诉被告阜宁顶盛房地产开发有限公司（以下简称顶盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法适用简易程序由
审判员潘春如独任审判，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告张春荣、唐巧及其共同委托代理人张春华、被告顶盛公司法定代表人戴霞的委托代理人王顶、王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张春荣、唐巧共同诉称，2013年2月19日，我们向被告顶盛公司预交购房款120000元，于2014年3月27日与被告顶盛公司签订《商品房买卖合同》1份，合同约定我们购买被告顶盛公司开发的顶盛华府5幢202号房，建筑面积约113.8平方米，单价3496元／平方米，房款397845元，车库47280元，2015年6月30日前交付使用。我们于合同签订当日向银行申请了270000元按揭贷款，剩余房款于当日缴清，并缴纳按揭贷款保证金13500元。交付期限届满后，被告顶盛公司无法交房已超过90日以上。现我们向法院起诉，请求判令：1、解除与被告顶盛公司签订的《商品房买卖合同》；2、被告顶盛公司返还购房款445125元，退还贷款保证金13500元，支付利息35281.36元、违约金20000元、以458625元为本金从起诉之日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，合计513906.36元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告顶盛公司辩称，1、我公司与二原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示、合法有效，我公司已经积极履行。2、我公司多次通知二原告办理交付手续，二原告拒绝接受，故逾期交房的责任不在我公司，而在二原告。3、2015年9月1日，二原告的小孩需我公司出具手续才能到阜宁实验小学南××区就读，现二原告的小孩因我公司出具的购房手续已经入学就读，这也是我公司积极履行的表现之一。4、二原告所诉车库与商品房是独立存在的，且早就具备交付条件，具备正常使用功能，只是由于二原告不愿接受。5、我公司的商品房具备交付的条件，并且不影响二原告的使用，二原告要求解除《商品房买卖合同》既不符合法律规定，也不符合合同约定。综上，二原告要求我公司赔偿缺乏事实根据、法律依据，请求驳回二原告的诉讼请求。
经审理查明，原告张春荣、唐巧系夫妻关系。2013年2月19日，二原告向被告顶盛公司预缴购房款120000元。2014年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告顶盛公司开发建设的顶盛华府5幢202号房屋一套，房屋价款为397845元，付款方式为二原告向被告顶盛公司支付首付款127845元，其余270000元办理按揭贷款，合同第八条约定：“房屋交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”二原告于当日向被告顶盛公司交纳17845元以及预缴的120000元中的110000元计127845元作为首付款；交纳37280元以及预缴的120000元中的10000元计47280元作为车库款；交纳13500元作为按揭贷款保证金；同江苏银行股份有限公司阜宁支行签订个人消费贷款合同，向该行贷款270000元用于购买涉案商品房，该行后于2014年5月5日将270000元直接转存入被告顶盛公司账户。从2014年6月至2015年9月，二原告向贷款行支付了其因购房贷款产生的利息损失25281.36元。现二原告以被告顶盛公司逾期交房超过90日为由，诉至本院，请求判令：1、解除与被告顶盛公司签订的《商品房买卖合同》；2、被告顶盛公司返还购房款444675元，退还贷款保证金13500元，支付利息35281.36元、违约金20000元、以458175元为本金从起诉之日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，合计513456.36元；3、本案诉讼费用由被告承担。以上事实，有原告张春荣、唐巧提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、卡内账户明细查询记录、贷款借款借据、个人消费贷款对账单、照片及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，立约双方均应依约履行义务，同时当事人还可约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立，且无其他违反法律规定之处，合法有效，本院予以确认；合同中约定有买受人行使约定解除权的情形，即出卖人逾期交房超过90日，现该项解除合同的条件已成就，故二原告享有依合同约定行使解除原、被告之间《商品房买卖合同》的权利。关于被告顶盛公司提出的逾期交房的责任不在其，而在二原告的辩解意见，因其未能提供商品房验收合格证明文件、书面的通知二原告办理交付的手续、《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，本院对该辩解意见不予采纳。合同解除后，已履行的部分可以恢复原状，并要求赔偿损失，本案因被告顶盛公司逾期交房而解除，在合同履行过程中存在过错，故二原告要求被告顶盛公司返还购房款的请求是解除合同恢复原状的当然后果，本院予以支持，其数额为445125元（商品房款397845元＋车库款47280元）。关于被告顶盛公司提出的车库与商品房独立存在的辩解意见，因车库无独立的权属证书，相对于双方签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋而言，属从物，应遵循从物随主物转让的原则，认定涉案房屋包括车库，故本院对被告顶盛公司的此点辩解意见亦不予采纳。关于二原告主张的已付全部购房款利息及向贷款行支付的利息损失赔偿问题。《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”双方约定违约金为已付款的1%即4451.25元，明显低于二原告的实际损失，因此，二原告有权按照实际产生的损失主张赔偿数额。就二原告主张来讲，其首付款127845元及车库款47280元计175125元的相应利息损失部分，此款因是二原告自有资金，产生因被告顶盛公司违约后的资金占用损失，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；因二原告购买的是期房，该款系预付款，在合同约定的被告顶盛公司交房之日前并不能产生违约责任，因被告顶盛公司违约产生的损失应从约定交房之日的次日起算，故该部分利息应自2015年7月1日起算。关于二原告主张的270000元贷款的资金占用利息损失部分，
本院认为该款系二原告贷款所得，并非自有资金，故不能产生资金占用损失，其该部分购房款的损失在于二原告向贷款行支付利息的损失，故本院对该270000元按揭贷款利息损失25281.36元予以支持，对其诉请270000元的资金占用利息损失不予支持。在已经按照实际损失弥补二原告遭受的损失的情况下，其另请求支付合同违约金不予支持。因按揭贷款保证金与本案不属于同一法律关系，不宜在本案中予以处理，故本院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，
判决如下：
一、解除原告张春荣、唐巧与被告阜宁顶盛房地产开发有限公司于2014年3月27日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告阜宁顶盛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告张春荣、唐巧购房款445125元，赔偿原告张春荣、唐巧贷款利息损失25281.36元，上述款项合计470406.36元；
三、被告阜宁顶盛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告张春荣、唐巧以175125元为本金，从2015年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；
四、驳回原告张春荣、唐巧的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8879元，减半收取4440元，由原告张春荣、唐巧负担375元，被告阜宁顶盛房地产开发有限公司负担4065元。（原告已预交）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：江苏省盐城市农行中汇支行；帐号：40×××21）。
审判员 潘春如
二〇一六年一月五日
书记员 于 绘附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：