（2015）榕民终字第954号
裁判日期: 2015-09-09
公开日期: 2015-11-04
案件名称
福州市晋安区新店镇东园村民委员会、福州市晋安区新店镇东园经济合作社与福州晟鑫机械有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州市晋安区新店镇东园村民委员会,福州市晋安区新店镇东园经济合作社,福州晟鑫机械有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第一百一十五条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第954号上诉人（一审原告）福州市晋安区新店镇东园村民委员会，住所地福州市晋安区新店镇东园村东园66号。法定代表人陈长春。上诉人（一审原告）福州市晋安区新店镇东园经济合作社，住所地福州市晋安区新店镇东园村东园66号。法定代表人陈长春。两上诉人共同委托代理人朱云海、关张泉，福建坤广律师事务所律师。被上诉人（一审被告）福州晟鑫机械有限公司，住所地福州市晋安区新店镇东园村68号东园工业区1号楼。法定代表人袁炎开。委托代理人冯敏、杜鹃，福建志昂律师事务所律师。上诉人福州市晋安区新店镇东园村民委员会（以下简称“东园村委会”）、福州市晋安区新店镇东园经济合作社（以下简称“东园经合社”）因与被上诉人福州晟鑫机械公司（以下简称“晟鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案公开开庭审理了本案。本案现已审理完毕。一审原告东园村委会、东园村经合社请求：1、解除双方签订的《房产租赁合同》；2、没收晟鑫公司未抵扣部分的履约保证金；3、晟鑫公司从租赁合同解除之日起按照市场上实际租金标准（每月每平方米25元）支付房屋占有使用费，直至实际搬离租赁场所之日止。一审法院认定：2010年2月13日，东园村委会、东园经合社与晟鑫公司签订《房产租赁合同》，约定：东园村委会、东园经合社（甲方）将坐落于福州市晋安区新店镇东园村一幢四层楼房（建筑面积6095平方米）出租给晟鑫公司（乙方）使用；租期10年，自甲方按交付技术条件交付给乙方使用之日起期满2个月起算并开始计算租金；晟鑫公司应支付履约保证金100万元，分别于本合同签订生效后半个月内以及甲方按交房技术条件交付给乙方使用一个月内各支付50万元；租金按月支付，于每月十五日前支付下一个月租金，甲方在收到每月租金后十日内，向乙方提供正式发票；租期前五年（含第五年）每月租金单价7元／平方米（含税），计42665元，扣除每月应返还的履约保证金7500元，实际支付35165元；租赁期满五年后，从第六年起，每月租金调增10%，即每月租金单价7.7元／平方米（含税），计46931.5元，扣除每月应返还的履约保证金7500元，实际支付39431.5元；租期满一个月后，甲方需退还乙方租赁保证金10万元。合同第一条第四项约定“自来水管道铺设鉴于市政府纳入农村自来水网改造的周边十四个村庄的自来水管道正在铺设之中，在自来水未投入厂区之前，甲方无偿提供乙方使用厂区的井源水过渡。甲方向自来水公司申请供水，申请费用由甲方承担：在申请期间倘若管网改造未到位，甲方协助乙方从相邻的村庄借道铺设自来水管至厂区供乙方使用，借道铺设自来水管所产生的费用由乙方承担”；合同第八条对合同终止约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需要提前三个月书面通知对方，经双方协商同意后签订终止合同，在终止合同签订并生效前本合同仍然有效。但在下列情况经双方协商无法达成共识可单方面终止合同的履行并承担违约责任。以下任何一情形出现，甲方可终止合同并由乙方承担违约责任：……（3）无正当理由不按期交纳房租并累计达三个月；……”。合同第十条违约责任约定“本合同生效后，如乙方违约，甲方将扣除履约保证金并赔偿甲方由此造成的一切损失。如甲方违约，需赔偿乙方三个月的租赁保证金并赔偿乙方由此而造成的一切损失”。合同签订之日，东园村委会、东园经合社即将租赁物交付被告使用，晟鑫公司亦按约支付履约保证金100万元。此后，双方又签订一份《补充协议》，约定：因该厂房路面正在施工，货梯还未安装验收支付使用，双方同意租金从2010年8月1日算起。因该协议一式两份，东园村委会、东园经合社持有的落款时间为2010年7月25日，晟鑫公司持有的无落款时间，诉讼中，双方对该协议的签订时间产生争议。2010年11月24日，晟鑫公司一次性支付三个月租金差额105495元。此后至今的租金，晟鑫公司每月均有支付，但基本是当月租金当月交纳。东园村委会、东园经合社收到晟鑫公司租金后每月均有开具租金发票，亦存在推迟出票情形。另查：经一审法院现场勘查，东园村委会、东园经合社坐落于新店镇东园村厂房内共有两幢建筑物，其中一幢租给晟鑫公司使用，另一幢租给福州新华丰贺氏食品有限公司使用。晟鑫公司与福州新华丰贺氏食品有限公司共用一处水表，但系以福州新华丰贺氏食品有限公司名义向福州市自来水有限公司申请供水，申请费用由两公司承担。租赁标的物一、二层晟鑫公司用于生产发电机配件，目前正常生产，三层用于办公场所及生活区，四层由福州金戈铁甲建材有限公司使用。福州金戈铁甲建材有限公司在2011年3月21日向福州市晋安区工商局申请办理工商营业执照过程中，东园村委会、东园经合社及福州市晋安区新店镇人民政府为其出具一份《工业用房产权证明》，认为租赁标的物四楼符合工业用房条件，并请求工商局为该公司办理工商营业执照。一审法院认为：一、关于讼争《补充协议》的签订时间，以及晟鑫公司支付的第一笔款项105495元实际为哪几个月租金的问题。虽然东园村委会、东园经合社持有的《补充协议》落款时间为2010年7月25日，但晟鑫公司持有的《补充协议》并无落款时间，该情形明显有违情理，因此不排除东园村委会、东园经合社事后补签的可能性，故对协议落款时间的认定不能以一审原告提供的证据为准。结合自合同签订至今，晟鑫公司除第一笔系一次性支付三个月租金之外，其他租金均按月支付，从证据的高度盖然性分析，可认定双方《补充协议》的签订时间应为2010年11月。东园村委会、东园经合社虽存在未按讼争合同第一条第四项的约定履行自来水安装义务，造成由租户自行安装的事实，但晟鑫公司并未提供有效证据证明东园村委会、东园经合社已同意将2010年8月份租金充抵自来水安装费用，故一审法院认定晟鑫公司支付的第一笔款项105495元应为2010年8月、9月、10月的租金。二、关于晟鑫公司是否存在转租违约行为的问题。东园村委会、东园经合社在福州金戈铁甲建材有限公司申请办理营业执照过程中为该公司出具证明的行为足以表明其不但知悉租赁标的物四楼由该公司使用，而且更应视为同意。故其主张被告存在转租违约行为的证据不足，一审法院不予支持。三、晟鑫公司存在逾期支付租金的行为能否达到讼争《房产租赁合同》约定的解除条件的问题。晟鑫公司确实存在逾期支付租金的行为。但根据合同第八条约定，只有无正当理由不按期交纳房租并累计达三个月的，在经双方协商无法达成共识情况下方可单方终止合同。另外根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，因晟鑫公司至今不存在不交租金的行为，而东园村委会、东园经合社在合同履行中亦存在未按合同约定向自来水公司申请供水或协助晟鑫公司从相邻村庄接道铺设自来水管以及推迟出具租金发票等行为，且其亦无证据证明其自2010年12月起至今期间，曾对晟鑫公司这种缴费时间提出过异议及双方就此经协商无法达成共识，而从东园村委会、东园经合社每月收到晟鑫公司延迟缴纳的租金均开具相应票据的行为，可视为这种缴费方式是双方在合同履行过程中的一种交易习惯。故东园村委会、东园经合社以此为由主张解除合同不能成立。综上，《房产租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，东园村委会、东园经合社要求解除合同，证据不足，一审法院不予支持。东园村委会、东园经合社关于没收晟鑫公司未抵扣部分履约保证金及支付房屋占用费的主张因讼争合同未解除而不能成立。一审法院判决：驳回东园村委会、东园经合社的诉讼请求。案件受理费29103元，由东园村委会、东园经合社共同负担。上诉人东园村委会、东园经合社上诉称：《房产租赁合同》是上一任村干部与被上诉人为谋取各自非法利益签订的合同，由于东园村厂房的建设未经有关规划、建设主管部门批准，属违章建设，多年来有关主管部门多次下发通知，要求停止使用。由于该建筑物存在重大安全隐患，本届村委会依法履职，为维护公共利益，要求终止与被上诉人签订的合同。一、本案租赁物系违法建筑，一审认定本案租赁合同有效错误。1、新店镇政府出具的一份《工业用房产权证明》不能证明本案租赁物属合法建筑，有权批准城镇规划区内的建筑建设的，只能是城乡规划主管部门。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁物建设未取得主管机关批准同意，租赁合同应为无效，一审认定错误。二、如上所述，本案租赁合同无效，一审法院适用《合同法》第六十条规定的双方当事人应按约全面履行义务，显然属于适用法律错误。在租赁物不合法合同无效的情况下，一审法院未释明要求上诉人变更诉讼请求，导致一审判决将违法合同认定为有效，审判程序不合法。上诉人东园村委会、东园经合社请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判，一、二审案件受理费由被上诉人负担。被上诉人晟鑫公司辩称：讼争《房产租赁合同》是双方真实意思表示，合同签订后也都按约履行，应受法律保护。一审判决公正公平，应予维持。一、上诉人要求认定《房产租赁合同》无效属于独立诉请，应告知其另行起诉。上诉人一审起诉时称因答辩人未履行合同义务而拖欠租金，所以要求解除双方签订讼争合同，在一审未得到支持的情况下，又主张合同无效，对租金事宜只字未提，明显属于提出了一个独立诉请。鉴于上诉人对一审判决结果没有异议，新的主张与一审无关，因此对于上诉人的上诉应不予审理，更不宜发回重审，应告知其另行起诉。二、即使诉争房产未办理建设工程规划许可证，也不必然导致该厂房系违法建筑，更不必然导致合同无效。1、根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，一个建筑是否是违法建筑，需要规划部门或乡镇人民政府作出认定，然后看是否有整改措施，进行补办手续，实在不能改正的再予以拆除，而不是仅凭未取得建设工程规划许可证。更不要说诉争厂房只是“未取得”而非“不能取得”，只是上诉人方面没去办理而已，这通过积极行为是可以补正的。2、本案不属于《合同法》第五十二条所规定的合同无效情形。对于诉争房屋到底有没有建设工程规划许可证一直都是上诉人单方说辞，答辩人不得而知，只能从上诉人及新店镇政府出具的工业用房产权证明中认为诉争厂房是合法建筑。若真的没有取得相关批准手续，那么上诉人将涉及以欺诈手段诱使答辩人订立合同，损害国家利益，将要没收违法所得并且赔偿答辩人损失。三、对比上诉人的起诉状和上诉状可以看出，上诉人完全是为恶意的解除有效的《房产租赁合同》，而制造的各种不合理的理由来进行诉讼。在答辩人没有违约事由而一审不能得到支持的情况下，又以租赁合同无效为由进行上诉，这是极为卑劣的手段。1、上诉人称诉争合同是上一任村干部与答辩人为谋取各自非法利益而签订，严重缺乏事实依据，也是对答辩人名誉的严重侵害。若真若其所述，去相关部门举报即可。2、作为承租方，答辩人对租赁厂房是否属于建章建筑毫不知情。租赁合同第四条明确约定，甲方声明本合同所指房屋为经相关部门审定并保证拥有合法的出租权，答辩人完全有理由相信上诉人是有权利出租且出租是没有任何权利瑕疵的租赁物。上诉人在答辩人按约履行三四年后突然要求解除甚至最主张合同无效，对投入巨大的企业来说不亚于晴天霹雳。3、本案中可以发现，承租人需要办理营业执照时，上诉人及新店镇政府出具的工业用房产权证明有“诉争厂房是工业用房，产权属于东园村委会，房产证正在办理中”等内容，在本案中需要解除合同时，又可以出具“该出租的厂房在建设时未取得建设工程规划许可证、无法办理房屋产权登记”的证明。由此可见，上诉人为了各种目的可以任何出具任意内容的证明。答辩人非常怀疑上诉人本次起诉也许正是所谓利益分配不均、或者想要从答辩人处谋取不正当利益的一种威胁手段。四、关于上诉人所称因消防未进行验收导致租赁物不能交付使用的问题。首先该责任不在答辩人，上诉人保证本诉争房屋各项手续均已办齐，答辩人基于信任才承租厂房。且上诉人提供的福州市晋安区公安消防大队的责令限期改正通知书可以说明，本案诉争厂房无需进行消防验收，只需进行备案，因此不涉及合同效力的问题。双方当事人向一审法院提交的证据均已随案移送本院。二审中，东园村委会、东园经合社向本院提交如下证明资料：1、晋安区新店镇人民政府《证明》，拟证明上诉人与被上诉人签订的《房产租赁合同》属恶意串通，损害集体利益；2、《责任限期改正通知书》、《建设工程竣工验收消防备案违法通知书》、《行政处罚决定书》、《行政罚款收据》，拟证明《房产租赁合同》的标的物未取得建设工程规划许可，未经竣工验收备案，存在重大安全隐患，不能出租，造成合同无法继续履行的事实。晟鑫公司质证认为：对证明资料1的真实性、证明对象均有异议。首先，上诉人自己出具的证明，属于单方行为，无客观证据相印证。其次，虽然加盖新店镇政府公章，但没有相关负责人签字，证据形式要件不符合法律规定，属无效证明。第三，从内容上看，该证明中的楼层为4.5层，建筑面积9669.27平方米，而合同中楼层则为4层，建筑面积6095平方米，标的物不一致。另，合同中已明确载明租赁物符合国家对租赁房屋的有关规定，上诉人还声称租赁房屋为经相关部门审定并保证拥有合法的出租权，而上诉人又在证明中称租赁房屋未取得建设工程规划许可证、产权证，属欺诈行为。最后，证明中称合同签订时未经公开竞价属捏造事实，被上诉人已申请法院调取招投标材料。对证明资料2真实性无异议，证明对象有异议，也不具有关联性。消防备案不同于消防验收，并非房屋租赁合同无效的条件。处罚的行为是没有限期进行消防备案，恰恰证明上诉人怠于履行相关法律义务，其产生的法律后果是对被上诉人存在违约行为，但并不导致本案合同无效。且通知书明确说明没备案而投入使用的，只是加重处罚，并未提及必须停止使用。上诉人未履行义务而受到处罚，与被上诉人无关。被上诉人晟鑫公司向本院提交如下证明资料：1、工业用房产权证明，拟证明东园村委会、新店镇政府一致认可讼争厂房符合工业用房条件，故讼争合同应属有效；2、招标结果公示，拟证明上诉人在2010年出租讼争厂房时已经过公开招投标，被上诉人是通过合法程序取得承租权，并非如上诉人所称是与时任村委会主任串通而为；3、规划红线图，拟证明讼争厂房所占用的土地已被规划局规划为建筑用地，同时可以说明讼争厂房并非不能办理相关规划审批手续，而是上诉人未去办理。上诉人东园村委会、东园经合社质证认为：证明资料1虚假，且该证据主要目的是用于办理营业执照，只能证明厂房产权属于东园村，不能证明已办理产权证明。证明资料2招标结果公示的真实性、证明对象均有异议，且不能体现经过公开竞价，招标结果是违法的，是被上诉人与上任村长恶意串通损害村集体利益的行为。证明资料3真实性由法院审查确定，但对证明对象有异议，且该证据不具有关联性，不能证明本案讼争房产经过规划审批，该讼争房产规划许可上诉人根本不能办理实际也无法办理。经审查，本院认为，上诉人证明资料1《证明》系以其自己名义出具，虽加盖新店镇人民政府公章，但无相关负责人签字，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十五条关于“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”的规定，不符合证据的形式要件，且多处内容与新店镇人民政府于2011年3月21日出具的《工业用房产权证明》相冲突，故本院不予采信。双方提交的其余证明资料均符合证据的客观性、关联性、合法性特征，可以作为认定本案事实的依据。根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。另查明，讼争租赁物处于城镇规划区范围。东园村在2007年办理了该厂房《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》以及规划总平面图的备案手续，但至今未取得《建设工程规划许可证》。此外，因未办理竣工消防备案，消防部门多次向东园村委会发出责令限期改正通知，并处以相应罚款。本案二审争议焦点为讼争租赁合同的效力认定问题，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定是否适用于本案。对此，本院认为：首先，从立法和司法的价值取向来看，民、商事案件存在显著差异，前者侧重保护民事主体人身财产安全，确立和维护市民社会最基本的生活秩序；后者充分尊重意思自治，鼓励交易，更强调交易安全、稳定与诚信。讼争租赁物系厂房，租赁目的用于企业生产经营，故本案为典型的商事纠纷。而由前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的起草背景与立法意图可知，其针对的是生活性房屋租赁，对此类租赁合同持否定评价的本意在于维护社会公共安全和人民群众生命财产安全，并未将交易稳定性列为考量因素。本案中，虽然上诉人因未办理消防备案而多次被责令改正并处罚，但其针对的是上诉人怠于履行法定义务的行为，尚无证据证明讼争房屋危及公共安全，故从立法本意上讲不属于该条款调整对象。其次，对于因何种原因未办理建设审批手续，上诉人无法给出合理解释。而从规划部门了解的情况以及消防部门处罚情况来看，并非因客观原因无法办理，而是上诉人一直怠于履行法定义务，并对晟鑫公司隐瞒了真实情况。《房产租赁合同》第四条明确约定：“甲方已声明本合同所指的房屋为经相关部门审定并保证拥有合法的出租权，并向乙方出示相关法律证明文件的原件及资料复印件，在合同签署时，房屋不负有任何包括抵押在内的担保物权和其他债权，也不存在任何具有强制效力的判决、裁定、命令、决定等引致的限制租赁或使用的情况。”上诉人及新店镇政府出具的《工业用房产权证明》也载明“诉争厂房是工业用房，产权属于东园村委会，房产证正在办理中”。故而，晟鑫公司作为承租人完全有理由相信上诉人有权利出租，且出租的是没有任何权利瑕疵的租赁物。且上诉人另一栋同样未办理建设工程规划许可证的厂房正由华丰贺氏承租中，若支持上诉人出于逐利目的任意选择性地主张合同无效，将是对公平、诚信原则以及晟鑫公司信赖利益的极大损害。第三，虽然晟鑫公司所称由新店镇政府处取得的《招标结果公示》无原件核对，但该证明材料与《房产租赁合同》中“本合同一式伍份，双方各执贰份，镇招投标服务中心壹份具有同等法律效力”的约定相互印证，互联网上亦能搜索到讼争房屋公开招标的相关内容。因此，现有证据足以证明晟鑫公司系通过竞价方式取得讼争厂房的承租权，上诉人关于讼争租赁合同是上一任村干部与被上诉人串通签订、损害村集体利益的陈述明显有悖于事实。最后，法院必须顾及判决的社会效果与示范效应。违章厂房对外招租的情况在城郊地区相当普遍，在承租人并无过错的情况下轻易否定合同效力，将会波及大量企业，不利于安全、稳定交易秩序的维护。综上，本案中不存在导致合同无效的情形，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人关于合同无效的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一、二审案件受理费各29103元，均由东园村委会、东园经合社负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵 惠代理审判员 林 莹代理审判员 陈 曦二〇一五年九月九日书 记 员 蔡思婷（2015）榕民终字954号共13页 来源：