上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三（民）初字第1647号原告上海格磔贸易有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人沈寒梅，职务总经理。委托代理人翟敏，上海大邦律师事务所律师。被告上海亚和投资管理有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人孙艾娜，职务董事长。委托代理人沈伟民，上海市申华律师事务所律师。
原告上海格磔贸易有限公司诉被告上海亚和投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理后，依法适用简易程序，由
代理
审判员朱佳伟独任审判，于2015年9月28日公开开庭进行了审理，原告上海格磔贸易有限公司的委托代理人翟敏，被告上海亚和投资管理有限公司的委托代理人沈伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海格磔贸易有限公司诉称，原告与被告于2014年2月签订了《“星空购物中心”租赁合同》，约定被告将位于上海市虹桥路XXX号的星空购物中心的B1-131单元（以下简称“涉讼房屋”）出租给原告经营“格格屋”品牌的商业零售业务使用。合同第十一条约定，在原告支付租赁保证金、物业管理费保证金的前提下，被告应于双方约定之实际交付日向原告交付租赁物业。合同约定的预计交付日为2014年4月15日，实际交付日为被告书面通知原告的物业交付日。合同签订后，原告于2014年2月18日向被告支付了租赁保证金、物业管理费保证金共计人民币105，570元，但在预计交付日被告并没有交付涉讼房屋，被告也从未向原告发出任何有关何时交付涉讼房屋的通知。相反，在此期间，被告已将涉讼房屋出租给了案外人即“好味食堂”、“丸来丸趣”的经营者，且该店铺已经实际装修待运营。被告的行为已经严重违反了租赁合同的约定，被告以自己的行为明示恶意不履行租赁合同约定的义务，事实上造成租赁合同目的无法实现，给原告造成了巨大损失。原告于2015年7月17日向被告发出了解除合同的通知（被告于2015年7月22日签收）。现原告为维护自身权益，特诉至法院，要求判令：1、确认解除原、被告就涉讼房屋签订的《租赁合同》；2、被告向原告返还租赁保证金、物业管理费保证金共计105，570元；3、被告向原告支付合同解约违约金295，650元（相当于九个月租金）；4、被告向原告支付迟延退还保证金的利息损失，自2014年4月15日起算至被告实际返还之日，以中国人民银行同期贷款利率计；5、本案诉讼费由被告承担。
被告上海亚和投资管理有限公司辩称，同意解除合同，并退还所有保证金，但不同意承担违约责任。本合同是原告自己违约不接受房屋，导致被告房屋长期空置。涉讼房屋签订合同时仍然在建，故约定了预计交房时间，但实际可以交房是在2014年5月。当时，被告按照原告的住所地寄送了交房通知，但被退回；被告也无法电话联系原告员工。原告迟迟不来接受房屋，被告为保护原告权益实际为原告保留了一年，这一年房屋空置对被告也是损失，这段时间原告从未联系过被告。一年后，为避免房屋长期空置、损失扩大，被告无奈和他人签订了租赁合同，而且月租金标准还低于原告当时的标准。所以本案中被告没有违约，相反是原告违约在先，故不同意原告的其他诉请。此外，由于被告收取了保证金，如果原告愿意继续租赁其他房屋，被告也是愿意的。只是涉讼房屋已被租赁，无法继续出租给原告。
经审理查明，2014年2月，原告（乙方）与被告（甲方）就涉讼房屋签订了《“星空购物中心”租赁合同》一份，约定由原告承租涉讼房屋，用于经营格格屋品牌的商品零售业务，承租面积36平方米。涉讼房屋坐落于上海市虹桥路XXX号的星空购物中心，签订合同时仍然在建，预计开幕日为2014年5月1日。租赁期自2014年5月15日至2017年5月14日。租金包括保底租金和抽成租金，保底租金为每月32，850元。物业管理费由乙方承担，每月为2，340元。合同保证金为三个月的租赁保证金和物业管理费保证金，共计105，570元。乙方应于签署本合同之日起五日内缴清，合同方生效。在租赁期限届满且在乙方无违约行为及甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任并按本协议约定退还租金物业的三十日内，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方。在签订本合同并乙方支付租赁保证金、物业管理费保证金的前提下，甲方于双方约定之实际交付日向乙方交付租赁物业。预计交付房屋日为2014年4月15日，但考虑到建设周期的不确定性，双方均确认并同意，甲方有权通过提前给予乙方书面通知的方式重新指定一个实际交付日。合同另约定，本合同因甲方原因解除时，乙方有权在退还租赁物业后采取下列行动：1、要求甲方返还合同保证金余额；2、赔偿乙方因甲方违约而造成的损失折算租金为9个月，包括但不限于违约金、赔偿金、装修补偿、员工遣散、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金等。合同签订后，原告于2014年2月18日向被告支付了所有保证金105，570元。由于工期等原因，涉讼房屋无法按预计交付日即2014年4月15日完成交接。被告称2014年5月已可以交房，其向原告邮寄了交房通知，但被退回。电话也无法联系原告。退件凭证则因公司搬迁等原因已查找不到。2015年5月，被告与案外人上海典味餐饮管理有限公司签订《租赁合同》，将涉讼房屋所在的部位出租给了案外人，租金单价低于原告的合同租金单价。被告表示由于一直无法联系原告，故事先也无法通知原告。2015年7月，原告发现涉讼房屋已由他人经营使用。随后原告于2015年7月17日向被告寄送解约通知，要求解除合同。被告表示未收到。原告另陈述，2015年5月之前的一年时间，原告曾多次派人查看涉讼房屋，发现涉讼房屋空置，周围已有商铺经营。又联系被告交接房屋，但被告一直不交付。上述事实，有《租赁合同》、工行电子回单、照片一组、解除合同通知书、《租赁合同》（案外人）以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。由于涉讼房屋已出租他人，双方的合同目的已无法实现，被告亦表示认可该事实。关于原告解除合同及退还保证金的诉请，被告均无异议。本案的争议焦点为被告是否应承担违约赔偿责任。原告称被告一直未通知其交房，反将涉讼房屋出租他人，造成合同解除。被告称一直无法联系原告，邮寄过交房通知却被退回，房屋出租他人是空置一年后的无奈之举。对此，
本院认为，在租赁合同关系中，交房是被告的义务。且合同约定了被告应书面通知原告交房，被告应按约通知原告交房。然被告对此无相关凭证佐证，故对被告已通知原告交房一节，本院难以采信。此外，被告在未通知原告的前提下，将涉讼房屋出租给了他人。合同租赁单价低于原告的合同单价，可能被告确实是出于避免损失扩大。但
本院认为，即使房屋未交接，但原、被告的租赁合同仍然有效。被告应通过诉讼或其他途径解除或终止与原告的租赁合同，不应擅自与他人就涉讼房屋先行签订租赁合同。故对于租赁合同的解除，被告存在过错和违约。需要指出的是，原告作为房屋承租方，在本案中未积极的配合交接涉讼房屋。尽管原告称一年来多次查看涉讼房屋，并通知被告交接，但亦未提供相应依据。
本院认为，原告在一年多的时间对于承租房屋的态度略显消极。被告违约行为造成原、被告的合同解除，被告理应按法律及合同约定承担相应的赔偿责任。对于赔偿的金额，合同约定为九个月租金。但本案中
本院认为因根据实际情况进行调整。合同约定的标准金额包括但不限于违约金、赔偿金、装修补偿、员工遣散、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金等。由于本案房屋尚未交接，原告尚未正常经营。故不存在装修及员工遣散问题。扣除这些因素，本院根据实际情况、被告违约程度及原告的自身因素，酌情予以调整，确定被告共需向原告支付违约金98，550元。关于原告提出关于保证金利息的诉请。本院已依法支持了原告解约违约金的诉请，最大程度上弥补了原告的损失。原告又另外提出保证金利息的诉请有重复之嫌，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，
判决如下：
一、解除原告上海格磔贸易有限公司与被告上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区虹桥路XXX号B1-131单元订立的《租赁合同》；
二、被告上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海格磔贸易有限公司返还租赁保证金、物业管理费保证金共计人民币105，570元；
三、被告上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海格磔贸易有限公司支付合同解约违约金人民币98，550元；
四、驳回原告上海格磔贸易有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7，651元，因本案适用简易程序减半收取计人民币3，825.50元，由被告上海亚和投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理
审判员 朱佳伟
二〇一六年一月四日
书 记 员 王 宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 来源：