广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗花法民三初字第157号
原告：黄锦惠，住广州市白云区。
委托代理人：艾展刚，广东合邦律师事务所律师。
被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司,住所地广州市白云区。
法定代表人：张存，该公司董事长。
委托代理人：胡开欣，该公司职员。
原告黄锦惠诉被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司在答辩期内对管辖权提出异议，本院依法作出民事裁定书，裁定驳回被告对管辖权提出的异议。
被告不服提出上诉，广州市中级人民法院于2015年3月25日作出民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法组成合议庭，适用普通程序于2015年4月24日、2015年12月17日公开开庭进行审理。原告黄锦惠的委托代理人艾展刚，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司的委托代理人胡开欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月9日，原告和被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于广州市花都区梯面镇颐林一街1号（自编13栋）1404房。合同约定被告应于2014年1月5日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋交给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的0.05%支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告至今尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、规划、消防、煤气、电梯、水电验收、人防、环保验收、工程竣工验收备案表等），未出示上述验收文件原件，未提供盖有被告公章的上述文件的复印件，住宅使用说明书、质量保证书未盖公章，且未通过涉案房屋的基础设施、公共配套建筑验收，房屋存在许多质量问题。原告就上述问题向被告提出书面异议，被告拒不回复，视为异议事实成立，该商品房未交付。原告至今未能收楼，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。据此，请求法院判令：1.被告向原告支付延迟交楼违约金（按每日0.05%的标准，以总房款813727元为本金，支付从2014年1月6日起至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，暂计至起诉日为20343元）；2.被告承担本案的诉讼费，包括鉴定费。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告已经于2014年1月5日按合同时间完成收楼手续，不存在逾期交楼的情形，被告不应当承担逾期交楼的违约责任。
经审理查明：被告是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2012年12月29日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20120487号-3的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄颐林一街1、2、16、21、22、27号/18层商品房。2012年8月9日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同》及附件一至七。合同约定：原告（买方）为乙方，被告（卖方）为甲方，乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇民安村颐林一街1号云梯山庄（自编13栋）1404房。该商品房建筑面积共138.55平方米，其中套内建筑面积110.83平方米，按建筑面积计价，单价为每平方米5873.16元，总金额813727元，付款方式为按揭贷款方式付款。甲方应当在2014年1月5日前将上述房屋交付乙方使用。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条约定的延期交房的违约责任为：不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定房屋交付时的资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第四条约定：主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准。第五条约定：1、商品房的交付条件：在商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：……（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用。……3、乙方收楼时，应依约定交清所有购房款、税费、及物业管理公司规定的有关费用。第六条约定：主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。第七条：主合同第十六条变更为：乙方应当在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日期内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照本合同的约定向乙方交付了该商品房。第十八条：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款。至法庭辩论终结前，被告尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告提交《工程竣工验收报告（建筑工程）》、《申领门牌确认通知书》、《防空地下室建设意见书》、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》、《检验标志》、《电梯监督检验报告》以及《广州市建设工程规划验收合格证》，认为涉案房屋已符合合同约定的交楼条件。被告提交《收楼手续单》、《委托银行自动转账付款缴费授权书》，证明原告已在2014年1月5日办理了收楼手续并办理管理费的委托交费手续。原告认为《收楼手续单》上的业主签名是原告本人书写，但日期“2014年1月5日”不是原告书写，是被告的工作人员添加，原告对《委托银行自动转账付款缴费授权书》的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为无法证明原告的收楼时间。原告认为其于2014月6月9日收楼，为此，原告提交被告向其寄发的《收楼流程》、其在2014年6月4日交纳物业管理费的发票、水电周转金的收据，2014年6月9日交纳税费、报装天然气费用的收款收据予以证明。被告对上述证据不予确认，认为一般来说收楼和缴费是同一天，也存在不是同一天的情况。证人郭某提供证言：我与黄锦惠是多年的朋友，2014年五一节之后，具体时间忘记，黄锦惠联系我陪他去收楼，约在2014年6月9日，我陪同黄锦惠去收楼，有一个工作人员带黄锦惠去缴费，另外拿了4、5本资料让黄锦惠签收，黄锦惠没有签收楼手续单的日期，我提醒他资料落款的日期已书写2014年1月5日，他当时未理会，说收楼就可以了。诉讼中，原告申请对《收楼手续单》的落款时间“2014.1.5”是否由原告签署进行鉴定，本院依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所进行鉴定，根据鉴定机构出具的《司法鉴定意见书》，结论为：送检的《收楼手续单》上的落款日期处“2014年1月5日”的书写字迹不是黄锦惠本人所写。为此，原告支付鉴定费3700元。
本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》及附件一至七，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行义务。合同的第十二条约定了交楼条件，附件七补充协议第四条对合同第十二条的内容进行了变更，变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准。”交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。现双方约定的交楼条件低于法定条件，故被告在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则原告有权拒绝接受交付。故被告在涉案房屋尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况下通知原告收楼，原告有权拒绝收楼。关于原告收楼的时间，经司法鉴定，被告提交的《收楼手续单》上的收楼日期并非原告书写，被告并无提供足以反驳该鉴定结论的相反证据，故该《收楼手续单》不足以证明被告关于原告于2014年1月5日收楼的主张。而《收楼手续单》以及原告提交的《收楼流程》均显示应先交纳收楼相关费用然后办理收楼手续，涉案合同附件七第五条亦约定，原告收楼时应交清购房款、税费及物业公司规定的费用。现被告无充分证据证明双方已合意变更了收楼流程和合同约定，故本院对被告关于缴费和收楼也存在不是同一天的情况的陈述不予采信。被告认为原告在2014年1月5日已收楼依据不足，本院不予采纳。根据原告交纳物业管理费、水电周转金、税费的时间以及证人证言，原告自认于2014年6月9日收楼，本院对此予以采信。被告未在合同约定的期限内将符合法定和约定条件的房屋交付给原告，构成违约，应承担迟延交楼的违约责任。关于迟延交楼违约金的计算截止时间，根据合同第十四条约定，迟延交楼违约金应自合同约定的交房日期的次日起计至实际交付之日止。原告于2014年6月9日办理了收楼手续，迟延交楼违约金应计至其实际接收涉案房屋之日止。原告要求违约金计算至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止依据不足，本院不予采纳。关于迟延交楼违约金计付标准，根据合同第十四条及补充协议第十八条的约定，迟延交楼违约金应以总房款为本金，按每日0.05%的标准计付，违约金总额应以总房款的5%为限。该条款对违约金总额的限定，是双方当事人的真实意思表示，原告认为该条为格式霸王条款、无效条款依据不足，本院不予采纳。本案中，被告迟延交楼的时间为2014年1月6日至2014年6月9日，违约金计算已超过原告已付房款总额813727元的5%，即40686.35元。故对原告要求被告支付迟延交楼违约金40686.35元予以支持，原告超额请求的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄锦惠支付迟延交楼违约金40686.35元；
二、驳回原告黄锦惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，鉴定费3700元，均由被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王 璇
人民陪审员 袁伟峰
人民陪审员 徐小贞
二〇一六年一月××日
书 记 员 邓国靖 来源：