清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民一初字第1390号
原告：梁敏伦，男，1969年4月15日出生，汉族，住佛山市顺德区，
委托代理人：喻晨曦，广东道正律师事务所律师。
被告：清远市兴合力房地产开发有限公司，住所地清远市新城北江一路25号翡翠绿洲2号楼402单元。
法定代表人：何爱金。
原告梁敏伦诉被告清远市兴合力房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人喻晨曦到庭参加诉讼。被告清远市兴合力房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告梁敏伦诉称：2013年1月11日，被告向原告出售位于清远××××号翡翠绿洲一号楼010号及二号楼601、801、1001号共四套房屋。为此，被告与原告签订了四份《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为：2012112937341080、2012112937341081、2012112937341082、2012112937341083）。根据上述四份《广东省商品房买卖合同》约定，原告购买的四套商品房为预售商品房。原告应于2013年1月30日前将四套房屋第一期房款合共捌拾伍万元付清。被告应于合同生效之日起30天内向清远市住房和城乡建设局申请登记备案。2013年1月11日，原告通过银行转账向被告支付四套房屋第一期房款捌拾伍万元，但被告未依约办理预售商品房登记备案手续。经原告多次催促，被告仍未办理商品房登记备案手续。至今也未办理商品房登记备案手续，更未将房屋交付原告。
被告未依法依约向清远市住房和城乡建设局申请办理商品房预售登记备案的行为，已严重违反了合同约定，侵犯了原告的基本权利，导致原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》目的无法实现。因此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：
一、解除原告梁敏伦与被告清远市兴合力房地产开发有限公司于2013年1月11日签订的四份《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为：2012112937341080、2012112937341081、2012112937341082、2012112937341083）；
二、被告清远市兴合力房地产开发有限公司向原告梁敏伦返还购房款850000元及利息（利息以850000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2013年1月11日计算至被告还清所有购房款及利息之日止）；
三、被告清远市兴合力房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。被告清远市兴合力房地产开发有限公司没有提供答辩意见及证据。
经审理查明，2013年1月11日，原告梁敏伦（甲方）与被告清远市兴合力房地产开发有限公司及案外人黄志清（乙方）签订一份《物业抵押协议》，内容为：“原乙方于2011年12月14日向甲方借款900万元正。现用翡翠绿洲2#楼房号为2—601、2—801、2—1001、1—010共肆套单位，每套面积为381.70平方米与926.62平方米，合计总建筑面积为2071.72平方米，以上肆套物业用作以上借款金额抵押物，乙方同意在2013年6月份前返还清以上借款，如乙方未能按时归还甲方以上借款，双方同意甲方借款转为购房款，如还清以上借款此抵押物款协议作废（含购房合同）。”2014年7月28日，原告以黄志清、广东多力富投资有限公司及清远市兴合力房地产开发有限公司为被告向本院提起民间借贷纠纷，要求黄志清偿还借款本金900万元及利息；广东多力富投资有限公司和清远市兴合力房地产开发有限公司对借款本息承担连带清偿责任。原告在该案诉状中自称：“2011年12月14日，黄志清以其投资的广东多力富投资有限公司的翡翠绿洲项目和清远市恒信房地产开发有限公司项目需要，向梁敏伦借款900万元，并保证全部借款款用于上述两项目。借款期限自2011年12月14日至2012年5月13日，月息为2.5%，每月5日前支付上月利息。为此，黄志清向梁敏伦出具《借据》一份。同时黄志清在《借据》中委托梁敏伦将900万元借款支付至清远市兴合力房地产开发有限公司……。”2014年12月19日，梁敏伦向本院提出撤诉申请，本院于2014年12月19日作出（2014）清城法民二初字第625-1号民事裁定，准许梁敏伦撤回起诉。2013年1月11日，原、被告签订了合同编号分别为2012112937341080、2012112937341081、2012112937341082、2012112937341083的《广东省商品房买卖合同》，约定被告将其分别位于清远××××号翡翠绿洲一号楼010号及二号楼601、801、1001号共四套房屋出售给原告，四套房屋总价款为13356940元，首期总款为850000元，定于2013年1月30日前付清，余款于2014年4月10日前付清。合同第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前将具备经清远市建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第二十四条约定商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向清远市住房和城乡建设局申请登记备案。2013年1月11日，原告通过广东顺德农村商业银行股份有限公司乐从支行向被告划付850000元，附加信息及用途为梁敏伦购房款并注明上述房号。同日，被告向原告出具四份收据，注明收到原告上述房屋购房款共850000元。合同签订后，被告没有清远市住房和城乡建设局申请登记备案，原告也没有向被告交付余款，涉案房屋也没有交付。诉讼中，原告称“2014年12月份，清远兴合力公司因资金链断裂，所开发的位于清远××××号翡翠绿洲楼盘无法继续建设，导致《物业抵押协议》约定的债权不能偿还，以及约定的四套涉案房屋也无法交付。在此情况下，为了避免损失扩大，在清远××××心街道政府的协调下，原告将其拥有的清远兴合力公司债权9000000元与梁绍荣所有的清远兴合力公司债权4500000元，合计13500000元债权本金及利息作价3105000元转让给清远兴合力公司的另一债权人何建华。双方于2014年12月19日签订了《债权转让协议书》，并已履行完毕。至此，原告与清远兴合力公司及黄志清关于玖佰万元借款的债权债务关系已经了结。”为此，原告提供了一份2014年12月19日甲方为梁绍荣、梁敏伦，乙方为何健华签订的《债权转让协议书》予以佐证。以上事实，有原告提供的《广东省商品房买卖合同》、顺德农商银行结算业务委托书、收据、债权转让协议书等以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案原告主张房屋买卖合同关系。根据原、被告双方签订的《物业抵押协议》，结合原、被告于签订《物业抵押协议》同一天签订涉案4份《广东省商品房买卖合同》的事实，可以确认签订《广东省商品房买卖合同》的真实意思，是作为被告向原告借款9000000元的抵押担保。因此，该合同是基于借款担保需要形成，而不是因原告真实购房需求签订，名为房屋买卖，实为借款抵押。涉案4份《广东省商品房买卖合同》变相约定将担保财产交付债权人并转而归债权人所有，违反《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”之规定，该合同应认定为无效合同。合同无效的，自始无效。原告以被告未履行向清远市住房和城乡建设局申请登记备案为由请求解除涉案《广东省商品房买卖合同》，理由不成立，本院不予支持。至于原告向被告支付的850000元，因合同无效，该款项应由被告退回原告并支付占用期间的利息，故对原告要求被告返还850000元及利息的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、限被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告梁敏伦返还850000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年1月11日起计付至还清款项之日止）；
二、驳回原告梁敏伦的其他诉讼请求。本案受理费6200元，财产保全费4770元，合共10970元，由原告梁敏伦负担50元，被告清远市兴合力房地产开发有限公司负担10920元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 罗文勇
二〇一六年一月五日
书记员 余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注微信公众号“”