北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）门民初字第4672号原告（反诉被告）北京中诚亿房地产土地评估有限责任公司，住所地北京市东城区和平里北街2号301。法定代表人田春圃，执行董事。委托代理人王毅，北京市安理律师事务所律师。被告（反诉原告）北京新港水泥制造有限公司，住所地北京市门头沟区军庄镇北京永定水泥厂。法定代表人谢松林，董事长。委托代理人李海英，北京市国联律师事务所律师。
原告北京中诚亿房地产土地评估有限责任公司（以下简称中诚亿公司）与被告北京新港水泥制造有限公司（以下简称新港水泥公司）及中诚亿公司反诉新港水泥公司房地产价格评估合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员文利独任审判，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）中诚亿公司的委托代理人王毅，被告（反诉原告）新港水泥公司的委托代理人李海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中诚亿公司诉称，2012年11月17日，我公司与新港水泥公司签订咨询服务委托协议，协议约定由我公司对门头沟区军庄镇北京永定水泥厂土地收储项目搬迁补偿（以下简称水泥厂收储项目）编制评估报告，并约定咨询服务费以评估结果为依据进行计算，咨询服务费为460万元，上述咨询服务费由新港水泥公司共分三次支付我公司，分别为我公司提交评估报告之日后5个工作日内支付100万元，新港水泥公司与政府土地收购储备职能部门签订地块收储协议后5个工作日内支付100万元，政府土地收购储备职能部门向其支付收购补偿款金额超过四亿五千万后5个工作日内支付260万元。协议签订后，我公司编制了房地产估价报告，评估补偿总价为46011.09万元，新港水泥公司按照协议约定向我公司支付了100万元。后经了解，新港水泥公司已与门头沟土储中心签订了地块收储协议，故按照协议约定，第二笔费用的付款条件已成就，其应支付我公司第二笔咨询服务费100万元，但经我公司反复催缴，新港水泥公司不予履行付款义务，故诉至法院要求新港水泥公司支付第二笔咨询服务费100万元。
被告新港水泥公司答辩并反诉称，一、中诚亿公司更改了协议签署日期，其提交的协议内容与我方留存的协议复印件有出入，我公司向其支付的是评估费而非咨询服务费，中诚亿公司亦未向我公司提供咨询服务，仅对土地进行了评估并出具了评估报告，估价为46011.09万元，我公司已按照协议约定支付其评估费100万元；
二、按照协议约定，第二笔付款时间为地块收储协议签订5日内，而我公司与门头沟区土储中心于2013年9月11日签订了地块收储协议，中诚亿公司的诉讼请求已经超过诉讼时效；
三、房地产评估收费属于政府定价，按照北京市物价局和北京市房屋土地管理局联合颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》（京价（房）字（1997）第398号）（以下简称398号文件），中诚亿公司应收取的评估费为118511元，中诚亿公司作为评估机构，明知房地产价格评估收费标准实行政府定价，在协议第四条约定支付评估费460万元，已严重超过应收取评估费，协议第四条违反了《中华人民共和国价格法》第十四条及398号文件的强制性规定。综上，我公司不同意中诚亿公司的诉讼请求，并反诉要求：
一、确认中诚亿公司与我公司签订的咨询服务委托协议第四条无效，二、中诚亿公司返还我公司多支付的评估费881489元。
原告中诚亿公司针对被告新港水泥公司的反诉辩称，双方协议约定参考398号文件为收费标准依据，398号文件明确规定因征用拆迁对房屋进行价格评估，按照补偿价款金额的1%-1.5%向征用拆迁单位收取评估费，我公司对其土地估价为46011.09万元，合同约定向其收取460万元，低于收费标准，故双方协议第四条符合法律法规强制性规定，该条款也不存在其他无效情形，在催要评估费时，新港水泥公司亦从未主张过协议无效，故我公司不同意新港水泥公司的反诉请求。
经审理查明：新港水泥公司（甲方）与中诚亿公司（乙方）于2012年签订咨询服务委托协议，协议约定：第一条委托事项：1、甲方因土地收购储备工作需要，委托乙方对下列房地产进行评估，项目名称为门头沟区军庄镇北京永定水泥厂土地收储项目搬迁补偿价格评估，土地面积为144619.7平方米，建筑面积30323.1平方米，2.乙方为甲方编制评估报告，同时为甲方提供与本项目相关的咨询、公关和协调工作。……第四条服务收费：1、甲、乙双方协商同意，参考398号文件为收费标准依据。2、双方约定咨询服务费以此次评估结果为依据计算，此次对位于北京市门头沟区军庄镇的国有土地使用权搬迁补偿价格的咨询服务费为460万元……3、本次咨询服务费分三次支付。（1）乙方向甲方提交评估报告之日后5个工作日内，甲方向乙方支付咨询服务费100万元；（2）甲方与政府土地收购储备职能部门签订《北京市国有土地使用权收购合同》后5个工作日内，甲方向乙方支付咨询服务费100万元；（3）政府土地收购储备职能部门向甲方支付的收购补偿款金额超过四亿五千万后5个工作日内，甲方向乙方支付咨询服务费260万。……”2012年11月26日至2012年12月6日，中诚亿公司对水泥厂收储项目进行搬迁补偿价格评估，并于2012年12月6日出具房地产估价报告，估价结果为46011.09万元。评估报告中载明“项目名称：门头沟区北京新港水泥制造有限公司土地及附属物收储项目搬迁补偿价格评估，估价目的：确定房地产搬迁补偿价格提供价值参考依据，价值定义：非住宅房屋的搬迁补偿价格为非住宅房屋拆迁以货币补偿形式进行补偿的价格，包括房屋拆迁补偿费、停产停业综合补助费、搬迁补助费以及构筑物、设备附属物补偿费，估价依据为《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》等……”2012年12月12日，新港水泥公司支付中诚亿公司评估费100万元。2013年9月11日，北京市土地整理储备中心门头沟区分中心（以下简称门头沟土储中心）作为甲方，新港水泥公司作为乙方，双方签订地块收储协议，协议第三条约定，甲方收储该宗土地费用合计46011万元，包括但不限于综合用途房屋搬迁补偿费，工业用途房屋搬迁补偿费，地下主要设施设备及其附属物搬迁补偿费。第四条约定，甲方按以下期限和方式向乙方支付收储补偿款，该宗土地完成上市交易，土地竞得人交纳全部土地开发补偿费并返还至区财政后，甲方按照《北京市国土资源局北京市财政局关于土地前期成本实行收支两条线管理有关事项的通知》（京国土财政（2011）433号文）、《北京市财政局北京市国土资源局关于北京市国有土地使用权出让收支管理有关问题的补充通知》（京财经二（2011）1032号）、《关于土地储备开发项目资金“收支两条线”运作流程的通知》（京土整储财（2009）27号）相关规定，向乙方支付收储补偿款。现该土地尚未完成上市交易，门头沟土储中心未向新港水泥公司支付收储补偿款。2015年9月29日，中诚亿公司向新港水泥公司出具律师函，要求新港水泥公司支付剩余款项，2015年10月14日，中诚亿公司人员与新港水泥公司人员就剩余款项支付进行谈话，双方协商未果，中诚亿公司诉至本院。审理中，双方就咨询服务委托协议第四条是否有效存在争议。398号文件规定，房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制，因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1-1.5%向征用拆迁单位收取评估费。中诚亿公司主张，咨询服务委托协议第四条写明参照398号文件进行收费，新港水泥公司系因土地收储需要委托其进行评估，因土地收储评估与拆迁征用评估相同，评估的事项也比一般的评估事项多，故双方合意对评估费参照适用征用拆迁评估收费条款，该协议条款合法有效。新港水泥公司主张，其评估土地目的不属征用，而为收储，评估范围也不仅限于房屋，主要为土地，新港水泥公司也不是征用拆迁单位，故双方不能适用398号文件该条款，而应适用398号文件一般的房地产价格评估收费标准，即按照标的总额采取差额定律分档累进计算，经计算，评估费应为11.8511万元。根据《中华人民共和国价格法》相关规定，经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。省、自治、直辖市人民政府价格主管部门和其他有关部门，应当按照地市定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价，现双方协议约定评估费为460万元，远远高于政府定价，故双方约定的咨询服务委托协议的第四条应属无效。上述事实，有王毅、李海英的陈述，咨询服务委托协议，律师函，录音，房地产估价报告，地块收储协议，估价委托协议复印件等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点在于双方签订的咨询服务委托协议第四条是否属于无效条款。土地储备制度作为土地使用制度深化改革过程中的一种制度创新，指的是政府或者政府授权机构依照法律程序，运营市场机制按照土地利用总体规划和城市规划对通过依法收回、收购和征用等方式取得的土地进行前期开发并予以储备，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度。本案中，因土地储备，门头沟土储中心对新港水泥公司的国有土地使用权进行收购，双方依据中诚亿公司进行的土地评估结果而协商确定了补偿标准。因土地收购开展搬迁补偿价格评估工作，其评估依据、评估工作在很大程度上与土地征用类似，与一般意义上的房地产及土地价格评估不同，故双方合意对其土地价格评估参照适用398号文件中关于因征用土地而进行价格评估收费标准进行收费符合市场交易习惯，也符合《中华人民共和国价格法》相关规定。新港水泥公司以协议第四条违反法律法规强制性规定为由主张该协议条款部分无效，缺乏事实及法律依据，本院对其主张不予采信，对于新港水泥公司要求确认咨询委托协议第四条无效，中诚亿公司返还其多支付的评估费881489元的反诉请求，本院不予支持。依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应依约履行合同义务。本案中，新港水泥公司与门头沟土储中心签订了地块收储协议，根据双方咨询服务委托协议约定，新港水泥公司应在此5个工作日内向中诚亿公司支付100万元，新港水泥公司称中诚亿公司的该部分诉讼请求已超过诉讼时效，对此，
本院认为，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，双方当事人在协议中约定的最后一期债务履行期限尚未届满，故诉讼时效尚未起算，故本院对于新港水泥公司就中诚亿公司的主张超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。中诚亿公司要求新港水泥公司支付第二笔费用评估费100万元的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，
判决如下：
一、北京新港水泥制造有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京中诚亿房地产土地评估有限责任公司评估费一百万元。
二、驳回反诉原告北京新港水泥制造有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六千九百元，由北京新港水泥制造有限公司负担六千九百元，于本判决生效之日起七日内交纳，反诉案件受理费六千三百零七元，由北京新港水泥制造有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交一式两份上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理
审判员 文利
二〇一六年一月四日
书 记 员 彭赛