山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第859号上诉人（原审原告）济南英伦企业管理咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人刘爱丽，董事长。委托代理人林泽若明，国浩律师（济南）事务所律师。委托代理人周浩，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人（原审被告）东莞市以纯集团有限公司驻济南办事处，住所地济南市。负责人赵韵，经理。委托代理人王宏，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托代理人周永涛，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）东莞市以纯集团有限公司，住所地东莞市。法定代表人郭东林，董事长。委托代理人王宏，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托代理人周永涛，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。上诉人济南英伦企业管理咨询有限公司（以下简称济南英伦公司）因与上诉人东莞市以纯集团有限公司驻济南办事处（以下简称以纯济南办事处）、东莞市以纯集团有限公司（以下简称以纯集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历民初字第2178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2011年7月6日，济南英伦公司与以纯济南办事处签订三份租赁合同，分别是（2011）租赁字第1号、（2011）租赁字第2号柜台租赁合同及广告位租赁合同。三份租赁合同的主要内容为：出租人出租的房屋坐落于济南市历下区泉城路318号，房产证号为：济房权证历字第0936**号。丰利大厦第一层东部（建筑面积450平方米）、第二层（建筑面积2030平方米）、大厦东侧钢结构房屋一、二层（建筑面积700平方米）及丰利大厦北外墙上方广告位。租赁期限为五年。在三份合同中分别约定了租金的数额、支付租金的期限，承租人逾期支付租金的违约责任等事项。其中两份柜台房屋租赁合同的主要权利义务、违约责任、解除合同的约定为：（一）租赁期限自2011年7月6日至2016年10月20日。（期间含106天免费装修期）。1号租赁合同第一年租金为1870000元，第二年租金为2226100元，第三年租金为2283883元，第四年租金为2343400元，第五年租金为2404702元。2号租赁合同第一年租金为5680000元，第二年租金为5850400元，第三年租金6025912元，第四年租金为6206689元，第五年租金为6392890元。两份房屋合同约定，合同签订之日一次性支付第一年上半年租金，下半年提前三个月支付。以后按递增年租金额每半年支付一次。承租人逾期交付租金，应按当年租金总金额日万分之五向出租人支付违约金；逾期超过十天，出租人有权解除合同，并追究因此而造成的损失。（二）出租人的权利义务为，办理柜台房屋的交接手续，在租期内对房屋及附属设施定期检修，提供供水、供电、供冷暖、电梯等项服务、在合同约定的期限、数额收取租金及应收的各项费用。合同终止和解除后，承租人应在三日内将该租用标的物的物品腾空交付出租人。逾期视为乙方（承租人）已将该租用标的物返还，甲方（出租人）即时可对该租用标的物及物品进行自由处置。（三）承租人的权利义务。按约定使用房屋、交纳租金及各项费用，不得转租等。（四）违约责任。因不可抗力和政府行为致使合同无法履行所造成的损失，双方各自承担。双方若违反约定，违约方应承担违约责任，按照当年租金总额支付日万分之五的违约金，若违约金不足以补偿守约方的经济损失，违约方还应承担相应的赔偿金。（五）合同的解除。1、出租人有下列情景之一的，承租人有权提前解除合同：未按约定时间交付柜台房达三十日；在租赁期间，出租人未经承租人同意，擅自将柜台房转租他人。2、承租人有下列情景之一的，承租人有权提前解除合同：承租人不能按约定支付租金和其他费用达十日的、擅自改变柜台房用途、损坏柜台房及附属设施、擅自将柜台房转租他人、利用柜台房从事违法活动。租赁期间，若因承租人原因致使合同无法履行而被解除的，承租人向出租人支付剩余租金年限总租金的5%的违约金。若因出租人原因致使合同无法履行而被解除的，出租人向承租人支付剩余租金年限总租金5%的违约金。若违约金不足补偿守约方的经济损失，违约方还应承担相应的赔偿金。（六）租赁期届满，双方未续签合同的，双方应在租赁期届满之日起二日内办理交接手续，房屋缺少或损坏，承租人按原价赔偿；若承租人逾期不与出租人办理交接手续，每逾期一天，出租人有权向承租人双倍收取租金和其他费用。广告位租赁合同主要内容为：（一）租赁期限与柜台房租赁期限相同，自签订本合同之日至2016年8月5日。租赁期满，若继续租赁，在同等价格条件下，乙方优先签订合同。若乙方不租赁，应于租赁期届满前日2个月内书面告知甲方，并按时拆除所设户外广告牌，恢复原状。租金每年1170000元，五年租金为5850000元。支付期限和方式与柜台房相同。出租人与承租人的权利义务及违约条款约定的内容与柜台房租赁合同的约定意思表示基本一致。上述合同签订后，双方均予以履行，至2014年7月28日前，双方在合同的履行上，无纠纷。2014年7月28日，以纯济南办事处通过物业公司向济南英伦公司发送解除合同通知书，要求自2014年8月1日解除2011年7月6日所签订的三份租赁合同，包括广告位租赁合同，同时承诺承担全部违约责任。在解除合同通知书中，以纯济南办事处承认解除合同的原因系以纯济南办事处经营困难，资不抵债，无能力继续履行三份合同。济南英伦公司于2014年8月初收到该通知书。但对于以纯济南办事处解除合同的理由不予认可，不同意解除三份合同，要求以纯济南办事处继续履行，且拒收涉案房屋及钥匙。对于合同是否解除双方未能达成一致。2014年10月28日，济南英伦公司向原审法院提起诉讼，要求以纯济南办事处继续履行三份合同，支付所欠租金及违约金。以纯济南办事处提起反诉，要求确认两份柜台租赁合同于2014年8月解除，广告位合同继续履行。2015年1月16日，济南英伦公司变更诉讼请求，以以纯济南办事处不按期交付租金，致使其合同目的无法实现为由，要求判令解除三份合同；判令以纯济南办事处支付租赁费及各项违约金及损失，判令以纯济南办事处拆除所设户外广告牌、恢复原状。后庭审中济南英伦公司又变更诉讼请求，仅保留解除三份合同，广告位合同恢复原状之诉请，放弃其他主张。因济南英伦公司变更后的诉讼请求与以纯济南办事处要求解除合同的反诉请求一致，原审法院庭审时口头裁定驳回其反诉。本案在审理过程中，为减少双方当事人的损失，原审法院两次以解除合同、交接房屋为目的组织调解，因以纯济南办事处仅同意解除两份柜台房租赁合同，不同意解除广告位租赁合同等事项均未调解成功。济南英伦公司至今未接收房屋及钥匙。广告位租赁合同至今继续履行。以纯济南办事处已缴纳的两份柜台租金交至2014年10月20日。此后未予交纳。本案在审理过程中，以纯济南办事处不同意解除广告位租赁合同，以纯济南办事处又于2015年1月20日向济南英伦公司帐户内打款585000元广告位租金。另查明，济南英伦公司、以纯济南办事处所签订的三份租赁合同，双方均未提交证据，证明涉案合同已在政府部门备案。以纯济南办事处陈述备案的合同为2011年10月21日签订的（2011）柜台位字第07号柜台位租赁合同，但该07号租赁合同，济南英伦公司已举证双方予以解除。以纯济南办事处辩称涉案合同侵害国家利益，为无效合同，但未向原审法院提交证据证实。双方所签订的名为（2011）租赁字第1号、第2号《柜台租赁合同》，但合同的内容及实际的履行内容均系房屋租赁而非柜台租赁。另查明，以纯济南办事处非工商管理部门注册登记的经营主体，其代理人陈述其与济南英伦公司签订合同后，在涉案房屋内经营的使用人系以纯济南办事处投资成立的山东玉树服饰有限公司。所付租金大部分由鞠青青付给曹崇军。再查明，涉案房屋丰利大厦第一层、第二层，产权证号为济房权证历字第0936**号，产权所有人为山东福丰年置业有限公司（济南），该公司的实际控制人为刘爱丽，该公司于2007年清算解散。解散时将包括丰利大厦第一层、第二层房屋在内的部分房产抵偿给了刘爱丽控制的山东CE**商务中心有限公司。涉案房屋丰利大厦东侧钢结构房屋一层、二层未取得产权证书，为临时建筑，建设方为山东福丰年置业有限公司（济南），建设已通过消防验收，属合法建筑。山东福丰年置业有限公司（济南）全体股东于公司解散后，通过清算报告补充意见的形式将该临时建筑分配予刘爱丽管理使用。案涉房屋丰利大厦第一层、第二层房屋的实际所有人山东CE**商务中心有限公司及大厦东侧钢结构一层、二层房屋的实际所有人刘爱丽又将涉案房屋委托于2010年12月成立的刘爱丽控股的山东福丰年置业有限公司（临沂）对外出租。山东福丰年置业有限公司（临沂）委托本案济南英伦公司与以纯济南办事处签订租赁合同，包括济南英伦公司在内的上述四公司，为关联公司。再查明，《广告位租赁合同》项下广告位位于丰利大厦北外墙上方，现仍由以纯济南办事处实际使用，广告样式为拼音“YISHion”加汉字“以纯”。丰利大厦外墙施工工艺为：外墙石材干挂。施工流程为：测量方线、埋件安装、连接件安装、立柱安装、横梁安装、防腐处理、安装岩棉、挂件安装、花岗石的安装、打胶清理。选用石材为30mm厚莱州白麻。原审法院认为，济南英伦公司与以纯济南办事处在同日签订三份合同。由济南英伦公司将实际所有人刘爱丽及山东CE**商务中心有限公司的涉案房屋租赁于以纯济南办事处，由以纯济南办事处设立的山东玉树服饰有限公司作为经营服饰使用。由以纯济南办事处及玉树公司以员工的个人名义向济南英伦公司的股东支付租赁费。双方合同名为柜台位租赁合同，但实为房屋及房屋外墙租赁关系。三份合同租赁期限一致且三份租赁合同约定的标的物一致，房屋与房屋外墙的出租具有不可分割性，三份合同实际是一份整体合同。如将三份合同分割进行解除及交付，合同项下的房屋及广告位将无法予以出租，且将房屋及房屋外墙分割处理亦违反了民法的公平、公正原则，侵害了房屋所有人的房屋出租权。以纯济南办事处在三份合同的履行过程中，于2014年7月28日以书面形式要求同时解除所签三份合同，其行为亦表明以纯济南办事处亦认可三份合同系整体合同。同时以纯济南办事处自认其解除合同的理由是其自身资金不足，经营困难，并自认其提前解除合同是违约行为，同意承担违约责任。该解除合同通知于2014年8月1日到达济南英伦公司处，涉案三份租赁合同于2014年8月1日解除。因在合同履行过程中，出租人济南英伦公司不存在违约事实，也未达到双方约定的解除合同的条件，且济南英伦公司对以纯济南办事处解除合同的理由也不予认可，双方对以纯济南办事处违约责任如何承担未能达成一致。本案在审理中，济南英伦公司变更诉讼请求，同意以纯济南办事处解除合同通知书载明的解除三份租赁合同的意见，但以纯济南办事处又变更解除合同通知书载明的解除合同条件，仅同意解除涉案房屋租赁合同，对于广告位合同不同意解除。并对其租赁的广告牌不予拆除，继续发布广告。涉案房屋及广告位处于未交付状态。以纯济南办事处所租房屋自2014年10月20日后处于未缴纳租金状态。以纯济南办事处构成违约。对于以纯济南办事处应承担的违约责任，济南英伦公司在本案庭审中撤回诉请，要求另行主张。济南英伦公司之行为，属自我处分权利的行为，原审法院予以认可。济南英伦公司诉请解除合同并按照双方合同的约定，要求以纯济南办事处拆除广告牌，恢复原状的诉请，于法有据，原审法院予以支持。另，以纯济南办事处、以纯集团以涉案合同损害国家利益为由，辩称三份合同为无效合同，但对其陈述，以纯济南办事处未能提供有效证据予以证实。本案在审理中查明，涉案房屋虽登记的所有人山东福丰年置业有限公司于2007年注销，但涉案房产已变更至与所有人有关联的公司及个人名下。实际所有人未变更登记的行为，不符合导致合同无效的法律情形。另外，以纯济南办事处系以纯集团下属无工商注册登记的分支机构，而非独立法人，以纯集团作为以纯济南办事处的法人，应对其分支机构的经营活动承担民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定判决：
一、济南英伦企业管理咨询有限公司与东莞市以纯集团有限公司驻济南办事处于2011年7月6日签订的（2011）租赁字第1号、（2011）租赁字第2号、柜台租赁合同及广告位租赁合同于2014年8月1日解除；
二、东莞市以纯集团有限公司驻济南办事处、东莞市以纯集团有限公司于判决生效后十日内将其设立的位于济南市泉城路318号丰利大厦外墙广告牌拆除，按外墙验收时的施工工艺恢复至丰利大厦竣工验收时状态。如果当事人未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13870元，由东莞市以纯集团有限公司驻济南办事处、东莞市以纯集团有限公司承担。
上诉人济南英伦公司不服原审判决上诉称，一、案涉三份合同不因解除通知的发出及收到而解除。暂且不论一审判决关于济南英伦公司于2014年8月1日收到案涉三份合同解约通知的事实认定是否正确，因以纯济南办事处的解约通知，非因其享有法定单方解约权或符合约定解约权行使条件而发出，因此，案涉三份合同不因济南英伦公司收到解约通知而解除，一审判决关于此的认定错误。1、本案中，以纯济南办事处不享有法定的单方解约权。《合同法》第九十四条规定了法定的单方解约权，而本案中，截止以纯济南办事处解约通知发出日，济南英伦公司无任何对涉案三份合同的违约行为，这一点，以纯济南办事处的解约通知中也有确认，且以纯济南办事处解约通知中所述的经营困难并不构成不可抗力，因此，以纯济南办事处不享有法定的单方解约权。2、以纯济南办事处不享有约定的单方解约权。《合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以纯济南办事处在本案中主张，其依据合同中关于承租方不支付租金即享有单方解约权的约定，在其主动违约后，依合同约定而享有单方解约权，基于此，案涉三份合同自济南英伦公司收到解约通知时解除。以纯济南办事处的该主张，显属对笔误条款的非善意、非正常理解。对该笔误条款的理解，应根据《合同法》第一百二十五条的规定，遵循交易习惯及诚实信用原则，以确定该条款的真实意思。该条款只可能约定承租人出现逾期交付租金等违约行为时，出租人享有解约权，而不是承租人自己主动违约就可以为己方创造单方解约的权利。3、因以纯济南办事处的解约通知发出，不符合《合同法》第九十六的规定，因此，其关于单方解约的通知，即使到达受通知人，也不发生合同解除的法律效力。
二、以纯济南办事处已经以反诉的形式，收回案涉三份合同的解约通知，而一审判决对此并未予以认定。一审判决已经认定案涉三份合同实际是一份整体合同，则解除需整体解除。因以纯济南办事处的反诉请求即为《广告位合同》不能解除，而《广告位合同》为构成整体合同的三份合同之一，由此导致以纯济南办事处已经在事实上收回要求解除案涉三份合同的通知。而这一点，一审判决未予准确认定。
三、案涉三份合同于2015年1月16日解除。如前述，案涉三份合同并未于2014年8月1日解除，且一审庭审已经查明，两份《柜台位租赁合同》项下租金自2014年10月20日后处于未缴纳状态，以纯济南办事处已构成违约，此时，济南英伦公司依据《合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）款的约定，于2015年1月16日变更诉讼请求，要求解除案涉三份合同。该当庭变更诉讼请求，要求解除案涉三份合同的行为，即可视为已将合同解约通知发送至以纯济南办事处，该三份合同自以纯济南办事处收到解约通知之日起解除，即，案涉三份合同于2015年1月16日解除。综上，济南英伦公司认为一审判决关于案涉三份合同的解除时间认定错误。请求二审法院撤销一审判决第一项，改判案涉三份合同于2015年1月16日解除。
上诉人以纯济南办事处、以纯集团答辩称，原审法院认定三份合同于2014年8月1日解除时间认定正确，造成所租赁柜台和广告位无法交接的原因和责任在于英伦公司，正是由于英伦公司的原因和责任，导致扩大的经济损失理应由英伦公司自行承担。
上诉人以纯济南办事处、以纯集团上诉称，1、一审判决事实不清，程序和适用法律不当。合同效力的审查是法院主动审查的范围，即使当事人未能完成举证责任，法院也应当依法查明，但一审法院未能在以纯济南办事处提出合同无效的抗辩后全面审查以纯济南办事处与济南英伦公司签订的（2011）租赁字第1号、（2011）租赁字第2号《柜台租赁合同》效力，就以以纯济南办事处未完成举证为由驳回以纯济南办事处的抗辩依法无据，应予纠正。通过以纯济南办事处提交的2011年10月21日济南英伦公司与山东玉树服饰有限公司签订的（2011）柜台位字第07号《柜台租赁合同》及济南英伦公司依据该合同为山东玉树服饰有限公司开具的柜台租赁发票金额看，虽然山东玉树服饰有限公司与济南英伦公司存在解除（2011）柜台位字第07号《柜台租赁合同》的解除协议，却是以纯济南办事处与济南英伦公司实际履行的合同，（2011）柜台位字第07号《柜台租赁合同》已经上报给税务机关，作为征税的依据，济南英伦公司也是依据该《柜台租赁合同》为山东玉树服饰有限公司开具了柜台租赁发票、因此本案的《柜台租赁合同》其实就是济南英伦公司为了达到逃税的目的恶意串通的结果，该行为明显违反了《税收征收管理法》、《合同法》的强制性规定，损害公共利益应自始无效。2、济南英伦公司作为租赁受托人，在本案合同纠纷中不具有诉讼主体资格没有诉权。3、一审诉讼中，以纯济南办事处多次向济南英伦公司要求交付柜台房屋钥匙，是济南英伦公司拒绝并提出巨额费用、拆除广告和反复变更请求而导致未能交付，一审判决却错误认定系以纯济南办事处的原因。4、案涉的租赁钢结构临时建筑物，系违法建筑，一审判决却错误认定为合法建筑物，明显违反我国城乡规划法的规定。5、设计和施工及竣工是工程建设的三个环节。一审法院没有全面审查泉城路318号外立面的竣工状况，就片面依据济南英伦公司单方提交的设计图纸和说明作为判决缺乏事实和法理基础，应予纠正。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。
上诉人济南英伦公司答辩称，以纯济南办事处上诉请求不成立。
一、除三份案涉合同解除时间认定错误外，一审判决不存在其他认定事实不清，程序和适用法律不当的情形。诉讼各方所争议的是（2011）租赁字第l号、（2011）租赁字第2号《柜台租赁合同》、《广告位租赁合同》是否解除、何时解除、应否解除及解除后的法律后果及责任，并不包括以纯济南办事处上诉状中所指称的（2011）柜台位字第07号《柜台租赁合同》（以下简称07号租赁合同）。该份07号租赁合同，只是以纯济南办事处单方所称的备案合同，且济南英伦公司已经举证，该07号租赁合同签订后即予解除，并未实际履行过，而以纯济南办事处在一审中也未举证该07号租赁合同是案涉实际履行合同的证据，因此，该份未实际履行且已经以书面形式解除的合同，其效力如何，不在本案的审理范围内。一审法院已经对前述案涉三份合同的合法有效性进行调查，济南英伦公司也已经提交证明该三份合同合法有效的资料，包括出租房产（不含临时建筑部分）的产权证明材料、临时建筑部分的合法建设材料等，一审判决对此的事实认定、法律适用均正确。
二、以纯济南办事处关于济南英伦公司没有诉权的主张不成立。济南英伦公司作为受托人，与以纯济南办事处签订案涉三份合同，根据合同相对性的原则，依据涉案合同本身的约定及合同法等相关法律法规，济南英伦公司具有诉权提起本次诉讼，济南英伦公司为适格原告。
三、案涉三份合同为一个整体，不可分割，如涉及解约交付，需整体解约、一并交付，方不影响交付后的“适租性”。对此，以纯济南办事处明知且认可。因此，在诉讼过程中，当以纯济南办事处将诉讼主张变更为继续履行户外租赁合同、要求继续发布广告并拒绝交付广告位时，则导致同为一体的三份涉案合同项下标的不能交付。一审判决关于此的认定正确，符合租赁行业惯例及相关法律法规之规定。
四、以纯济南办事处关于涉案钢结构临时建筑系违法建筑等上诉主张不成立。一审中，济南英伦公司已提交租赁房产中未取得产权证部分的钢结构临时建筑合法建设手续，包括丰利大厦临时建筑方案批复及济南市消防分局出具的消防验收合格的意见。且以纯济南办事处在一审中也未能举证涉案钢结构临时建筑系违法建筑。因此，一审关于此的认定正确。
五、一审中，济南英伦公司提交的关于泉城路318号外立面的证据材料，既包括设计图纸及说明，也包括广告位的现状照片，该有关证据均经庭审质证。如果以纯济南办事处有不同意见，应在一审诉讼中提交相应证据材料。综上，以纯济南办事处的上诉请求均不成立，应予以驳回。经审理本院认定，原审认定的事实除“涉案房屋丰利大厦东侧钢结构房屋属合法建筑”的认定有误外，其他属实，本院予以确认。另查明，二审中，济南英伦公司提交济南市建设委员会2006011《临时施工许可证明》、鲁福丰（2005）第62号给济南市城区建设工程指挥部承诺书，证明涉案钢结构建筑的建设合法合规且租赁合法有效。以纯济南办事处、以纯集团质证称，对于临时施工许可证明来源和真实性均有异议，依据城市规划法，临时建设需要取得建设工程规划许可证，该临时施工许可证明不能替代建设工程规划许可证。承诺书系复印件不予质证。二审审理中，济南英伦公司与以纯济南办事处就广告位的原状存在争议。济南英伦公司提交涉案广告位所在的玻璃幕墙“单位工程质量竣工备案单”一份及该备案单出具时的广告位照片一张，证明广告位的原状状况。以纯济南办事处、以纯集团质证称，对竣工验收备案单不予认可，英伦公司提供的照片只是效果图，而且是PS成像，不能证明丰利大厦在出租时的外立面状况，况且在本次纠纷以前丰利大厦也曾经向案外人对外出租，在双方签订的广告位租赁合同后面的附页由双方签章认可，足以说明双方在交接时的外立面状况。再查明，山东CE**商务中心有限公司（甲方）与中国联通有限公司济南分公司（乙方）于2005年5月11日签订《房屋租赁合同》一份，其中第二条第1款为，甲方出租给乙方的房屋位于济南市泉城路318号，第一层房屋建筑面积1951.60平方米，使用面积约1700平方米。第四条第1款为该房屋租赁期共60个月（5年）。本合同签订后柒个工作日甲乙双方办理交付房屋手续，房至租赁期限自甲方向乙方交付该房屋之日起计算，到2010年5月23日止。山东CE**商务中心有限公司（甲方）与中国联通有限公司济南分公司（乙方）于2005年9月6日签订《广告位租赁合同》一份，其中第一条为甲方愿将丰利大厦前外墙体二楼以上除东侧和玻璃墙以外位置出租给乙方作广告用，年租金为人民币壹佰壹拾万元，租期为壹年，自本合同签订之日起到2006年9月5日止。合同到期乙方仍需租赁广告位时，双方另行签订租赁合同。第五条为乙方在制作广告牌时，要保护墙体不受损坏；合同到期需拆除广告牌时，也不得损坏墙体。否则，由乙方负责修复，并赔偿甲方损失。济南CEPA商务中心有限公司（甲方）与中国联通有限公司济南分公司（乙方）于2007年10月28日签订《广告位租赁合同》一份，第一条为广告位位置，甲方愿将丰利大厦前外墙一楼以上（东、西两侧以及玻璃墙除外）位置（下半部四块广告位）出租给乙方作广告用。第二条为租赁期限及费用，租赁期限自2007年10月01日—2010年5月23日。第五条为乙方的责任。1、乙方依法制作相关广告，制作费用由乙方承担。2、乙方在制作、拆除广告过程中，甲乙双方应派人全程监理，乙方要保护墙体等相关设施不受损坏，如甲方认为有损坏设施，应现场提出，双方签字认可，乙方承担相应的损坏赔偿。济南CEPA商务中心有限公司（甲方）与中国联合网络通信有限公司济南市分公司（乙方）、济南丰利物业管理有限公司（丙方）于2010年9月30日签订《广告位租赁合同终止协议书》一份，其中约定：甲乙双方于2007年10月28日签订《广告位租赁合同》约定，甲方将丰利大厦前外墙一楼上（东西两侧以及玻璃墙除外）位置（下半部四块广告位）出租给乙方作广告用，租赁期间自2007年10月1日至2010年5月23日，租金共计2036744.18元。乙方已按照合同约定将租金全部支付给甲方。现就《广告位租赁合同》的终止及乙方广告拆除等事宜甲、乙、丙三方签订本协议如下：
一、经甲乙双方确认，乙方在《广告位租赁合同》约定的租赁期限到期后，又继续使用该广告位至2010年9月28日。自2010年9月29日起，乙方不再使用甲方广告位，甲乙双方签订的《广告位租赁合同》终止，双方不再执行。
二、甲方负责乙方广告（包含广告画面及固定在丰利大厦墙体上的广告支撑架等）的拆除及拆除广告后的墙体恢复工作。甲方应在本协议签订后及时将广告拆除完毕……2015年12月17日中国联合网络通信有限公司济南市分公司开具的证明一份，内容为：我公司租赁济南CEPA商务中心有限公司的丰利大厦第一层用于开设“手机时代广场”，同时租赁了北外墙广告位，租赁期限从2005年9月6日起至2010年9月28日止，租赁期内与冠芝霖合作，合同终止后，冠芝霖公司后续自行撤出，具体日期联通公司不了解。联通公司租赁丰利大厦北外墙时悬挂了广告牌，并没有对墙体做过任何装修。特此说明。中国联合网络通信有限公司济南市分公司加盖公章，韩锋签名。二审中，以纯济南办事处提交山东CE**商务中心有限公司与山东亲和贸易有限公司于2007年3月25日签订的合同号为〈2006〉广告位字第06号《广告位租赁合同》一份及图名为二楼平面布置图的设计图一张，证明在山东亲和贸易有限公司承租丰利大厦期间，已经对丰利大厦的外立面进行装修，并使用至今。济南英伦公司质证称对该证据真实性及关联性均有异议，一审中英伦公司提交了山东亲和贸易有限公司、山东玉树公司分别向英伦公司出具的承诺，在该承诺中，亲和公司及玉树公司均称，只有2006年9月14日签订的06号房屋租赁合同是真实有效的合同，其它合同均因其它需要而签订。2007年3月25日加盖有山东亲和贸易有限公司公章的承诺书，内容为：山东CE**商务中心有限公司：贵公司应我公司要求于2007年3月25日双方签订的〈2006〉柜台位字第06号《柜台位租赁合同》及〈2006〉广告位字第06号《广告位租赁合同》仅用于我公司作登记使用，不作为双方租赁关系执行的依据，由此所产生的一切法律后果由我公司全部承担，与贵公司无关。双方租赁关系仍按2006年9月14日所签订的〈2006〉商房租字第06号《房屋租赁合同》执行。以上事实由《临时施工许可证明》、鲁福丰（2005）第62号承诺书、消防安全教育培训记录、消防安全负责人备案函、消防监督检查记录、单位工程质量竣工备案单一份及广告位照片一张、《房屋租赁合同》一份、《广告位租赁合同》两份、《广告位租赁合同终止协议书》一份、证明一份、〈2006〉广告位字第06号《广告位租赁合同》一份、二楼平面布置图一份、承诺书一份、一、二审庭审及调查笔录在案为凭。
本院认为，本案的主要争议焦点为：一是济南英伦公司是否是本案适格原告的问题；二是济南英伦公司与以纯济南办事处签订的（2011）租赁字第l号《柜台租赁合同》、（2011）租赁字第2号《柜台租赁合同》及《广告位租赁合同》是否有效的问题；三是上述三份合同何时解除的问题；四是广告位是否应恢复原状，应恢复至什么原状的问题。关于第一个争议焦点，涉案丰利大厦第一、二层房屋的实际所有人山东CE**商务中心有限公司及丰利大厦东侧钢结构一层、二层房屋的实际所有人刘爱丽委托山东福丰年置业有限公司办理丰利大厦第一、二层及丰利大厦东侧钢结构房屋一、二层的对外租赁业务。山东福丰年置业有限公司又委托济南英伦公司办理上述房屋及广告位的租赁事宜。济南英伦公司接受委托后，与以纯济南办事处签订了（2011）租赁字第l号《柜台租赁合同》、（2011）租赁字第2号《柜台租赁合同》及《广告位租赁合同》，故济南英伦公司作为受托人及合同相对方，是本案适格原告。关于第二个争议焦点问题，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉案丰利大厦东侧钢结构房屋为临时建筑，济南英伦公司未提交涉案钢结构房屋的临时建设工程规划许可证或经规划主管部门批准建设的相关文件，故（2011）租赁字第2号《柜台租赁合同》中关于丰利大厦东侧钢结构房屋一、二层的租赁部分无效。（2011）租赁字第l号《柜台租赁合同》、（2011）租赁字第2号《柜台租赁合同》关于租赁丰利大厦第二层的约定，以及《广告位租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。以纯济南办事处、以纯集团上诉主张两份《柜台租赁合同》是为了逃税而恶意串通的结果，违反了《税收征收管理法》的强制性规定，但该两份《柜台租赁合同》中并未有逃税、避税等违反法律法规强制性规定的约定，故本院对以纯济南办事处、以纯集团的该上诉主张不予支持。关于第三个争议焦点问题，以纯济南办事处主张其依据双方签订租赁合同第八条第2款的规定，有权提前解除合同，故双方的合同应于2014年7月28日以纯济南办事处向济南英伦公司发送解除合同通知书的时间为合同解除时间。济南英伦公司主张双方租赁合同第八条第2款的约定为笔误，两份《柜台租赁合同》项下租金自2014年10月20日后处于未缴纳状态，以纯济南办事处违约，故双方签订的租赁合同应于2015年1月16日济南英伦公司变更诉讼请求，要求解除涉案三份合同时解除。
本院认为，涉案三份租赁合同是对房屋及房屋外墙广告位的租赁，具有不可分割性，若要解除，三份租赁合同应一并解除。（2011）租赁字第l号、（2011）租赁字第2号《柜台租赁合同》第八条均约定，合同的解除：1、出租人有下列情形之一的，承租人有权提前解除合同：未按约定时间交付柜台房达三十日；在租赁期间，出租人未经承租人同意，擅自将柜台房转租他人。2、承租人有下列情形之一的，承租人有权提前解除合同：承租人不能按约定支付租金和其他费用达十日的、擅自改变柜台房用途、损坏柜台房及附属设施、擅自将柜台房转租他人、利用柜台房从事违法活动。租赁期间，若因承租人原因致使合同无法履行而被解除的，承租人向出租人支付剩余租金年限总租金的5%的违约金。若因出租人原因致使合同无法履行而被解除的，出租人向承租人支付剩余租金年限总租金的5%的违约金。对于《柜台租赁合同》第八条的约定，
本院认为，该条第2款的约定均为承租人的违约情形，结合上文第1款约定的出租人违约时承租人的解约权，以及下文中关于“若因承租人原因致使合同无法履行而被解除的，承租人向出租人支付剩余租金年限总租金的5%的违约金”的约定，第八条第2款的约定应为对承租人违约情形下出租人提前解约权的约定，而非对承租人提前解约权的约定。故根据双方当事人之间签订的《柜台租赁合同》，在以纯济南办事处作为承租人违约的情况下，以纯济南办事处并不具有单方解除权。根据2014年7月28日以纯济南办事处向济南英伦公司发送的解除合同通知书，合同签订后，双方对合同的履行并无争议。在济南英伦公司不存在违约情形，且以纯济南办事处未举证证明其享有其他单方解除权的情况下，2014年7月28日以纯济南办事处向济南英伦公司发送解除合同通知书，并不导致双方签订的涉案三份合同的解除。自2014年10月20日后以纯济南办事处未交纳涉案两份《柜台租赁合同》项下的租金，以纯济南办事处存在双方签订合同中约定的违约情形，2015年1月16日济南英伦公司变更诉讼请求，要求解除涉案三份合同，故双方签订的（2011）租赁字第l号《柜台租赁合同》、（2011）租赁字第2号《柜台租赁合同》关于租赁丰利大厦第二层的约定，以及《广告位租赁合同》应于2015年1月16日解除。关于第四个焦点问题，济南英伦公司与以纯济南办事处签订的《广告位租赁合同》中第二条第一款约定，租赁期满，若以纯济南办事处不租赁，应于租赁期满前2个月书面告知济南英伦公司，并按时拆除所设户外广告牌，恢复原状。故在本案合同解除后，以纯济南办事处应按照合同的约定拆除所设户外广告牌，并恢复原状。关于双方约定的广告位应恢复至什么原状的问题。
本院认为，济南英伦公司提交的山东CE**商务中心有限公司、济南CEPA商务中心有限公司与中国联通有限公司济南分公司签订的《广告位租赁合同》，与中国联通有限公司济南分公司开具的证明可以相互吻合，本院对上述合同及证明予以采信。山东CE**商务中心有限公司、济南CEPA商务中心有限公司分别与中国联通有限公司济南分公司签订的《广告位租赁合同》中均约定，中国联通有限公司济南分公司在制作及拆除广告牌时，不得损坏墙体。中国联通有限公司济南分公司开具的证明中也写明期租赁丰利大厦北外墙时并没有对墙体做过装修，根据上述证据，可以证明在涉案丰利大厦外墙竣工验收后，以纯济南办事处2011年7月6日租赁涉案广告位之前，中国联通有限公司济南分公司曾租赁涉案广告位，且中国联通有限公司济南分公司租赁涉案广告位期间未对丰利大厦外墙墙体进行装修，故原审法院判决以纯济南办事处、以纯集团公司按丰利大厦外墙验收时的施工工艺恢复至丰利大厦竣工验收时的状态正确，本院予以维持。原审法院根据济南英伦公司提交的丰利大厦外墙设计图纸及设计说明认定丰利大厦外立面竣工验收时的状态正确。以纯济南办事处主张山东亲和贸易有限公司承租丰利大厦期间，已经对丰利大厦的外立面进行装修，故应恢复至双方签订的广告位租赁合同后面的附图所载状态。
本院认为，广告位租赁合同第一条约定，广告位的具体位置见附图，附图并非对广告位原状的约定。根据2007年3月25日山东亲和贸易有限公司出具的承诺书，以纯济南办事处提交的〈2006〉广告位字第06号《广告位租赁合同》并非双方租赁关系执行的依据，山东亲和贸易有限公司并未租赁过丰利大厦北外墙的广告位，故本院对以纯济南办事处关于应恢复至广告位租赁合同后面附图所载状态的主张不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销济南市历下区法院（2014）历民初字第2178号民事判决第一项；
二、维持济南市历下区法院（2014）历民初字第2178号民事判决第二项及案件受理费负担部分；
三、济南英伦企业管理咨询有限公司与东莞市以纯集团有限公司驻济南办事处于2011年7月6日签订的（2011）租赁字第l号《柜台租赁合同》、（2011）租赁字第2号《柜台租赁合同》关于租赁丰利大厦第二层的约定，以及《广告位租赁合同》于2015年1月16日解除。二审案件受理费13870元，由上诉人济南英伦企业管理咨询有限公司负担6870元，由上诉人东莞市以纯集团有限公司驻济南办事处、东莞市以纯集团有限公司负担7000元。本判决为终审判决。
审 判 长 李 燕
代理
审判员 陈李丽
代理
审判员 宋文华
二〇一六年一月四日
书 记 员 杨 燕 微信公众号“”