广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民初字第1155号原告广西梧州财信物业管理有限责任公司，住所地梧州市西堤三路×号。法定代表人李强，该公司董事长。委托代理人张锦燕，该公司员工。委托代理人李宁，广西正立律师事务所律师。被告黎杨文，男，年籍不详，汉族。
原告广西梧州财信物业管理有限责任公司诉被告黎杨文物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法由简易程序转换为普通程序，组成由
审判员梁燕琼担任
审判长，
人民陪审员邹文姬、刘萍参加的合议庭公开开庭进行了审理，原告广西梧州财信物业管理有限责任公司的委托代理人李宁到庭参加诉讼，被告黎杨文经公告送达仍未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告广西梧州财信物业管理有限责任公司诉称，原告与梧州市宝泰花园苑北区业主委员会于2013年7月31日签订委托管理期限自2013年8月1日起至2015年7月31日止的《宝泰花园苑北小区物业管理合同》，合同约定由原告向“宝泰花苑”提供物业管理服务，物业管理费标准为：高层住宅（电梯房）由原告按建筑面积每月每平方米0.8元向业主收取；电梯楼不用电梯的按建筑面积每月每平方米0.6元收取；低层住宅（非电梯房）由原告按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取；非住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1元向业主收取。另外，合同还约定，对恶意拖欠费用的业主从逾期之日起按应缴总费用的每天1‰元交纳滞纳金。被告身为宝泰花园苑北区西×号住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个业主应尽的基本义务。被告自2013年8月至2015年5月31日止，累计欠物业费、水费、分摊电费、电梯维护费等共781.33元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。为此，原告诉至法院，请求法院判令被告立即支付2013年8月至2015年5月31日止，累计欠物业费、水费、分摊电费、电梯维护费等共781.33元，及滞纳金238.94元，合计1020.27元。本案诉讼费用由被告承担。原告提交如下证据：1.原告工商营业执照，用以证明原告的主体资格；2.宝泰花园苑北小区物业管理合同，用以证明梧州市宝泰花园苑北区业主委员会与原告签订了物业管理委托合同，用以证明被告确实享受了原告提供的物业管理服务；3.物业收费记账本，用以证明被告各项欠费账目；4.梧州各小区物业费欠费情况表，用以证明被告截止2015年5月拖欠物业费情况。被告黎杨文未作答辩也未提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。上述证据，虽未经被告当庭质证，但经本院审查，认为是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，故本院予以认定。
经审理查明，2013年7月31日，原告（乙方）与梧州市宝泰花园苑北区业主委员会签订《宝泰花园苑北小区物业管理合同》，合同约定：委托管理期限为2年，自2013年8月1日零时起到2015年7月31日24时止。物业管理费标准为：高层住宅（电梯房）由原告按建筑面积每月每平方米0.8元向业主收取；电梯楼不用电梯的按建筑面积每月每平方米0.6元收取；低层住宅（非电梯房）由原告按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取；非住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1元向业主收取。另外，合同还约定，对恶意拖欠费用的业主从逾期之日起按应缴总费用的每天1‰元交纳滞纳金。合同签订后，原告按照合同的约定对该小区进行物业管理服务。因被告没有按时向原告支付物业费等费用，原告经催收无果遂诉至法院成讼。
本院认为，原告与梧州市宝泰花园苑北区业主委员会于2013年7月31日签订委托管理期限自2013年8月1日起至2015年7月31日止的《宝泰花园苑北小区物业管理合同》，没有违反法律法规的规定，是合法有效的，被告黎杨文作为梧州市珠宝路5号宝泰花园苑北区西×房的业主，该合同对其具有约束力。原告对梧州市宝泰花园苑北区进行了物业管理，提供了物业服务，其有权依物业服务合同的约定向业主收取相应的物业管理费，被告作为该小区业主也实际接受了原告的服务管理，其应当支付相应的物业管理费用。被告自2013年8月至2015年5月31日止，累计欠物业费758.56元、分摊电费22.77元，共781.33元。现原告要求被告支付该费用合理合法，本院予以支持。因原告与梧州市宝泰花园苑北区业主委员会约定计付滞纳金的标准过高，且该诉请已明显高于原告造成的损失，本院予以调整。根据本案的实际情况，原告因被告迟延支付物业管理服务费、分摊电费共781.33元所造成的实际损失是银行利息，依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院将滞纳金损失调整为按被告欠物业管理费的金额，依照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计算，据此被告自2013年8月至2015年5月31日止应支付给原告物业管理费的滞纳金为102.42元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下：
一、被告黎杨文应向原告广西梧州财信物业管理有限责任公司支付自2013年8月至2015年5月31日止物业费758.56元、分摊电费22.77元，共781.33元；
二、被告黎杨文应向原告广西梧州财信物业管理有限责任公司支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金102.42元。案件受理费50元，由被告黎杨文负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 长 梁燕琼
人民陪审员 邹文姬
人民陪审员 刘 萍
二〇一六年一月四日
书 记 员 钟柳珊附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来自：