江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2015）灌民初字第00774号原告赵秀，女，汉族，1979年9月5日出生，住灌云县。委托代理人刘荣波（系原告丈夫），男，汉族，1974年9月3日，住灌云县，现住灌云县。委托代理人肖义，江苏润唐律师事务所律师。被告连云港市坤和房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区巨龙路86号尚东现代城11楼。法定代表人石素玲，该公司董事长。委托代理人朱启明、朱睿文，江苏连大律师事务所律师。
原告赵秀与被告连云港市坤和房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理后，依法由
审判员刘玉新适用简易程序于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告赵秀及其委托代理人刘荣波、肖义，被告连云港市坤和房地产开发有限公司的委托代理人朱启明、朱睿文到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告赵秀及其委托代理人刘荣波、肖义，被告连云港市坤和房地产开发有限公司的委托代理人朱启明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵秀诉称，2013年3月27日，原、被告签订《东圆豪庭商品房认购书》，原告以2367450元购买被告在东圆豪庭的5栋104商铺，又以75000元返租给被告使用至2013年12月31日。2013年6月6日，房款全部到位后，原告、被告签订了《商品房买卖合同》。2014年元旦，被告将该房交给原告。原告对该房屋重新粉刷维护，竣工当天即发生漏水，位于水管下方刚被粉刷的吊顶大面积被浸泡，脱落，受损严重，原告不得不对受损部分二次施工，修补粉刷，费时费力，漏水使原告的财产遭受重大损失。原告在随后使用中发现，该房屋常漏水，情况严重，每次漏水，原告都在第一时间通知物业，由物业部门查找原因，经物业通知被告，然后根据情况由被告确定维修方案。特别是2015年3月22日和6月15日的两次漏水，相距不到三月，由于被告没有及时维修，放任漏水状态持续两天之久，原告不得不用盆、桶接水，以防渗透，虽然如此，但因多处漏水、橱柜、墙角、墙面、吊顶、顶灯及室内物品仍然被浸泡，受损严重，因维修复杂，需要将吊顶挖开，几天以后，才将吊顶挖开部分修补粉刷好，费时费力，给原告的生活工作带来严重影响。漏水情况有修补痕迹，照片、物业处出具证明为证。也就是在2015年6月15日的这次漏水中，原告才从吊顶挖开部分发现房中被安装20余根水管的事实。原告认为被告以欺诈手段故意隐瞒安装20余根水管的事实，违背了诚实信用原则，侵犯了原告的知情权，使原告产生重大误解，在违背自己真实意思的情况下，作出了错误决定，签订合同。原告认为，被告应该把公用水管安装在管道间，而被告为了获取非法利益，把公用水管安装在原告的房子里，占用了一定空间，致房间内可使用空间减少，可利用高度降低，使用条件变差，并形成公用面积部分，由原告承担的结果。原告没有义务为被告的错误设计承担不利后果，被告的行为损害了原告的利益，被告应当为自己的欺诈行为和错误设计承担责任。原告多次找被告反映情况，寻求解决问题的办法，但被告对原告的要求置之不理。被告欺诈售房，严重影响原告生活工作。为了维护自己的合法权益，恳请贵院依法判决撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告立即返还购房款2367450元，赔偿银行贷款利息204932.46元，后变更为以购房款2367450元为本金，从2013年6月6日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日；判令被告支付违约金、物业费、契税、办证费等各种费用91772.75元，后撤销要求被告返还产权登记费、配图费、土地登记费、土地交易费1680元的诉讼请求；判令被告赔偿原告在房屋里安装显示屏、广告牌、厨房设备、房屋修整等各种费用26548元；被告承担本案的诉讼费用。
被告连云港市坤和房地产开发有限公司辩称：
一、原告与被告签订的商品房买卖合同是其真实意思表示，不存在欺诈。涉案房屋是2014年1月1日交付的，其行使撤销权的除斥时效应当从2014年1月1日计算，原告起诉已超过一年，应当驳回其诉求。
二、涉案的给水管道，经规划设计和验收合格，是必须的生活和经营设施，原告是清楚的，不可能导致欺诈产生。
三、原告行使撤销权于法无据，被告销售房屋的行为不符合欺诈行为的法定要件。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：
一、2013年3月27日，原、被告签订《东圆豪庭商品房认购书》，该认购书销售代表签字：曹兴艳，销售经理签字：孙刚，认购方签字：赵秀，收款人签字：王盛霖，领导审核：秦新春。原、被告双方约定原告以2367450元购买被告在东圆豪庭的5栋104商铺。之后原告以75000元返租给被告使用至2013年12月31日。2013年6月6日，原告给付全部购房款2367450元（2292450元+返租租金75000元）后，原、被告签订了合同编号为201306060008的《商品房买卖合同》。2013年10月25日，原告取得编号为灌房权证侍庄第××号《房屋所有权证》，2014年元旦，被告将该房交给原告。原告对该房屋重新装修维护并安装相关的经营设施后实际占有使用，经营行宇国际旅行社至今。在签订《东圆豪庭商品房认购书》时，被告的销售代表曹兴艳，销售经理孙刚对涉案房屋顶部设置数十根水管的事实不知情，故没有也无法对原告进行告知。
二、2015年3月22日下午2:30时，原告向东圆物业管理处报修：“反映顶部有漏水情况，底部房装璜受损，有渗水”，经物业管理处工作人员勘查：“经查看，因管道布置太多〔中间第六根管接头有断裂情况，属建设单位前期质量问题造成，下面水井盖里表太多，水表不运行，不知何块表，可断水，后立即通知建设单位，曹工到场，经查无能为力，后曹工通知施工队准备前来查，并由物业通知赵秀，告知胡总，暂无力解决，只有等施工队人员到场查。后由物业通知赵秀，告知开发单位以（已）找施工队查看待修（当晚5号楼采取整个断水）。经查看第二天原施工方配合开发单位及物业公司已修复完好。刘坠方、孙正楼，3.23〕。”。2015年6月15日10:40时，原告再次向东圆物业管理处报修：“反映再次有渗水情况，顶棚被渗透”，“物业公司立即派孙正楼、刘坠方前去查看，还是原来顶部自来水管道最里面一根管道接头向外渗水，我们立即关闭阀门，通知开发单位，开发单位胡总立即安排大酒店水电工在下午2:30时修复完毕、通过观察几天后，开发单位把原来渗水坏了的地方已修复好。记录人：刘坠方”三、原告除去于2013年6月6日付清购房款2367450元（2292450元+返租租金75000元）外，同日还向被告交付维修基金5682元和产权登记费、配图费、土地登记费、土地交易费1680元，于2013年7月11日向灌云县地方税务局缴纳契税68773.50元。上述事实，有经过庭审质证的原、被告当庭部分陈述；原告举证的居民身份证复印件、《东圆豪庭商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、销售不动产统一发票、被告出具的收据两份、契税现金完税证、报修维修记录表两份、灌云县公安局侍庄派出所谈话记录四份、原告与被告原销售经理孙刚聊天记录；被告举证的《商品房买卖合同》；本院现场勘查笔录等证据证实，本院予以确认。原告举证的被告原销售代表曹兴艳书写的《书面笔录证言》及签字的《情况说明》，证明其与原告签订《东圆豪庭商品房认购书》时，不知涉案房屋顶部设置数十根水管的事实，也没有且无法告知原告；东圆物业管理处刘坠方、孙正楼书写的《情况说明》及签字的《情况说明》和《证人证言》，证明原告向物业管理处报修及维修情况。虽然上述证人没有出庭作证，但其证明的内容与其他证据相印证，且符合客观事实，故对上述证据本院予以采信。原告举证门面招牌制作费收据6900元、LED屏收据7800元、装璜汇总清单三份11848元，共计26548元，要求被告赔偿。
本院认为，原告经营行宇国际旅行社，必要的装璜及招牌、LED屏是必须的，考虑原告实际使用至今，本院酌定实际损失为16000元。被告举证灌云县公安局消防大队出具的《关于东圆豪庭5#、6#、7#建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见》，以期证明交付给原告的房屋经验收合格，该意见书与原告起诉的被告欺诈和可撤销行为无关联性，本院对被告的举证目的不予采信。被告举证孙刚的证人证言，以期证明其与原告签订《东圆豪庭商品房认购书》时，将涉案房屋顶部设置数十根水管的事实告知原告，其证人证言与其和原告聊天记录陈述的事实相悖，故对被告的证明目的，本院不予采信。被告举证照片14张，以期证明其与原告签订《东圆豪庭商品房认购书》时，原告对涉案房屋顶部设置数十根水管的事实是知情的。其中第一组房屋门面及营业大厅的照片与实际情况相符，对其真实性予以采信；其中第二组卫生间顶棚的情况与本院实地勘察相符，但从卫生间顶棚处根本看不到房屋顶部设置数十根水管的情况；其中第三组相邻房屋顶部设置水管的照片，与本案无关。综上，对被告的举证目的，本院不予采信。
本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈。”。本案中，被告故意隐瞒涉案房屋顶部设置数十根水管的真实情况，而该水管的设置已经严重影响原告的实际使用，在不到三个月时间，两次由不同水管接头（第一次是中间第六根管接头，第二次是最里面一根管道接头）向外渗水，顶棚被渗透致装璜受损，而每次都造成5号楼整体断水（第一次是一天一夜，第二次是四个小时），对此严重影响房屋正常使用的真实情况，被告对销售代表、销售经理都没有告知，更没有告知原告，故意隐瞒了真实情况。由于被告隐瞒了存在严重影响房屋正常使用的真实情况，诱使原告作出购买涉案房屋的错误意思表示，与其签订并履行了《商品房买卖合同》。综上所述，对原告要求撤销与被告签订的《商品房买卖合同》、返还财产、赔偿损失的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。关于返还财产，
本院认为，被告应当向原告返还购房款2367450元、维修基金5682元；原告应当向被告返还东圆豪庭5栋104商铺。关于契税68773.50元，原告应当按照相关税收的管理规定向灌云县地税局申请退还。关于赔偿经济损失，
本院认为，被告应当赔偿原告购房款的利息，以购房款2367450元为本金，从2013年6月6日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定之日，并赔偿原告重新装璜的实际损失16000元。关于被告辩称原告起诉超过行使撤销权除斥时效的主张。
本院认为，行使撤销权的时间是当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年。本案中，原告在第二次即2015年6月15日报修勘查时才知道被告故意隐瞒涉案房屋顶部设置数十根水管的真实情况，其行使撤销权的时间应当从2015年6月15日起计算，故对被告的上述抗辩主张，本院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条第一款第（一）项、第五十八条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条之规定，
判决如下：
一、撤销原告赵秀与被告连云港市坤和房地产开发有限公司签订的合同编号为201306060008的《商品房买卖合同》。
二、被告连云港市坤和房地产开发有限公司于本判决生效后15日内，返还原告赵秀购房款2367450元、维修基金5682元，共计人民币2373132元；赔偿原告赵秀购房款的利息，以购房款人民币2367450元为本金，从2013年6月6日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定之日；赔偿原告赵秀重新装璜的实际损失16000元。原告赵秀收到被告上述款项后5日内，向被告连云港市坤和房地产开发有限公司返还东圆豪庭5栋104商铺。
三、驳回原告赵秀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28330元，由被告连云港市坤和房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 刘玉新
代理
审判员 梁承君
人民陪审员 程永梅
二〇一六年一月五日
书 记 员 赵晓芹周岚岚法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（二）最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈。
二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
三、灌云县人民法院执行账号账户名称：灌云县人民法院账号：53×××77开户行：中国银行灌云支行营业部 来自：