湖北省十堰市郧阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂郧阳民一初字第01422号原告李英荣，女，1958年9月11日出生，汉族，城镇居民号。原告吴义山（系李英荣丈夫），男，1952年2月27日出生，汉族，城镇居民。二原告委托代理人张庆勇，十堰市郧阳区城关镇法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、举证、质证，领取诉讼文书等。被告闻秀兰，女，1942年9月16日出生，汉族，城镇居民。被告刘定乾（系闻秀兰丈夫），男，1938年12月19日出生，汉族，城镇居民。二被告委托代理人刘久波（系闻秀兰、刘定乾之子），男，1963年3月13日出生，汉族，城镇居民。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代收法律文书等。二被告委托代理人赵新安，湖北同联律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告谢恒久，男，1956年7月17日出生，汉族，城镇居民。
原告李英荣、吴义山诉被告闻秀兰、刘定乾、谢恒久房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成由
审判员杨子文担任
审判长，
审判员谢红、兰苗苗（主审）参加的合议庭，于2015年12月15日对本案公开开庭进行了审理。原告李英荣及二原告委托代理人张庆勇，被告闻秀兰、刘定乾的委托代理人刘久波、赵新安，被告谢恒久到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告李英荣、吴义山诉称：二原告与被告谢恒久系亲戚关系。1992年，二原告与被告都打算购买房屋，后听说被告闻秀兰、刘定乾欲出售房屋，二原告便与谢恒久找到闻秀兰、刘定乾协商买房，并达成口头协议约定：闻秀兰（产权证上登记的所有权人）将其所有的位于郧阳区城关镇中岭街东风巷10号砖木结构三间正房、一间偏房作价21000元出售给二原告和谢恒久，若原告以后办理房屋产权证变更登记手续，被告应协助办理，相关费用由原告自己承担。1992年8月18日晚，原告与谢恒久一起将房款交给闻秀兰，当时刘定乾也在场，闻秀兰收到房款后，分别给原告和谢恒久出示了收据，同时将房屋的所有权证和土地使用证交给原告和谢恒久。1992年8月19日上午，刘定乾将房屋的四至边界及钥匙移交给原告和谢恒久。1993年11月，谢恒久在单位分配房屋后，将自己购买的房屋转卖给原告，原告支付谢恒久现金10000元。所以，位于郧阳区城关镇中岭街东风巷10号的房屋全部属原告一方所有。这些年来，原告一直没有经济能力办理产权证的变更登记手续，现准备办理时，被告又不予配合。迫于现状，只好诉诸法院，请求判令被告闻秀兰、刘定乾协助办理位于郧阳区城关镇中岭街东风巷10号房屋的房屋所有权证和土地使用证的产权变更登记手续；诉讼费由被告负担。
被告闻秀兰辩称：我将我与刘定乾共同所有的房屋出售给原告时没有告知刘定乾，属于单方处分，事后也未告知刘定乾，因此，出售房屋的行为应无效；我当时出售房屋的价格是30000元，而且只卖给的原告一户，没有和其他人谈过，我收到两万左右的房款时出具了一张收条，原告两次起诉相互矛盾；没有办理产权变更登记手续的原因是原告未付清房款，刘定乾也不同意卖房；我与被告谢恒久没有任何法律关系，但是谢恒久与原告方存在亲戚关系，因此，我对谢恒久的答辩意见不予认可；闻秀兰因刘定乾不同意给原告办理产权变更登记手续，因此，1996年的房产证仍然办在闻秀兰的名下，这一事实证明刘定乾不同意出售本案房屋。
被告刘定乾辩称：本案房屋属于闻秀兰与我的夫妻共同财产，闻秀兰将出卖房屋的事告诉我后，我不同意，闻秀兰的行为侵犯了我的知情权；我不同意出售房屋是为了将来年龄大了好落叶归根，因为我不同意，闻秀兰才未给原告办理过户手续；闻秀兰告知我出售房屋的价款是30000元，买主是李英荣，因此，我认为原告的陈述不真实。
被告谢恒久辩称：原告所诉与事实相符。我妻子李英芝与原告李英荣系姐妹关系。1992年，经人介绍得知，被告闻秀兰要出售房屋，我便与李英荣协商决定共同购买闻秀兰所有的砖木结构房屋正房三间、偏房一间，经双方商议，房屋作价21000元。1992年8月18日晚，我与李英荣到闻秀兰的住处将房款一次性交给她，闻秀兰收到房款后将房屋的房屋所有权证和土地使用证交给李英荣，当时刘定乾也在家。我与李英荣各出了一半房款。1993年，单位分了房后，我从那里搬走了，便将房屋以10000元的价格转让给李英荣，李英荣给了我10000元，我给她出示了一张收条。现在位于郧阳区城关镇中岭街东风巷10号的房屋全部属李英荣一家人，房屋所有权应当归李英荣和吴义山；对原告在诉状中的其他不实之词，我认为没有反驳的价值，故不予辩驳。
经审理查明：原告李英荣与被告谢恒久妻子李英芝系亲姐妹。1992年，原告李英荣、吴义山与被告谢恒久欲购买房屋，后经打听得知被告闻秀兰欲出售房屋，李英荣与谢恒久便找到闻秀兰协商买房事宜，经协商，闻秀兰将其所有的位于十堰市郧阳区城关镇中岭街水厂三组（现中岭街东风巷10号）的砖木结构房屋（房屋所有权证号为郧房字第00024**号）作价21000元出售给李英荣与谢恒久，李英荣与谢恒久各出一半房款10500元。1992年8月18日，李英荣与谢恒久将房款交付给闻秀兰，闻秀兰分别向李英荣与谢恒久出具收条，其中，闻秀兰向李英荣出具的收条内容为：“今收到壹万零叁佰伍拾元整”。后闻秀兰将房屋以及房屋所有权证与土地使用证交付给李英荣与谢恒久。1993年，谢恒久另有住房后，从上述房屋搬出，便将其购买的上述房屋份额以10000元的价格转卖给二原告，并向李英荣出具收条一张，内容为：“今收到李英荣现金壹万元整”。为了少交纳税费，李英荣于1995年申请将位于十堰市郧阳区城关镇中岭街水厂三组宅基地总面积为129.72㎡的房屋分户，由闻秀兰、李英荣各分摊占地64.86㎡。1999年10月8日，郧县土地管理局颁发的编号为郧县国用（99）字第260404133-2号的土地使用证的土地使用者为闻秀兰，编号为郧县国用（99）字第260404133-1号的土地使用证的土地使用者为李英荣。另查明，1996年1月31日，郧县人民政府颁发的编号为郧房字第00024**号房屋所有权证的房屋所有权人为闻秀兰。
本院认为，本案的争议焦点为：1、闻秀兰出售房屋的行为是否具有法律效力；2、本案房屋的买受人是谁？房屋价格是多少；3、李英荣、吴义山能否要求闻秀兰、刘定乾、谢恒久协助其办理诉争房屋的所有权与土地使用权变更登记手续。
一、关于闻秀兰出售房屋的行为是否具有法律效力的问题。刘定乾辩称本案诉争房屋系夫妻共同财产，其不同意出卖该房屋，故双方的交易行为不能生效。因本案房屋买卖发生在1992年8月，自1992年出卖房屋以来，刘定乾与闻秀兰自愿搬出该房屋并将该房屋实际交付李英荣、吴义山居住至今已有二十三年之久，这表明多年来，闻秀兰与刘定乾早已认可将房屋转卖的行为。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。就本案而言，闻秀兰与刘定乾系夫妻，刘定乾可能对闻秀兰出售房屋或者出售房屋的价格等有不满意的地方，但是，法律与道德要求人们必须诚实守信，在不损害他人及社会公共利益的前提下追求自己的利益。本案诉争房屋转让长达二十三年之久后，刘定乾才主张合同无效之抗辩，该行为与诚实信用原则相悖，从这个角度看，闻秀兰与李英荣、谢恒久双方房屋买卖行为合法有效，双方应继续履行合同的附随义务。
二、关于本案房屋买受人的认定以及房屋价款认定的问题。众所周知，房屋每办理产权变更登记一次，须交纳一次相关办理产权变更登记的费用。本案中，二原告主张闻秀兰将房屋卖给李英荣与谢恒久后，谢恒久又将其所有的份额转卖给李英荣，闻秀兰则辩称其将房屋仅卖给李英荣一人。根据二原告的主张，二原告就必须多交纳一次办理过户的费用，这样一来，显然对二原告不利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”因此，对于二原告主张房屋买受人为李英荣、谢恒久二人的事实，本院予以确认；关于购房款的认定，根据庭审中闻秀兰儿子刘久波的陈述，其母亲称收到了大概两万元多一点的房款，再结合本案李英荣、谢恒久的陈述以及闻秀兰向李英荣出具的10350元的收条、谢恒久向李英荣出具的10000元的收条综合判断，二原告主张购房款为21000元的事实，本院予以采信。闻秀兰、刘定乾辩称购房款为30000元的意见，因无证据予以证实，本院不予采纳。因此，本院认定本案的房屋买受人为李英荣与谢恒久二人，购房款为21000元。
三、关于李英荣、吴义山能否要求闻秀兰、刘定乾、谢恒久协助其办理房屋所有权与土地使用权变更登记手续的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案的房屋买卖已形成事实买卖关系，合法有效，双方当事人均应按照法律规定履行各自的义务。李英荣、谢恒久已将购房款交付闻秀兰，闻秀兰应依诚实信用原则履行协助义务，将房屋的所有权转移给李英荣、吴义山与谢恒久；同理，谢恒久在取得房屋产权后应当履行协助义务将房屋的所有权转移给李英荣、吴义山。闻秀兰出售房屋后只将房屋交付于李英荣、吴义山与谢恒久，未协助其办理房屋所有权与土地使用权的变更登记手续，属于不适当履行，闻秀兰还应继续履行合同，协助李英荣、吴义山与谢恒久办理房屋所有权与土地使用权的变更登记手续；同理，谢恒久在取得房屋所有权与土地使用权后应当协助李英荣、吴义山办理房屋所有权与土地使用权的变更登记手续。本案经本院主持调解，双方未达成一致意见。依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告闻秀兰、刘定乾于本判决生效后十日内协助原告李英荣、吴义山、被告谢恒久办理位于十堰市郧阳区城关镇中岭街水厂三组房屋（房屋所有权证号为郧房字第00024**号）的房屋所有权与土地使用权的变更登记手续。
二、被告谢恒久在取得上述房屋产权后十日内协助原告李英荣、吴义山办理上述房屋的房屋所有权与土地使用权的变更登记手续。案件受理费100元，由被告闻秀兰、刘定乾负担50元，由被告谢恒久负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时预交上诉费100元，十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户号：17234901040010701。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满后七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年（该期间从判决履行期间的最后一日起计算；判决分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算）。
审判长 杨子文
审判员 谢 红
审判员 兰苗苗
二〇一六年一月四日
书记员 雷开怡附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 搜索“”