江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴江民初字第02389号原告蒋月霞。原告曹良惠。以上两原告共同委托代理人许亚娟，江苏东大舟律师事务所律师。被告李绪林。被告潘道菊。以上两被告共同委托代理人钱毓芬，江苏恒渊律师事务所律师。
原告蒋月霞、曹良惠诉被告李绪林、潘道菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理，依法由
代理
审判员李娜适用简易程序于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告蒋月霞、曹良惠的共同委托代理人许亚娟，被告李绪林、潘道菊的共同委托代理人钱毓芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋月霞、曹良惠共同诉称，原告蒋月霞有一店面房位于松陵镇交通路口1999号29-07室，原告曹良惠也有一店面房位于松陵镇交通路口1999号29-08室，均在吴江恒大建材市场内。2011年10月1日，两原告共同将自己的店面房出租给被告李绪林，并签订了租房协议，租金每年为58000元，租期三年，到2014年9月30日止。
被告潘道菊与被告李绪林系夫妻关系，被告潘道菊利用两原告的店面申领了个体工商户营业执照，与被告李绪林将两间门面房打通，共同经营移门、卫浴等建材生意。2014年租房协议到期后，原、被告双方口头约定给被告一年的时间另找店面，该两间店面不再租给被告。2015年9月30日，一年期限到期后，两原告欲收回租赁房屋，遭到两被告拒绝，两原告只能报警，在民警的协调下，被告依然拒绝交房。两原告无奈，为维护自身合法权益，只能诉至法院。现请求法院依法判令：
一、两被告立即腾退房屋，将租赁的店面房归还两原告。
二、两被告向两原告支付房屋使用费（从2015年10月1日起算至实际腾退房屋止，按每天160元计算）。
三、本案诉讼费用由两被告承担。
被告李绪林、潘道菊共同辩称：
一、原、被告之间的口头租赁合同还有四年租赁期，双方的租赁关系未解除，两原告无权收回店面房。双方的书面租赁合同到期后，又口头约定再续租五年，因原被告双方系老乡关系，便没有补签书面的租赁合同，双方的租赁关系依然存在，两原告无权要求两被告腾退房屋。
二、两原告若要收回店面房，必须向两被告支付转让费3.5万元及装修费5万元。两被告租赁两原告店面房时，向上一个承租人屠春荣支付了3.5万元的转让费。因两原告口头承诺再续租5年，两被告于2014年对店面房重新进行装修花费了5万元，现两原告出尔反尔，想收回房子，就需要向两被告支付转让费及装修费合计8.5万元。
经审理查明：2008年8月28日，李绪林（乙方）与案外人李荣其（甲方）签订《租房协议》一份，约定：李荣其将位于苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号29-07室、08室房屋出租给李绪林，租期三年，自2008年10月1日起至2011年9月30日止，每年租金46000元，每年一付，另付房内设施及电话费、水电费押金2000元。该《租房协议》尾部备注：“已交给李其荣的押金贰仟元（2000.00）已转给房东曹慧（曹良惠慧）、蒋月霞。租房协议结束押金由新房东结算”。2011年10月1日，李绪林（乙方）与蒋月霞、曹良惠（甲方）签订《租房协议》一份，约定：蒋月霞、曹良惠将位于苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号29-07室、08室房屋出租给李绪林，租期三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止，每年租金58000元，每年一付；乙方在租房期内不得任意改变房屋结构，若擅自改建造成后果由乙方自负；租房到期后，若续租乙方应提前二十天支付下一期房租；租房期满后，乙方应保持房屋及实施完好无损，并付清全部费用，退回钥匙甲方应退回押金。2015年10月2日，苏州市吴江区公安局松陵派出所接到报警并出警，处理情况记载：经了解系王德金与李绪林因房屋租赁到期后的转让费发生纠纷。另查明，位于苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号29-07室房屋所有权人为蒋月霞（夫妻共有人王德金），于2008年11月13日取得该房屋房产证；位于苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号29-08室房屋所有权人为曹良惠，于2008年11月13日取得该房屋房产证。庭审中，李绪林、潘道菊明确承认两人系夫妻关系，涉案两间店面房由李绪林出面承租，工商营业执照办在潘道菊名下，店面房由两人共同使用。蒋月霞、曹良惠自认与李绪林、潘道菊达成的口头租赁期自2014年10月1日起至2015年9月30日止，李绪林、潘道菊按约已付清至2015年9月30日止的租金。以上事实，有《租房协议》、房屋所有权证、土地证、接处警工作登记表以及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，原告蒋月霞、曹良惠与被告李绪林、潘道菊签订的《租房协议》系双方真实意思表示，依法成立并合法有效。《租房协议》约定租房时间自2011年10月1日起至2014年9月30日止。租赁期间届满后，被告李绪林、潘道菊继续使用租赁物，两原告蒋月霞、曹良惠没有立刻提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原被告双方可以随时解除租赁关系，但两原告作为出租方，应在主张解除租赁协议之前给予一段合理期限。根据接处警记录，原、被告之间曾于2015年10月2日因房屋租赁事宜产生争执，可以认定两原告已向两被告提出异议，要求两被告腾退房屋，但截止两原告起诉之日，两被告仍占用涉案房屋，故两原告有权要求两被告立即腾退涉案房屋。
被告李绪林、潘道菊辩称双方已口头约定将租期延长5年，没有证据证明，本院不予采纳。两被告未及时腾退房屋，还应向两原告支付房屋占用费，两原告自认两被告已支付至2015年9月30日止的租金，且两被告未提交证据证明支付了额外的租金，故本院认定两被告至2015年9月30日止的租金已付清。两原告主张参照《租房协议》，按每日160元计算两间出租房的占有使用费，符合法律相关规定，本院予以支持。两被告要求两原告支付转让费及装修费合计8.5万元，因在本案中未提起反诉，本案不予理涉。综上，两原告蒋月霞、曹良惠要求被告李绪林、潘道菊立即腾退房屋，将租赁的店面房归还两原告及向两原告支付房屋使用费（从2015年10月1日起算至实际腾退房屋止，按每天160元计算）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，
判决如下：
一、被告李绪林、潘道菊应于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号29-07及29-08室店面房并将苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号29-07室及29-08店面房分别返还给原告蒋月霞、曹良惠。
二、被告李绪林、潘道菊应支付原告蒋月霞、曹良惠房屋占有使用费（从2015年10月1日起算至实际迁出之日止，按每日160元计算），于本判决生效之日起三十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）案件受理费减半收取25元，由被告李绪林、潘道菊负担，于本判决生效之日起三十日内直接交付给原告蒋月霞、曹良惠，两原告已预交的诉讼费用本院不再退还。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。
代理
审判员 李 娜
二〇一六年一月五日
书 记 员 刘佳佳