上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2650号上诉人（原审原告）昆山金鑫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市。法定代表人黄镇，董事长。委托代理人林然，上海小城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杭国桥，男，1971年9月9日出生，汉族，户籍地上海市。原审第三人郑长委，男，1956年5月7日出生，汉族，户籍地福建省。
上诉人昆山金鑫房地产有限公司（以下简称“金鑫公司”）因案外人执行异议之诉一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第2729号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，昆山市巴城镇前进西路XXX号晴碧园—溪园XX号房屋（以下简称“系争房屋”）由金鑫公司开发建设。2010年8月17日，金鑫公司与郑长委签订《昆山市商品房购销合同》，由郑长委向金鑫公司购买上述预售商品房，总价款为人民币（以下币种均为人民币）3，527，398元。双方约定房款于合同签订当时支付600，000元，同年9月18日前支付1，167，398元，余款1，760，000元以银行按揭方式支付。关于交付期限，合同约定2012年8月31日前金鑫公司应当将取得交付备案证书的商品房交付郑长委使用。关于房屋交接，合同约定如果郑长委已交清房款，但未按规定日期办理交接手续，则视为金鑫公司已交付该房屋且有权将房屋移交物业管理公司，所涉及的物业管理费由郑长委负担。关于产权登记，合同约定金鑫公司应当在商品房交付使用后90天后，将办理产权登记需由金鑫公司提供的资料报产权登记机关备案。合同补充协议还约定，如果因郑长委的原因，导致金鑫公司承担保证责任的，郑长委必须在金鑫公司承担保证责任日起15日内清偿金鑫公司为之承担的全部债务，超过30日未支付的，金鑫公司有权解除合同，郑长委按累计应付款的5%向金鑫公司支付违约金。合同签订后，郑长委向金鑫公司支付了前2笔钱款，2010年10月21日，中国农业银行股份有限公司昆山市支行（以下简称“昆山农行”）与郑长委及其配偶刘芳苗签订《个人购房担保借款合同》，昆山农行向郑长委发放贷款1，760，000元用于支付剩余房款，金鑫公司作为保证人也在该合同上盖章，提供连带责任保证担保。2013年6月，因郑长委连续多期拖欠银行贷款，昆山农行向江苏省昆山市人民法院起诉金鑫公司，要求金鑫公司承担连带保证责任，清偿贷款本息并赔偿损失。该院经审理于2013年8月9日作出（2013）昆商初字第1440号民事判决书，判决金鑫公司归还昆山农行贷款本金1，620，846.71元，支付利息并赔偿其他损失。该判决生效后，金鑫公司于2013年履行了判决书确定的义务，将郑长委、刘芳苗拖欠昆山农行的贷款本金、利息及其他损失赔偿共计1，788，147.77元全部支付完毕。随后，金鑫公司向江苏省昆山市人民法院提起诉讼，要求解除金鑫公司与郑长委签订的《昆山市商品房购销合同》，要求郑长委配合办理撤销合同登记备案手续及撤销商品房预告登记手续并向金鑫公司偿还贷款本金、利息、律师费、诉讼费、违约金共计1，877，555.15元。2014年8月18日，昆山法院对金鑫公司要求解除合同之诉请不予处理，判决郑长委偿还金鑫公司代其支付昆山农行的贷款本息及律师费、诉讼费合计1，808，287.69元，支付违约金89，407.38元。金鑫公司不服，向苏州市中级人民法院提起上诉，该案在本案一审审理期间尚未审理终结。原审法院另查明，2012年8月27日，原审法院受理杭国桥诉上海广恒金属材料有限公司、郑官贵、郑长委借款合同纠纷案，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议。原审法院于2012年9月24日出具（2012）杨民二（商）初字第778号民事调解书予以确认。该调解书生效后，因上海广恒金属材料有限公司、郑官贵、郑长委均未履行民事调解书确定的义务，杭国桥向原审法院申请强制执行。执行中，原审法院根据杭国桥的申请采取了强制执行措施，冻结并拍卖系争房屋。为此，金鑫公司对该案将系争房屋作为执行标的向原审法院提出案外人异议。2014年8月18日，原审法院以（2014）杨执异字第15号执行裁定书，裁定驳回金鑫公司提出的案外人异议。金鑫公司不服，于2014年8月25日向原审法院提起本案诉讼。金鑫公司在原审中诉称，郑长委虽于2010年向金鑫公司购买了系争房屋，但双方并未办理产权过户登记手续，系争房屋目前登记的权利人仍为金鑫公司。且双方未就系争房屋办理过交付手续，该房屋目前仍由金鑫公司实际占有。根据金鑫公司与郑长委签订的商品房购销合同中约定的合同解除条款，金鑫公司有权解除合同，金鑫公司据此已向昆山法院提起解除合同之诉，案件尚处于二审期间。据此，金鑫公司认为系争房屋不应作为（2013）杨执字第45号案件的执行标的，请求判令停止对系争房屋的执行并解除查封。原审法院认为，根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。金鑫公司和第三人郑长委签订了系争房屋的购销合同后，郑长委以自付款加银行贷款的方式付清了全部购房款，也符合合同约定的接收房屋的条件。系争房屋属于郑长委所有，只是因系争房屋被人民法院司法查封而不能办理产权转移登记及房屋交接手续，但不影响金鑫公司和郑长委签订的房屋购销合同的有效性。虽金鑫公司作为保证人代郑长委偿还银行贷款本息，此乃金鑫公司和郑长委之间另一债权债务关系，金鑫公司可依法向郑长委追偿，但绝非郑长委购房款未付清，金鑫公司以此认为对系争房屋享有实体权利并有权控制系争房屋的观点，原审法院不予采信。原审法院根据杭国桥的申请对系争房屋进行查封，并就此驳回金鑫公司的执行异议申请，于法有据，依法应予维持。据此，原审法院判决驳回金鑫公司的诉讼请求。原审判决后，金鑫公司不服，向本院提起上诉称：1、根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应经依法登记后方才发生法律效力。本案系争房屋并未办理过物权变更登记手续，目前还登记在金鑫公司名下，故原审法院认定“系争房屋属于郑长委所有”，属于认定事实和适用法律错误。原审法院对属于金鑫公司名下的财产进行强制拍卖，没有法律依据。2、因郑长委严重拖欠银行贷款，昆山农行向法院起诉要求金鑫公司承担连带保证责任，金鑫公司已代为郑长委等偿还银行欠款等1，788，147.77元。根据双方签订的商品房购销合同中的合同解除条款，金鑫公司在承担连带责任后向昆山法院提起解除合同之诉，苏州中院终审判决对郑长委与金鑫公司之间的房屋买卖合同予以解除。至此，郑长委与系争房屋在法律上已无任何关联，金鑫公司也已经没有交付系争房屋的义务。在此情况下，原审法院再对系争房屋进行强制执行缺乏法律基础。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，请求撤销原判，改判支持金鑫公司的原审诉请。
被上诉人杭国桥辩称：原审法院查封系争房屋符合法律规定。郑长委与金鑫公司签订《商品房购销合同》后，已经付清全部购房款。且根据双方约定，系争房屋应于2012年9月18日交付，后金鑫公司虽擅自通知杭国桥取消交付，但商品房购销合同已经明确约定，郑长委未按合同规定日期办理交接手续的，视为开发商已将系争房屋交付给郑长委。故系争房屋虽未实际交付，但应视为已经交付给郑长委，原审法院据此有权对系争法院采取司法查封和强制拍卖措施。苏州中院的判决书也不能影响查封在先的司法查封措施的法律效力。因此，原审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人郑长委经传票传唤未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。本院
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明：1、原审法院在审理（2012）杨民二（商）初字第638号案件中，对郑长委名下的财产实施财产保全，并于2012年9月10日对系争房屋采取了司法查封措施，相关民事裁定书及协助执行通知书均于2012年9月10日送达金鑫公司。2013年6月3日，原审法院裁定对系争房屋予以强制拍卖［案号：（2013）杨执字第44-47号］。2、金鑫公司诉郑长委商品房购销合同纠纷一案，江苏省昆山市人民法院作出一审判决［案号：（2013）昆巴民初字第0489号］后，金鑫公司不服，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院经审理，于2015年4月28日作出终审判决，判决撤销江苏省昆山市人民法院（2013）昆巴民初字第0489号民事判决第三项及案件受理费负担部分，改判金鑫公司与郑长委于2010年8月17日签订的《昆山市商品房购销合同》予以解除，郑长委配合金鑫公司办理撤销涉案《昆山市商品房购销合同》相关登记手续。上述事实，均有相关裁判文书予以佐证，本院予以确认。
本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，虽然房屋产权登记资料等证据显示金鑫公司仍是系争房屋法律上的所有权人，但根据相关法律规定和本案实际情况，金鑫公司在此处享有的对系争房屋的所有权已不足以排除原审法院的强制执行。首先，在原审法院对系争房屋采取查封措施时，郑长委已按照商品房购销合同的约定支付了全部房款。在此情况下，虽然郑长委未按规定日期办理房屋交接手续，但根据双方合同约定，应当视为金鑫公司已履行系争房屋交付义务。至此，郑长委已经履行了作为房屋买受人的主要义务并实际取得系争房屋，对系争房屋享有受法律保护的物权期待权利；金鑫公司则取得了与系争房屋所有权权益相对应的对价，负有将系争房屋产权无条件过户至郑长委名下的法定义务。因此，金鑫公司主张以其对系争房屋名义上的所有权排除原审法院的强制执行，缺乏事实和法律基础。其次，就人民法院对被执行人购买的需要办理过户登记的第三人的财产能否强制执行问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条已有明确规定。按照上述规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付全部价款并实际占有该财产的，虽未办理产权过户登记手续，人民法院也可以查封、扣押、冻结。承上所述，因金鑫公司仅是系争房屋名义上的所有权人，对系争房屋已不享有实际权利，不能据此排除人民法院的强制执行，故原审法院对系争房屋予以强制执行符合法律的规定。再次，关于另案生效法律文书是否影响系争房屋的强制执行。对此，首先需要指出的是，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，应当依照民事诉讼法的相关规定，向执行法院进行主张，故金鑫公司就系争房屋实体权利问题向原审法院之外的其他法院另行主张，属于救济程序不当。其次，虽然相关法院在另案中对系争房屋的归属作出了不同的判定，但因上述法院判决系在执行标的被原审法院依法查封和裁定拍卖后作出，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，上述法院判决不影响原审法院对系争房屋予以强制执行。据此，对金鑫公司根据另案生效法律文书提出排除原审法院强制执行的诉讼主张，本院不予支持。综上，金鑫公司对执行标的不享有足以排除原审法院强制执行的民事权益，对其诉讼请求依法应予驳回。原审判决未充分辨析买卖合同的效力与物权变动法定要件之间的区别，在系争房屋所有权尚未依照相关法律规定发生变动之前，不宜直接认定系争房屋属于郑长委所有，本院二审予以明确。但原审判决处理结果正确，依法应予维持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人昆山金鑫房地产有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一六年一月四日
书记员 何倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”