（2015）安中民二终字第1922号
裁判日期: 2015-09-09
公开日期: 2016-04-20
案件名称
上诉人苏顺平与被上诉人李拥军、原审被告常林英、原审第三人常祥生、安阳市普特非标准件有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省安阳市中级人民法院
所属地区
河南省安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏顺平,李拥军,常林英,常祥生,安阳市普特非标准件有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第四十九条，第五十二条，第一百三十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）安中民二终字第1922号上诉人（原审第三人）苏顺平，男，住安阳市文峰区。被上诉人（原审原告）李拥军，男，住安阳市。原审被告常林英，女，住安阳县。原审第三人常祥生，男，住安阳市北关区。原审第三人安阳市普特非标准件有限责任公司。法定代表人吴庆超。上诉人苏顺平与被上诉人李拥军、原审被告常林英、原审第三人常祥生、安阳市普特非标准件有限责任公司（以下简称安阳普特公司）房屋买卖合同纠纷一案，原审原告李拥军于2013年7月19日向河南省安阳市北关区人民法院提起诉讼，请求判令：1、常林英在判决生效之日起15日内为李拥军办理安阳市北关区灯塔路中段原安阳市标准件厂家属院一单元四层东户房屋的更名过户手续；2、常林英承担为李拥军更名过户所需的一切税费；3、常林英支付李拥军违约金48000元。原审法院于2014年8月6日作出（2013）北民一初字第674号民事判决。后经原审法院审判委员会讨论决定，于2015年1月9日作出（2015）北民监字第3号民事裁定，再审本案。原审法院于2015年6月4日作出（2015）北民再初字第6号民事判决，苏顺平不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院原审查明：1994年6月6日，安阳市标准件厂（现第三人安阳普特公司）出具集资建房产权证明书，证明：第三人常祥生与安阳市标准件厂共同集资，在安阳市标准件厂厂区大门东边临街建营住综合楼一栋，第三人常祥生集资36133.06元，分得一单元四楼东三室一厅住房一套，建筑面积75.2772平方米。该套住房产权归第三人常祥生所有。现该房登记所有权人为第三人安阳普特公司（原安阳市标准件厂）。2005年1月15日被告常林英同第三人常祥生签订房屋买卖合同，双方约定：第三人常祥生将坐落于安阳市北关区灯塔路中段原安阳市标准件厂家属院一单元四层东户房屋一套，出卖给被告常林英，房屋价款为100000元（被告常林英已付清房款），第三人常祥生于2005年2月1日前向被告常林英交付该房屋，由被告常林英负责办理有关房产过户手续。2010年4月9日，原告李拥军同被告常林英经文玲房地产中介部居间介绍签订房地产买卖定金协议，约定：一、被告将安阳市标准件厂面积为75.2772平方米集资房一套及室内附属物（热水器、浴霸、炉罩、沙发、冰箱、茶几）卖给原告李拥军，共折价160000元。原告预交买房定金10000元，暂存中介部，被告将售房大票暂存中介部。二、原、被告定于2010年4月30日12点以前，原告将110000元交付被告常林英，剩余款待被告常林英把房产证办理完毕后，原告付清。同日，被告常林英写下保证，保证给原告李拥军办理房产过户手续，在过户中产生的一切费用由被告常林英承担，如房产证不能按期办理完毕，被告常林英愿承担全房产的30%违约金。2010年4月12日，原告同被告常林英就该房签订房地产买卖契约，约定：被告常林英该房及室内外固定设施（热水器、浴霸、炉罩、沙发、冰箱）共折价160000元，出卖给原告李拥军，原告李拥军于2010年4月12日给付房款5万元，同年4月底再给付6万元。原告需要过户或公证，费用由被告常林英承担。同年7月30前，被告常林英给原告办理好房产证，房产证上姓名为原告李拥军，房产证交付给原告李拥军时，剩余5万元房款交付给被告常林英。现原告按照合同约定已付房款110000元。该房屋房产证被告常林英至今未给原告办理。原审法院原审认为：被告常林英同原告李拥军签订房地产买卖定金协议、房地产买卖契约，及被告常林英同第三人常祥生签订房屋买卖合同，处分房屋，系双方真实意思表示，合法有效，法院予以保护。第三人苏顺平提供结婚证，经查登记机关未查询到第三人苏顺平同被告常林英结婚登记信息，故第三人苏顺平称其同被告常林英系夫妻关系，法院不予采信。第三人苏顺平提供的2003年10月12日证明，载明被告常林英收到第三人苏顺平购房款80000元用于从第三人常祥生处购买诉争房屋，因被告常林英未到庭，且第三人苏顺平也未提供其他证据予以佐证，故对该证明，法院不予采信。因此，第三人苏顺平述称其为诉争房屋权利人的理由，法院不予采信。现被告常林英未按合同约定为原告办理房产过户，系本案形成原因，被告常林英应付全部责任。房屋税费由相关责任人根据相关法律法规的规定向有关部门交纳，由被告常林英、第三人常祥生及普特公司协助原告办理该房所有权变更登记手续。原告李拥军提供的被告常林英的保证，其出具时间在签订房地产买卖契约之前，明显不符合正常的交易习惯，法院不予采信。因原被告签订的房地产买卖契约中对房屋过户费用约定不明确，且没有对违约金进行约定，故原告要求被告常林英承担为原告更名过户所需的一切税费及48000元违约金的诉讼请求，法院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。第一百四十四条的规定，判决：一、被告常林英及第三人常祥生、安阳市普特非标准件有限责任公司于本判决生效后三十日内协助原告李拥军办理位于北关区灯塔路街道办事处灯塔路231号院1号楼1单元4层东户房屋过户手续；二、驳回原告李拥军其他诉讼请求。案件受理费1100元，由被告常林英负担。原审法院再审对原审法院原审查明的事实予以确认。另查明，2014年10月20日，在原审法院询问常林英时，常林英称在其得知本案所涉房屋被出售前，李拥军和苏顺平已就此事协商好，并且因苏顺平忙于装修酒店，没有时间，所以买卖合同上均由常林英签字。原审法院再审认为：本案所涉房屋系由原审被告常林英从原审第三人常祥生处购买后又出售于原审原告李拥军，且均签订有房屋买卖合同，价款也已按照约定予以支付，故李拥军与常林英所签的房屋买卖合同成立并生效，应受法律保护。原审第三人苏顺平虽提供了其与常林英的结婚证，但从其所称的婚姻登记机关安阳县水冶镇民政所调查得知，两人并未在该所登记结婚，该所也无两人的婚姻登记档案，故无法确定常林英与苏顺平婚姻登记以及夫妻关系的真实性，苏顺平称该房产为夫妻共同财产的理由不能成立，法院不予采信。即使常林英与苏顺平对该房产的权利义务有过约定，其两人也不能以此对抗有偿取得该房产的善意第三人李拥军。原审的实体处理并无不当，应予维持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：维持原审法院（2013）北民一初字第674号民事判决。苏顺平上诉称：争议房屋不是常林英个人所有，苏顺平和常林英虽然在办理结婚登记手续时不符合规定，但领取了结婚证，争议房屋是两人共同购买，属于共同财产，即使婚姻关系不成立，也属于同居关系过程中的共同财产。买卖双方没有办理过户手续，李拥军也没有全部付清房款，故本案房屋买卖合同无效。请求依法改判。李拥军答辩称：苏顺平提供的结婚证是假证，原审法院到婚姻登记机关调查，查不到其档案，按照结婚证上登记日期2001年10月9日，常林英当时还不满二十周岁。本案买卖合同合法有效，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。常林英未到庭陈述。常祥生未到庭陈述。安阳普特公司未到庭陈述。二审审理查明的事实与原审法院原审及再审查明事实一致。关于卖房的具体情况，苏顺平二审中陈述：“当时我在争议房产对面安阳县邮电局（现在联通公司）上班，当时因工作出现一些事故，公司让我停止工作，常林英觉得再在房子里住丢人，常林英就给我提出把争议的房产卖掉，当时并没说卖给谁，我也没有反对，她就到外面找房产中介登记。后来通过文玲中介把房卖给李拥军了，卖的时候没给我说，等过户的时候才给我说卖给李拥军了。我不同意的过户原因是1、卖的价格少了，2、常林英拿着卖房款不给我，3、我们承担过户费用觉得亏”。李拥军二审中陈述：“我通过灯塔路文玲中介介绍的房子，当时去看这套房时常林英在家，常林英说等苏顺平回来了再说。当时以为他俩人是夫妻，中介说他们俩是夫妻，我就没再看他们的结婚证。她给我拿常祥生购房的大票，中介说这栋楼可以办房产证，也有人办过。因办证手续繁琐，所以购房价16万元包括过户费。买房的时候没有拿房产证，中介说房产证还在标准件厂，按合同约定2010年4月底一共付了常林英11万元房款，当时苏顺平和常林英和文玲中介负责人都在场，常林英给我出具了11万元收到条。当时约定还有5万元房款要等到常林英给我办完房产证后再给，后来常林英和苏顺平说开饭店资金不足，需要往标准建厂补差价18000元，往标准建厂补差价应该由常林英拿钱，为了尽快把房拿到手，我又补了15000元，后来我就从标准建厂取回了房产证。到后来具体办房产证的时候，苏顺平说找熟人便宜点儿，就把房产证给我要走了，之后就没有给我。”另查明，苏顺平于2011年11月11日向李拥军出具借条一张，金额为15000元，于2010年11月19向李拥军出具借条一张，金额为10000元，李拥军主张这两笔借款实际上是支付的购房款，15000元是到安阳普特公司补房屋差价用了，后苏顺平又以借款形式拿走了10000元。对此苏顺平称“当时因经营酒店资金周转，是常林英给我借的李拥军的钱，我不认识李拥军，李拥军为什么借给我我也不清楚。”再查明，原审法院调查常林英时，常林英称在和李拥军签订房地产买卖契约当天就把房产腾出了，苏顺平的一个朋友给办的结婚证，没去登记。本院认为：本案主要争议的是李拥军和常林英签订的房地产买卖契约是否合法有效以及无权处分与善意取得的认定。对此，相关法律有一系列的规定，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”综上分析，对无权处分制度必须结合善意取得、表见代理等制度综合进行理解适用。本案中，苏顺平主张常林英系无权处分，争议房产虽是苏顺平和常林英共同生活期间取得，苏顺平没有在房地产买卖契约上签名，但买房人李拥军和出卖人常林英均证实苏顺平对卖房是明知的，之后，苏顺平也以借款的形式接受了李拥军支付的部分房款，苏顺平虽然否认，但其解释明显不符合常理。作为受让人的李拥军受让该房产时是善意的，也支付了合理的价款，房产也在签约的当天交付给了李拥军，鉴于苏顺平当时和常林英共同居住生活，李拥军完全有理由相信常林英具有代理权限，故本案房地产买卖契约合法有效，苏顺平主张无效的理由不能成立，本院不予采信。关于苏顺平和常林英在房产转让款上的纠纷，苏顺平可另案向常林英主张权利。原审认定事实及处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人苏顺平负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐红伟审 判 员 丁伯顺代理审判员 苗 飞二〇一五年九月九日书 记 员 段红霞 来源：