山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2015）聊东民初字第3796号原告杨月星，女，汉族，个体工商户。委托代理人张化刚，聊城市东昌府区郑家法律服务所法律工作者。被告李圣杰，男，汉族。法定代理人李淑英。被告李淑英，即被告李圣杰的法定代理人李淑英。
原告杨月星与被告李圣杰、李淑英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法由
审判员魏方武适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨月星及其委托代理人张化刚、被告李淑英（被告李圣杰的法定代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨月星诉称：2014年11月1日，经人介绍，原被告签订房屋租赁协议书一份。原告租赁被告的房屋生产轴承保持器。正常生产后不久，由于经营困难，导致停产。两个月之前，原告与被告李淑英协商，想终止租赁合同，没有达成一致。2015年10月15日，被告方无故妨碍原告的正常生活和经营，将租赁房屋的大门用土堆堵住。2015年10月20日，被告方又把大门焊接、封闭，不让原告进院。被告的行为严重的侵犯了原告的合法权益，为此，请求法院判令解除原被告签订的房屋租赁协议，排除妨害，恢复原告的正常生活，返还原告已经支付的租赁费并赔偿原告损失10000元。
被告李圣杰、李淑英辩称：被告没有收到原告要求解除合同的书面申请，双方签订的租赁合同没有解除。被告没有在门前堆土，没有焊接大门。被告不应返还租赁费，不应赔偿原告损失。原告如解除合同应向被告支付违约金50000元，将被告厂房、院落恢复原状。
经审理查明：2014年8月份，经人介绍原告杨月星与被告李圣杰的祖父李进祥相识，双方约定原告杨月星租赁李进祥的院落一处，开办工厂，加工轴承保持器。2014年8月29日，杨月星将定金5000元通过银行转入李进祥账户。一段时间之后，李进祥去世。2014年11月1日，杨月星（甲方）与李圣杰（乙方）签订房屋租赁协议，双方主要约定：乙方将座落在郑家镇李西村李进祥权下院落一处（含车间）出租给甲方生产使用。租赁期5年（2014年11月1日至2019年10月31日），租金每年52000元，半年一交，先交租金后用房，甲方于每年预交租金用完之日的前10日向乙方交纳下半年的租金。甲方如中途退租需提前2个月向乙方书面申请。被告李淑英作为监护人代被告李圣杰在协议上签名。2014年11月5日，杨月星将47000元租金打入李进祥的银行账户。之后，原告将机器、设备运至租赁处开办工厂，生产轴承保持器。2015年10月14日，因与原告产生矛盾，原告厂内职工李学贵用汽车将工厂大门堵住，后经郑家派出所处理，李学贵将车开走。2015年10月15日清晨，有人用卡车拉了两车土堆在厂门口，致使车辆不能进出。2015年10月20日下午，杨月星向李淑英提出打算退租，李淑英没有同意。后来双方去郑家镇司法所调解未果。调解期间，有人将原告工厂大门焊接。
本院认为：原告杨月星与被告李圣杰之间签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。依协议第五条“中途退租需提前2个月用书面申请”的约定，原告在租期未满的情况下要求解除合同应当向被告书面申请。本案中，没有证据证明原告向被告书面申请解除合同，但原告起诉本身可以视为一种书面通知，本院于2015年10月29日将起诉状送达被告，所以该日可视为原告书面申请解除合同之日。现被告也有条件的同意解除合同，所以，2015年12月29日可视为双方解除合同之日。故对原告要求解除与被告签订的房屋租赁协议的诉求，本院应予支持。原告提出被告在其厂门口堆土、将大门焊接，被告不予认可，原告也未提供相应证据，故对原告主张被告侵权、要求排除妨害赔偿损失的诉求本院不予支持。原告要求被告返还其已支付的租赁费无法律依据，本院不予支持。关于原告违约问题，
本院认为，按合同约定原告应予2015年10月21日向被告交纳2015年11月1日至2016年5月1日期间的租金，原告没有交纳已构成违约，应支付违约金或赔偿损失。因双方在协议中没有约定违约金，原告应赔偿被告在合理期间内的租金损失，结合原被告订立协议时约定的租赁期限、原告的违约情形和本地租赁行业习惯，
本院认为原告赔偿被告合同解除后两个月的租金损失比较合适。被告提出解除合同后，原告应将被告厂房、院落恢复原状，符合法律规定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：解除原告杨月星与被告李圣杰于2014年11月1日签订的房屋租赁协议。原告杨月星向被告李圣杰支付房屋租赁协议解除前（2015年11月1日至2015年12月29日）的租金8405元，限本判决生效后五日内付清。原告杨月星赔偿被告李圣杰租金损失8667元，限本判决生效后五日内付清。原告杨月星于本判决生效后五日内将租赁的原告李圣杰的院落一处（含车间）恢复原状。驳回原告杨月星的其他诉讼请求。案件受理费25元原被告各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判员 魏方武
二〇一六年一月四日
书记员 郭德振 关注公众号“”