广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗荔法民三初字第1754号
原告：广州市财富天地市场经营管理有限公司，住所地广州市。
法定代表人：卢广，职务：经理。
委托代理人：杜红丽，广东盈隆律师事务所律师。
委托代理人：张思婷，广东盈隆律师事务所实习律师。
被告：陈碧露，住广东省惠东县。
委托代理人：郑肯原，广东金轮律师事务所律师。
委托代理人：林芸，广东金轮律师事务所实习律师。
原告广州市财富天地市场经营管理有限公司诉被告陈碧露物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员方婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜红丽、张思婷，被告委托代理人郑肯原、林芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市财富天地市场经营管理有限公司诉称：2013年6月1日，原告与广州市越汇房地产开发有限公司签订《财富天地广场物业管理委托协议》，约定广州市越汇房地产开发有限公司委托原告对财富天地广场（坐落于广州市荔湾区西湾路150号）提供物业管理服务，并收取物业服务费，约定期限自2013年6月1日起至今。2014年9月1日，原告与被告签订合同编号为财天物合[2014]-1979-0054号《财富天地广场物业管理服务合同》。约定被告承租商铺为财富天地广场第A1栋第B3层第081号商铺。建筑面积为97.18平方米，原告每月向被告收取物业管理费人民币3401元（按建筑面积每月每平方米35元计）。上述物业管理服务合同的管理服务期限自2014年9月1日起至2018年6月30日止。合同还约定被告委托原告对其所承租的商铺进行物业管理服务，并向原告支付管理费用。被告须于每月10日前向原告缴纳当月的物业管理费。合同期内，被告如未能依约按时支付物业管理费等，每逾期一日按拖欠金额的千分之一计讨违约金。逾期时间达30日的，原告有权没收履约保证金。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，完全履行了合同项下的管理服务义务。自2015年3月至2015年10月期间被告开始欠交涉案商铺的物业管理费，共计人民币27208元，原告多次发函予被告催收，被告均置之不理，拒绝履行合同义务。现向法院起诉，要求：1、判令被告立即向原告支付物业管理费27208元，从2015年3月至2015年10月，按合同约定3401元／月。2、判令被告向原告支付逾期支付的物业管理费的违约金3043.9元，违约金以欠缴的管理费为本金，起止日期是从当月10日计至2015年10月15日，每逾期一日按日千分之一计付。3、判令被告承担本案的诉讼费。
被告陈碧露答辩称：被告不同意原告的诉讼请求。
一、原告按照35元每平方米的标准向被告收取物业管理费缺乏合法依据，被告有权暂不缴纳物业管理费。
二、原告存在违规收费，同时存在违反合同的约定及法规的规定未明码标价的情况，在原告违反合同约定及法律规定，且实际损害被告权益的情况下，被告有权暂不缴纳物业管理费。
三、原告不具备物业管理资质，无权按照35元每平方米的标准收取物业管理费。
四、原告未依约履行物业管理服务，而且还以封铺、锁门、停电等手段干扰被告的正常经营，无权向被告收取物业管理费。
五、原告承诺物业管理费自2015年5月份开始缴纳，并承诺被告已缴纳的物业管理费可在2015年5月份之后抵扣。
六、原告无权要求被告支付相关违约金。2015年4月16日原告把案涉商铺的门口贴了封条，上了门锁，影响到被告经营。2015年3月是银行划扣的，故该月管理费已交。
经审理查明：原告（合同中称乙方）曾与广州市越汇房地产开发有限公司（合同中称甲方）签订《财富天地广场物业管理委托协议》，约定广州市越汇房地产开发有限公司委托原告对财富天地广场（坐落于广州市荔湾区西湾路150号）提供物业管理服务，约定期限自2013年6月1日起，具体截止日期经双方协商一致再另行商定。第六条约定：甲乙双方同意，本项目出租部分由承租人与乙方直接签订物业管理合同；乙方将按照经甲方批准的物业服务费和车位管理费标准向本项目承租人收取物业服务费和车位管理费。2014年9月1日，原告、被告签订合同编号为财天物合[2014]-1979-0054号《财富天地广场物业管理服务合同》。约定被告承租商铺为财富天地广场A1栋第B3层第081号商铺，建筑面积为97.18平方米（含公共分摊面积），合同的管理服务期限自2014年9月1日起至2018年6月30日止。原告每月向被告收取物业管理费人民币3401元（按建筑面积每月每平方米35元计）。被告须于每月10日前向原告缴纳当月的物业管理费、水电费用及其他费用，如缴费日为法定节假日，则物业管理费及水电费用的缴费期顺延至节假日后第一个工作日。第35条，合同期内，被告如未能依约按时支付物业管理费、电费、水某、空调费等应付费用的，每逾期一日，原告有权向被告收取应付未付金额的千分之一作为违约金。等等。合同签订后，原告按约开始为所涉商铺提供物业管理服务，被告亦向原告交纳了2015年3月之前的物业管理费。自2015年4月至2015年10月，被告没有向原告支付物业管理费。因被告没有缴纳管理费，原告于2015年9月对案涉商铺采取了贴纸质封条的措施，并向法院提起诉讼。在庭审中，原告提供“企业开业通知书”一份，记载原告经营范围包括“物业管理”，被告确认该通知书真实性，但是认为该通知书不能证明原告具有物业管理资质。被告为证明原告有封锁商铺、贴封条、停电等影响被告经营、导致商场无商业氛围的行为，提供了照片若干，上述照片无显示案涉商铺铺号及现状、亦无法显示采取上述措施的人员及身份等信息，原告对上述照片的三性均有异议；为证明其已支付案涉商铺2015年3月的管理费1662元，提交了户名为被告的工商银行借记卡转账记录，该记录显示2015年3月11日被告账户扣缴管理费四笔，分别为1662元、4364元、1701元和2182元，原告对该记录真实性合法性无异议，但认为上述四笔扣缴的管理费均不是案涉商铺3月的管理费，而是被告承租的其他商铺的管理费，其中扣缴的1662元是82号铺2015年1月的管理费。
本院认为：原告与被告签订的《财富天地广场物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，原告依约为涉案房屋所在的财富天地广场实施了物业管理，被告也在此期间向原告支付了部分物业管理费，依照等价有偿原则，被告在享受原告的管理服务后应继续按约定向原告支付物业管理费。被告抗辩认为原告的收费标准缺乏合法依据及存在违规收费，但对此未能提供充分的证据予以证明，本院对此不予采纳。被告抗辩认为原告对案涉商铺采取了封铺、锁门、停电等手段干扰其经营，但被告提交的照片等证据无法证明实施锁门、停电等行为是原告所为，亦无法证明上述行为针对的是被告商铺，至于原告的封铺行为，并不影响被告撕开纸质封条进入商铺正常经营，退一步讲，即使影响被告正常开门经营，被告亦可另案追求其侵权等法律责任，而不足以构成被告拒交管理费的理由。综上，从现有证据来看，不足以证明原告在为财富天地广场提供物业管理服务中存在严重失职的行为，故被告不同意交纳物业管理费的理由不成立。现原告要求被告支付欠缴的物业管理费符合合同约定，本院予以支持。关于被告有无缴纳2015年3月的管理费1662元的问题，从被告提交的转账记录来看，该笔费用注释是物业管理费，缴纳日期是2015年3月11日，因原被告双方的合同约定被告应于每月10日前缴纳当月的管理费，故被告认为2015年3月11日缴纳的是2015年3月的管理费的意见，具有一定的合同依据，本院予以采纳。原告认为该笔1662元是82号铺2015年1月的管理费，但未提交相关证据证明，因依据不足，本院不予采纳。另被告未依约支付物业管理费构成违约，除补缴物业管理费外还须按合同约定的标准支付违约金。现原告要求被告支付逾期支付物业管理费违约金符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，
判决如下：1、被告陈碧露自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市财富天地市场经营管理有限公司支付2015年3月至2015年10月的物业管理费（按每月3401元计算，其中2015年3月的物业管理费扣除1662元）。2、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈碧露一次性向原告广州市财富天地市场经营管理有限公司支付逾期支付物业管理费违约金【违约金按月计算，从应交物业管理费的当月11号起计（如果该月10号是法定节假日，则顺延至节假日后第二个工作日起计）至2015年10月15日止，以应付未付物业管理费为本金，按每日千分之一计算，每期违约金不得超过当月应付未付物业管理费本金】。3、驳回原告广州市财富天地市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费278元，由原告广州市财富天地市场经营管理有限公司负担25元，被告陈碧露253负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理
审判员 方 婷
二〇一六年一月四日
书 记 员 钟细妹林颖雅 来自