广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法东民一初字第1628号原告苏占芳，女，1962年7月14日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人李秀源，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人殷柳娥，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师助理。被告东莞市天日实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市东城区主山东城中路南125号青龙城二楼A区02号。法定代表人袁映凤。委托代理人刘宗，广东中亚律师事务所律师。第三人东莞市东城利民物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城区东城中路青龙城一楼。法定代表人卢炯培。委托代理人傅竹林，广东赋诚律师事务所律师。委托代理人曾桂张，广东赋诚律师事务所律师。本院在审理原告苏占芳诉被告东莞市天日实业投资有限公司、第三人东莞市东城利民物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行审理，原告苏占芳及其委托代理人李秀源，被告的委托代理人刘宗，第三人的委托代理人曾桂张到庭参加诉讼。后本院于2015年12月15日公开开庭进行审理，原告苏占芳及其委托代理人李秀源，第三人的委托代理人曾桂张到庭参加诉讼，被告缺席。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月29日，在被告对“潮汇星城”项目的极力推广介绍下，原告与被告签订了《潮汇星城项目租赁合同》，从被告处承租了位于东莞市东城区××中路南××号“潮汇星城”项目一层的1343号商铺（以下简称案涉商铺），租期自2014年1月1日起至2033年12月31日止，合计20年，该商铺20年租金为1132736元。租金的支付方式为原告在签约之日向被告支付总租金的60%，剩余的40%在签约后的12个月内分月支付。合同签订后，原告根据合同的约定已向被告缴清了全部租金，被告也依约将商铺交付给原告使用。第三人作为该商铺的所有人，对原告与被告的租赁合同和租赁事实一直知情，并没有提出任何异议。但在2015年4月底以来，被告和第三人无理要求原告退出该商铺，甚至采取拉上卷闸门、断水断电等手段逼迫原告等租户离开，原告为此多次与被告和第三人交涉，但均无法解决。据此，请求判令：
一、确认原告与被告于2013年5月29日签订的合同编号为（ZL1343）号《潮汇星城项目租赁合同》有效并继续履行，原告拥有位于东莞市东城区××中路南××号“潮汇星城”项目一层1343号商铺2014年1月1日至2033年12月31日止的承租权；
二、被告向原告赔偿停租的经济损失（经济损失按每月租金7552元计算，自2015年5月1日计至被告可重新将商铺交付原告使用之日止）；
三、被告承担本案的诉讼费用。后原告以被告与第三人之间的房屋租赁合同已被东莞市中级人民法院终审判决解除、本案原诉讼请求无法实现为由，变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的合同编号为（ZL1343）号《潮汇星城项目租赁合同》；2、被告向原告退还已付租金、未履行租期的租金1057220.8元；3、被告向原告赔偿因其违约行为导致原告的经济损失835506.9元；4、被告承担本案诉讼费用。针对原告变更后的诉讼请求，被告没有答辩，也没有提交证据。第三人辩称，第三人与原告不存在法律关系，如果原告不能得到赔偿，与第三人无关，并非第三人要求被告离场。
经审理查明，2013年5月29日，原告与被告签订《潮汇星城项目租赁合同》，约定原告向被告承租案涉商铺，租期20年，总租金1132736元，原告于签约日支付租金总额60%，剩余40%租金自2013年6月26日起分12个月付清，每月支付37757元，等等。同日，原告与东莞市鑫茂商业经营管理有限公司（以下简称鑫茂公司）签订《潮汇星城项目委托经营合同》，约定原告将向被告承租的案涉商铺委托给鑫茂公司经营，期限为2014年1月1日至2016年12月31日，鑫茂公司每月支付原告租金，其中2014年每月租金为6608元，2015年每月租金为7552元、2016年每月租金为8496元。后原告与鑫茂公司于2013年12月19日签订《潮汇星城项目委托经营合同补充协议》，约定委托经营期限为2014年1月1日至2018年12月31日，鑫茂公司每月支付原告租金，其中2014年每月租金为6608元，2015年每月租金为7552元、2016年每月租金为8496元，2017年每月租金为8496元，2018年每月租金为8496元。原告已向被告付清案涉商铺20年租金1132736元。庭审中，原告明确诉请835506.9元为预期租金收益损失，以未收取鑫茂公司的租金总额减去被告已收取租金未履行租期的租金1057220.8元计算得出。另，第三人是东莞市东城中路南涡岭商住城一楼部分物业、二楼、三楼物业的业主，被告、袁苏女共同向第三人承租该物业，后第三人向本院起诉要求解除《物业租赁合同书》，本院作出的（2014）东一法东民一初字第2562号民事判决书判项之一为：确认被告、袁苏女与利民公司签订的《物业租赁合同书》于2015年1月5日解除，该判项获得东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第1443号民事判决书的维持。原告于（2015）东一法东民二初字第756号案起诉鑫茂公司，主张鑫茂公司逾期交付租金已超过3个月，要求解除与鑫茂公司之间的《潮汇星城项目委托经营合同》及《潮汇星城项目委托经营合同补充协议》，并要求鑫茂公司支付2014年10月至2015年5月的租金及相应违约金。后本院作出（2015）东一法东民二初字第756号民事判决书，支持原告上述诉讼请求。该民事判决书已经生效。以上事实，有《潮汇星城项目租赁合同》、《潮汇星城项目委托经营合同》、《潮汇星城项目委托经营合同补充协议》、收款收据以及（2015）东中法民一终字第1443号民事判决书、本院的庭审笔录、（2015）东一法东民二初字第756号民事判决书、生效证明书等在卷证实。
本院认为，案涉商铺系被告向第三人承租东莞市东城中路南涡岭商住城一楼部分物业、二楼、三楼物业后转租给原告，现被告与第三人之间的租赁合同已由法院判决确认解除，《潮汇星城项目租赁合同》无法继续履行，原告有权要求解除《潮汇星城项目租赁合同》。
原告诉请解除与被告签订的合同编号为（ZL1343）号《潮汇星城项目租赁合同》，本院予以支持。合同解除后，当事人已经履行或者已经部分履行的，当事人可以请求恢复原状，即恢复到订约前状态。原告诉请被告退还租金1057220.8元，本院予以支持。原告与鑫茂公司之间的《潮汇星城项目委托经营合同》已由本院生效判决判令解除，解除后原告不再享有相关合同权利。在该合同解除前，原告有权向鑫茂公司主张租金。原告因鑫茂公司未按约支付租金构成违约而行使约定解除权，但鑫茂公司该违约行为非因被告未交付案涉商铺导致。因此并非是被告在原、被告合同关系中的违约行为导致原告与鑫贸公司之间的合同无法履行。原告主张被告应赔偿以未收取鑫茂公司的租金总额减去被告已收取租金未履行租期的租金计算得出的预期租金收益损失835506.9元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、解除原告苏占芳与被告东莞市天日实业投资有限公司签订的《潮汇星城项目租赁合同》（合同编号ZL1343）；
二、被告东莞市天日实业投资有限公司应自本判决发生法律效力之日起三日内返还原告苏占芳租金1057220.8元；
三、驳回原告苏占芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21834.55元（原告苏占芳已预交），由原告苏占芳负担9638.43元，被告东莞市天日实业投资有限公司负担12196.12元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 周汝丽
审 判 员 周敬棠
人民陪审员 袁影霞
二〇一六年一月五日
书 记 员 王斯斯李华菲梁彦婷（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 更多数据：