（2015）通民终字第1107号
裁判日期: 2015-09-09
公开日期: 2016-12-21
案件名称
尚宝平、刘友与尚飞、尚静确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区通辽市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区通辽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尚宝平,刘友,尚飞,尚静
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通民终字第1107号上诉人（原审被告）尚宝平，女，1958年1月13日出生，汉族，户籍所在地内蒙古自治区通辽市科尔沁区。委托代理人杨玉辉，内蒙古义源律师事务所律师。上诉人（原审被告）刘友，男，1956年6月14日出生，汉族，户籍所在地内蒙古自治区通辽市科尔沁区。委托代理人王建民，男，1965年8月27日出生，汉族，无职业。被上诉人（原审原告）尚飞，男，1977年9月7日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。委托代理人张耀辉，内蒙古擎正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）尚静，女，1975年7月3日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。上诉人刘友、尚宝平因确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院做出的（2015）科民初字第1142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人尚宝平及其委托代理人杨玉辉、上诉人刘友委托代理人王建民，被上诉人尚飞及其委托代理人张耀辉、被上诉人尚静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，原告尚飞与被告尚静为姐弟关系，与被告刘友、尚宝平为堂姑侄关系。原告尚飞父亲尚某某与尚飞母亲王某某于1993年11月12日协议离婚，尚飞及尚静归母亲抚养。原告之父尚某某于1995年出资购买了位于通辽经济技术开发区建筑面积为86.13㎡，房权证号为蒙G0106××××号，砖木结构的三间房屋，用于个人开办蜂窝煤厂。尚飞母亲王某某于1998年5月13日死亡注销户口。1998年5月尚某某离家出走，至今未归。1999年5月10日，被告尚静与被告刘友、尚宝平签订卖房协议，约定将尚某某所有的上述房屋以5500元的价格出售给被告刘友、尚宝平。此份协议未经尚某某、原告尚飞同意。涉案房屋现仍登记在尚宝臣名下。另查明，经尚静申请，2007年10月16日，通辽市科尔沁区人民法院判决宣告尚某某死亡。原告尚飞于1998年7月21日被沈阳市铁西区公安分局服刑，于2009年12月19日刑满释放。原审认为，依照法律规定，公民的合法财产受法律保护。本案中，涉案房屋系原告尚飞父亲尚某某与其妻子王某某离婚后，个人出资合法购买取得，并经政府房产部门办理了房屋所有权证，现仍登记在尚某某名下。被告尚静于1999年5月10日将涉案房屋出售给被告刘友、尚宝平时，尚静之父尚某某仅离家出走一年左右。被告尚静在其父亲离家未归无任何授权、亦未经法院宣告死亡，且在其弟弟不知情的情况下，与被告刘友、尚宝平签订《卖房协议书》，将涉案房屋卖给刘友、尚宝平，属于无权处分的行为。该行为对财产合法继承人尚飞没有法律约束力。被告刘友、尚宝平系城镇下岗居民，二人在明知涉案房屋系尚某某所有的农村住宅，在其离家出走期间，向不具有处分权的尚静购买该农村住宅房屋，其行为违反了《土地管理法》的强制性规定，及1995年5月6日国务院办公厅发布国办发(1999)39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中关于“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定，亦因此该房屋仍登记在尚某某名下。三被告的房屋买卖行为未经有关政府批准，不具合法性。在2007年10月16日尚某某经法院判决宣告死亡后，原告尚飞系争议房产的合法继承人之一。在原告尚飞被判刑及释放出狱后，三被告买卖房屋的行为未得到尚飞的追认，损害了原告的合法权益，对原告尚飞不发生法律效力。被告刘友关于该房屋属于善意取得的辩解意见，因审理查明被告刘友、尚宝平与尚静系堂姑侄关系，在签订房屋买卖协议时明知该房屋系尚某某所有，被告尚静无处分权，尚飞不知情，仍然以5500.00元远低于二被告认可的购买价13500.00元的价格，购买该房屋，不能认定被告刘友、尚宝平在此房屋买卖关系中系善意取得。被告刘友关于原告尚飞从被刑满释放至2014年间，应当知道涉案房屋已经转卖，已无权主张的辩解意见，因其只是推定应当知道，并未提供相应的证据证明尚飞知晓此事。且确认合同无效纠纷，法律并未明确规定适用诉讼时效，该辩解意见本院不予采信。被告刘友、尚宝平关于请求法院驳回原告诉讼请求，三被告之间订立的买卖协议有效的抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，原告的诉讼请求，符合法律规定，与本案查明的事实相符，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、第七十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条的规定判决：被告尚静与被告刘友、尚宝平之间于1999年5月10日签订的，登记在尚某某名下的（座落于通辽经济技术开发区，建筑面积为86.13㎡，房权证号为蒙G0106××××号）房屋买卖协议无效。案件受理费100元，由被告尚静、刘友、尚宝平负担。上诉人刘友、尚宝平不服原审判决上诉的主要理由是：原审判决证据不足，适用法律错误。一、被上诉人尚静出卖涉案房屋系其真实意思表示，且在卖房后其已将该房产权证及其父尚某某的身份证明全部交给二上诉人，后由二上诉人更换产权证，二上诉人对房屋进行翻建、扩建。因尚某某去向不明，所以产权证一直未变更。被上诉人尚飞亦知晓被上诉人尚静将涉案房屋出卖给二上诉人的事实。故二上诉人与被上诉人尚静订立的《卖房协议书》合法有效。二、房屋买卖合同已经履行十五年，故本案已经超越诉讼时效及除斥期间。被上诉人尚飞答辩表示服从原判。被上诉人尚静答辩表示服从原判。经本院审理查明的事实及采信的证据与原审一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，二上诉人系城镇居民，涉案房屋系农村集体土地上所建房屋。依据《中华人民共和国土地管理法》及国办发（1999）39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。依据上述规定，二上诉人作为城镇居民，其与被上诉人尚静签订的《卖房协议书》因违反法律强制性规定致使合同无效。故二上诉人主张《卖房协议书》合法有效的上诉理由不能成立。二上诉人主张本案已经超过诉讼时效及除斥期间的上诉理由于法无据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元由刘友、尚宝平负担。本判决为终审判决。审判长 王孟良审判员 郭秀琴审判员 郑旭然二〇一五年九月九日书记员 白雪松 来自：