舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2015）舟定民初字第735号原告李垚豪。委托代理人（特别授权代理）陈江峰。被告舟山大地房地产开发有限责任公司。法定代表人刘东海。委托代理人（特别授权代理）郑晶晶。委托代理人（特别授权代理）曹徐波。
原告李垚豪诉被告舟山大地房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年7月15日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由
审判员陆明龙独任审判，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈江峰、被告的委托代理人郑晶晶、曹徐波到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年12月28日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈江峰、被告的委托代理人郑晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年4月16日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告向被告购买正在开发的位于舟山市定海区清华兰庭3幢201室（以下简称201室）的房屋一套，交房时间为2011年4月26日前。2014年初，因地下室机房大面积流水，101室业主发现自己装修不久的房屋霉变严重，才发现房屋有漏水现象，但一直未查找到原因。一直到2014年10月11日，因漏水问题越来越严重，才引起被告重视。在物业的召集下，各方当事人对东首三楼的墙体进行开挖，发现是污水管道的维修口螺丝未拧紧导致渗漏。被告以房屋保修期为两年、漏水系三楼装修造成为由拒绝赔偿协商。原告认为，该幢房屋的墙体是砖头，有较强的吸水性，而维修口漏水量不会太大，但最后导致地面积水，三楼以下墙体潮湿霉变，这说明渗水时间已经相当长了，被告将渗漏归责于三楼装修，是不客观的。且污水管道维修口埋于墙体之中，螺丝未拧紧也不会是装修所致。虽然现在检查发现污水管道维修口有渗漏，事实上也很难肯定就只有一个原因，原告怀疑还有其他原因，只是现在还没有发现。渗漏的管道在墙体内，属于隐蔽工程，被告以两年保修为由拒绝赔偿，缺乏法律依据。被告还将责任推给物业、301室（舟山市定海区清华兰庭3幢301室，下同）的业主，有违道义和诚信。原告曾经准备将该房屋出租，但是承租人发现房屋有渗漏，未能形成与原告的租赁关系，导致原告租赁费损失。且该幢房屋的东山墙墙基长期被污水浸泡，对房屋的主体结构也构成了损害。事实上该渗漏对原告造成的损失还有房屋的贬值，对此原告保留诉权。现原告房屋东首墙体和楼板因长期被污水浸泡导致腐蚀霉变严重。请求判令：1.被告对原告所有的201室的房屋东首霉变的墙体和楼板进行修复，敲掉霉变的墙体重新修复，直至恢复至房屋交房验收时的状态；2.赔偿原告因不能出租案涉房屋而损失的四年房租，共计人民币12万元。
被告辩称：1.案涉房屋墙体渗水系301室污水管道维修口松懈滴水所致，并非被告的原因造成，与被告无关。本案应为侵权之诉，原告起诉被告没有事实和法律依据；2.污水管道维修口松懈滴水并非是房屋质量问题，不属于被告保修范围。退一步讲，即便是房屋质量问题，也已经超过了房屋质量保修期限，被告没有义务承担任何修复或赔偿责任；3.原告诉请的房屋租赁损失没有事实依据，原告自始至终并未出租过该房屋。原告为支持上述诉请，提供以下证据，被告进行了质证：1.201室的房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件、商品房买卖合同，以上证据拟证明201室房屋系原告所有，该房屋系向被告所购。被告质证后对上述证据的真实性没有异议，但认为该组证据只能证明201室房屋的所有权人系原告，并不能据此认定该房屋受损是被告所致，同时商品房买卖合同对房屋的保修范围、期限等均有明确约定，进一步说明了201室房屋受损不应由被告承担赔偿责任；2.物业服务中心日常工作记录、舟山市万聚物业管理有限公司清华兰庭物业服务中心出具的证明，拟证明201室房屋墙体渗水是301室排污管维修口螺丝未拧紧滴水所致，排除了301室业主装修不当造成渗漏的事实。被告质证后对舟山市万聚物业管理有限公司清华兰庭物业服务中心出具的证明、落款时间为2014年9月19日和2014年12月13日的工作记录的真实性无异议，但认为该部分证据恰好证实了201室房屋渗水的原因是301室污水管道维修口螺丝未拧紧，而非房屋质量问题。因落款时间为2014年9月20日、2014年12月12日、2015年1月8日及2015年3月13日的工作记录无相应物业工作人员的签名，所以不认可其真实性，且该部分证据与本案无关联性；3.清华兰庭3幢101室业主胡福来出具的情况说明，拟证明房屋漏水现象由来已久，一直查找不到原因，直至2014年12月13日在多方见证下，查找到系因301室污水管道维修口螺丝未拧紧所致。被告质证后认为该份情况说明属于证人证言，该证人未到庭，因此对该证据的关联性、真实性、合法性不予认可。4.照片16张，拟证明在2014年初所拍摄的201室房屋东首墙体因漏水造成破坏的现状。被告质证后对该证据的真实性不予认可。并认为即使照片是真实的，水泥墙风干之后会自动回复原状，对墙体不会造成损害。同时照片也反映了201室房屋系毛坯房，根本不具备出租的条件。被告为支持其抗辩主张，提供如下证据，原告进行了质证：清华兰庭住宅使用说明书、质量保证书，拟证明交房时房屋质量不存在问题，且质量保证书明确约定了各类阀门、出水龙头的保修期限为6个月。原告于2014年9月报修时，已经超过保修期限。原告质证后对上述证据的真实性没有异议，对证明内容有异议：1.该部分证据是被告交房时必须具备的文件，原告在接收房屋时必须签署。原告签字的行为并不是对文件所载内容的认可；2.201室房屋渗水系因301室的污水管维修口阀门未拧紧所致，该阀门属于隐蔽工程，原告不具备检查的条件，所以即便要计算保修期限，也应当从原告知道或者应当知道之日起开始计算。本院认证如下：1.对原告提供的证据1、证据2中舟山市万聚物业管理有限公司清华兰庭物业服务中心出具的证明和2014年9月19日、2014年12月13日的物业服务中心日常工作记录真实性，双方没有异议，本院予以予以确认，对2014年9月20日、2014年12月12日、2015年1月8日及2015年3月13日的工作记录，虽无相应物业工作人员的签名，但基本内容与2014年9月19日、2014年12月13日的工作记录相互印证，本院确认其真实性。对证据3因证人未到庭作证，不作为定案依据。证据4的内容与201室房屋内貌相一致，真实性予以确认，但照片拍摄的时间不能确认。2.对被告提供的清华兰庭住宅使用说明书、质量保证书的真实性予以确认。2015年12月9日，本院组织原、被告对201室、301室房屋内的有关墙体、设施进行了勘查。经查：1.301室的卫生间坐便器旁有一交房时就存在的管道井检查孔，其内有三根管道，靠西一根为排污管。该管道井检查孔的外墙面与管道井里的排污管间距在10厘米左右。经询问301室业主，其在装修时曾将该检查孔用瓷砖从外封闭，后因检查漏水原因打开，现仍处于打开状态。管道井里的排污管上有检查口一个。2.201室朝南主卧室中与卫生间相连的墙面上，现尚存在接近四分之一墙面的水渍及碱化物。对该勘查笔录原告质证后没有异议，被告认为经勘查，管道井的检查孔原并未封闭，因此里面的排污管检查口并不是隐蔽工程，301室业主在装修时封闭了管道井的检查孔，因此不能排除接触排污管检查口的可能。根据原、被告的举证、质证、本院的认证及勘查，结合原、被告双方的陈述，
本院查明事实如下：2009年4月16日，原、被告签订一份浙江省商品房买卖合同，约定原告向被告购买坐落于舟山市定海区清华兰庭3幢201室的房屋一套，2011年5月18日，原、被告办理了房屋交接手续。2011年6月2日和同年7月1日，原告办理了该房屋的所有权和土地使用权登记。原告取得该房屋后，逐渐发现朝南主卧室中与卫生间相连的墙面等存在受潮现象，并产生霉变。期间，原告等经检查未果。2014年9月，原告就漏水问题向物业及被告反映情况，但一直未能查明漏水原因。之后多次协商无果。2014年12月13日，在所在小区物业服务中心召集下，原、被告及301室业主等，对位于301室的排污管进行了检查。检查过程中将301室中被业主封闭的管道井检查孔打开，发现交房时存在的检查孔木门完好。经检查确认漏水原因系301室管道井内排污管检查口因螺丝未拧紧而松掉。当日，松掉的螺丝经拧紧后，漏水现象消除。经本院勘查，301室卫生间坐便器旁有一交房时就存在的管道井检查孔，其内有三根管道，靠西的一根为排污管，排污管上有检查口一个，排污管直达一楼。该管道井检查孔的外墙面与管道井里的排污管间距在10厘米左右。301室业主在装修时曾将该管道井检查孔用瓷砖从外封闭。后因检查漏水原因打开，现仍处于打开状态。201室朝南主卧室中与卫生间相连的墙面上，现尚存有接近墙面四分之一的水渍及碱化物。201室房屋原告取得后至今未进行装修，仍系毛坯房。
本院认为：原、被告于2009年4月16日签订的浙江省商品房买卖合同，合法有效，当事人应按约履行自己的义务。被告已向原告交付201室房屋，201室房屋内铺设的排污管系建筑物的附属设施，原告及相应住户对该排污管有共同的所有、管理和使用权。被告向原告交付房屋时，对所交付的附属设施排污管也应达到质量保障。现原、被告对位于301室的排污管检查口因螺丝未拧紧而松掉，由此造成原告房屋内渗漏水的事实，原、被告并没有争议，双方争议的焦点之一为该排污管检查口因螺丝未拧紧而松掉的原因，是否系被告所造成。本院根据本案查明的事实，认为虽然301室业主曾对其室内管道井检查孔进行过封闭，但从其封闭的方法结合管道井检查孔与管道井中的排污管之间的距离，301室业主封闭管道井检查孔的行为，并不会对里面的排污管造成影响，而封闭后更无法松动排污管检查口上的螺丝。同时根据一般的生活经验，也应排除存在301室业主故意将排污管检查口上的螺丝拧松的可能。因此，本院确认位于301室排污管检查口因螺丝未拧紧而松掉，系被告交房时即存在，因此被告交付的房屋存在质量瑕疵。由此造成201室房屋墙体受潮、发霉，被告应承担相应的违约责任。被告抗辩交付的201室房屋经验收合格，不能对抗201室房屋交付时已客观存在瑕疵的事实。被告提出原告的请求已经超过了房屋质量保修期限的抗辩，不能免除被告作为房屋出卖人应承担的瑕疵担保责任。对原告提出的诉讼请求，其中原告要求被告对房屋东首霉变的墙体和楼板进行修复，敲掉霉变的墙体重新修复，直至恢复至房屋交房验收时的状态。因房屋漏水现象已消除，而原告的房屋现仍是毛坯房，原有的漏水是否对墙体造成了质量上的损害，原告未提供证据证明，原告也放弃要求通过司法鉴定的方式来确定，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。至于原告诉称的房租损失，原告虽未提供相应的租房合同等证据予以证实，但根据一般的生活经验，房屋所有人在正常情况下将所有的房屋通过出租取得收益也属常理，而因房屋漏水产生室内墙体受潮、霉变，客观上存在影响房屋租住的情形，对此本院根据原告接受房屋的时间、漏水的时间及房屋的面积和现状等因素，酌情确定该项损失为人民币4万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条和《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款之规定，
判决如下：
一、被告舟山大地房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三日内赔偿原告李垚豪损失人民币4万元；
二、驳回原告李垚豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元，由原告李垚豪负担1800元、被告舟山大地房地产开发有限责任公司负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。上诉案件受理费996元应在递交上诉状时预交（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆明龙
人民陪审员 吕和云
人民陪审员 何迎春
二〇一六年一月五日
书 记 员 侯微波 来源：百度“”