（2015）佛明法民一初字第569号

裁判日期: 2015-09-09

公开日期: 2015-11-05

案件名称

陈汝超,陈文光与佛山勤天汇房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市高明区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈汝超,陈文光,佛山勤天汇房地产开发有限公司

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款，第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛明法民一初字第569号原告（反诉被告）陈汝超，男，汉族，1992年6月22日出生，住广东省佛山市高明区。委托代理人陈文光（原告陈汝超的父亲），本案另一原告。原告（反诉被告）陈文光，男，汉族，1965年8月7日出生，住广东省佛山市高明区。被告（反诉原告）佛山勤天汇房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道富湾横江村口厂房之三。法定代表人高浩。委托代理人赵业凤，该公司员工。原告（反诉被告）陈汝超、陈某诉被告（反诉原告）佛山勤天汇房地产开发有限公司（以下简称勤天汇房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年6月24日受理后，依法适用简易程序，分别于2015年8月6日、9月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈汝超、陈某及被告（反诉原告）勤天汇房产公司的委托代理人赵业凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2014年12月29日，原告陈某到被告处了解相关铺位买卖情况，有意购买勤天汇广场XXXX商铺。随后在磋商中原告陈某表示欲回去与儿子陈汝超商量是否购买再决定，但被告销售人员跟原告陈某说可以先签订认购书，不需要认购人本人签名，代签也可以。原告陈某便在认购书上签了陈汝超的名字，其后按照销售人员的要求支付了50000元定金。两原告商量之后，原告陈汝超明确没有要求原告陈某帮其购买任何商铺，原告陈某马上联系被告要求退还定金，但经多次协商未果。由于原告陈汝超没有在涉案认购书上签名确认相应的认购情况，原告陈某无权代理原告陈汝超签订任何合同，且原告陈汝超并没有对该合同进行追认，因此涉案认购书并未发生法律效力。由于涉案认购合同无效，由此产生的合同权利义务应无效，认购方不需要履行合同所约定的权利义务，原告陈某所支付的50000元定金是其本人行为，并非原告陈汝超支付，并不构成对涉案认购书的事实追认。请求法院判令：1.确认陈某与勤天汇房产公司于2014年12月29日签订的《商品房认购书》为无效合同；2.被告向原告陈某返还定金50000元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告勤天汇房产公司辩称，1.对于第一项诉讼请求，两原告提出该认购书是陈某签订的，被告认为两原告的陈述有错误，《商品房认购书》的签名是陈汝超；2.两原告多次到勤天汇广场看商铺，两原告的陈述是违背了商品房买卖的诚实信用；3.对于第二项诉讼请求，陈某于现场与销售人员商量，如被告反诉状所述，因此被告认为该合同是有效合同，应按照合同履行义务，被告认为两原告请求返还50000元是违反合同的意思表示；4.诉状中“255号商铺”是错误，实际是“之55号商铺”。反诉原告勤天汇房产公司反诉称，2014年12月29日，反诉被告陈某到反诉原告的位于佛山市高明区西江新城荷富大道928号勤天汇广场，意向购买商铺，在和反诉原告销售人员洽谈过程中意向选定勤天汇广场［勤天汇.中环金街］XXXXX商铺，反诉被告陈某考虑到以后财产继承及税收问题，就以其儿子的名义购买该商铺，并以反诉被告陈汝超的名义签订认购书及认购须知，且当场出具反诉被告陈汝超的身份证，其后反诉被告陈某依照认购书的约定向反诉原告交付购买该商铺的定金50000元。上述事实足以证明反诉原告有理由相信反诉被告陈某有代理权，反诉被告陈某以反诉被告陈汝超的名义签订认购书的行为合法有效。商品房认购书签订后，反诉原告销售人员多次电话联系两反诉被告前来勤天汇广场交付商铺首款及签订《商品房买卖合同》，多次电话联系未果。2015年1月20日，反诉原告向反诉被告陈汝超发出《违约催款通知书》，告知其行为已经违约，发出通知书后未见反诉被告有任何书面的反馈、回复和追认行为，以上情况说明反诉被告陈汝超是知道反诉被告陈某以其名义购买商铺的事实。2015年3月17日，反诉原告委托广东国鼎律师事务所向反诉被告陈汝超发出《律师函》，告知其行为已经违约，所有法律后果由反诉被告陈汝超自行承担。送达的违约催款通知书及律师函的受送达人是陈汝超，但陈汝超一直没有做出书面的回复或对认购书及认购行为提出异议。反诉原告认为双方签订的商品房认购书是双方真实意思表示，是合法有效的，依照合同法及认购书的约定，两反诉被告违约在先，反诉原告也告知在先，两反诉被告却提出合同无效，反诉原告请求无需返还定金。请求法院判令：1.反诉原告与反诉被告解除涉案商品房认购书，反诉原告没收定金50000元；2.本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告陈汝超针对反诉辩称，1.2014年12月29日陈汝超没有与勤天汇房产公司签订合约，也没有与销售人员谈及涉案商铺，当天是星期一，陈汝超当时在按时上班，因此勤天汇房产公司认为陈汝超在现场的话，请出示相关的监控录像或签到表。2.2014年12月29日，陈汝超五点半下班后，陈某与陈汝超谈及想买商铺，但陈汝超明确表示坚决不买，当时陈汝超在安华陶瓷公司上班，上班有打卡和监控，反诉被告可以提供打卡记录、监控，中午也是在公司午休，晚上才回家的，因此勤天汇房产公司认为陈汝超多次到勤天汇公司是不属实的。3.陈汝超作为成年人，任何文件没有委托书及书面形式来委托他人，没有得到本人的授权，是得不到承认的。4.陈汝超没有在认购书上签名确认，陈某无权代理陈汝超签订任何合同，身份证上也没有签上陈汝超的名字，催款书、律师函没有法律效力，陈汝超没有对认购行为进行追认是正常的。5.陈汝超没有委托任何人签订合同，所有文件、合约合同等必须要有本人签名才有法律效力。请求判决认购书无效，退还50000元。反诉被告陈某针对反诉辩称，与起诉状的理由一致。在诉讼过程中，原告（反诉被告）陈汝超、陈某举证如下：1.两原告的身份证（原件）、企业机读档案登记资料（复印件）各1份，证明原被告的诉讼主体资格；2.银联转账凭证、收款收据各1份（原件），证明原告（反诉被告）向勤天汇房产公司支付了定金50000元；3.商品房认购书1份（原件），证明陈某代陈汝超签订该认购书；4.证明1份、工作牌1份，证明2014年12月29日陈汝超在公司上班，没有在销售现场。经质证，被告（反诉原告）勤天汇房产公司对原告（反诉被告）所举证据均无异议。在诉讼过程中，被告（反诉原告）勤天汇房产公司举证如下：1.商品房认购书、认购须知各1份，证明陈某代其儿子陈汝超签订认购书，商品房认购书及认购须知均合法有效；2.陈汝超的身份证复印件1份，证明陈某当场提供了陈汝超的身份证原件，陈某以陈汝超的名义签订商品房认购书，被告（反诉原告）销售人员有理由认为陈某是有代理权的；3.违约催款通知书1份、律师函1份、快递单2份，证明被告（反诉原告）分别向陈汝超发违约催款通知书、律师函，陈汝超的行为严重违约，告知其承担相应的法律后果，依法解除认购书、没收定金，陈某、陈汝超严重后果违约在先，被告（反诉原告）发函告知。经质证，两原告（反诉被告）对证据1、2的真实性没有异议；对证据3，认为只收到律师函，没有收到催款通知书，但收件人没有签名。经过举证、质证，本院对当事人所举证据做如下认定：对原告（反诉被告）所举证据，被告（反诉原告）勤天汇房产公司均无异议，本院予以采信。对被告（反诉原告）勤天汇房产公司所举证据，两原告（反诉被告）对证据1、2的真实性没有异议，本院予以采信。两原告（反诉被告）对证据3中的律师函没有异议，但认为没有收到催款通知书；经本院核查，《违约催款通知书》所交寄的邮件已经退件，本院对证据3中的律师函予以采信，对其余证据不予采信。经过庭审，结合当事人的自认及本院所采信的证据，本院确认以下事实：2014年12月29日，原告（反诉被告）陈某以原告（反诉被告）陈汝超的名义与被告（反诉原告）勤天汇房产公司签订了一份《商品房认购书》，双方约定：认购方（陈汝超）自愿认购位于佛山市高明区西江新城荷富大道928号勤天汇广场［勤天汇·中环金街］XXXXX商铺（售价561369元），并于签订该认购书时向出售方（勤天汇房产公司）交付定金50000元；采取银行按揭付款，2015年1月5日签订《商品房买卖合同》及补充协议，同时支付首期房款281369元（含已付定金），贷款金额280000元；如认购方（陈汝超）逾期未缴付首期购房款和税费的，则视为认购方违反本《商品房认购书》，认购方已付予出售方（勤天汇房产公司）的定金归出售方，出售方有权随时将该商品房重新出售予任何第三方而无须向认购方发出通知（其余约定详见《商品房认购书》）。当日，原告（反诉被告）陈某以原告（反诉被告）陈汝超的名义向被告（反诉原告）勤天汇房产公司交纳了定金50000元。当日晚上，原告（反诉被告）陈某告诉了原告（反诉被告）陈汝超关于代其认购涉案商铺的事情。被告（反诉原告）勤天汇房产公司于2015年3月向原告（反诉被告）陈汝超发函催告，要求其交纳首期房款。原告（反诉被告）陈某、陈汝超在庭审过程中明确表示不再购买涉案商铺，他们至今尚未交纳涉案商铺的首期房款。本院认为，本案属商品房预约合同纠纷。陈某与陈汝超系父子关系，陈某以陈汝超的名义认购涉案商铺，与勤天汇房产公司签订了以陈汝超为认购人的《商品房认购书》，并交纳了定金50000元。签订认购书的当天晚上，陈某就将代陈汝超认购涉案商铺的事情告知了陈汝超，陈汝超没有明确地向勤天汇房产公司表示反对（否认），根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，陈汝超在知道陈某以其名义代购涉案商铺的情况下，未向勤天汇房产公司作否认表示，视为同意陈某的代理行为。据此，陈某代陈汝超代购涉案商铺的行为已构成表见代理，陈某以陈汝超的名义签订的《商品房认购书》合法有效，被代理人陈汝超应依约履行该认购书。对于原告陈汝超、陈某要求确认陈某与被告勤天汇房产公司于2014年12月29日签订的《商品房认购书》为无效合同的诉讼请求，本院不予支持。陈汝超至今尚未依约向勤天汇房产公司交纳首期购房款，已构成违约，而且，陈汝超已明确表示不想再购买涉案商铺，其行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，勤天汇房产公司享有单方解约权。对于反诉原告勤天汇房产公司要求解除反诉被告陈某代反诉被告陈汝超与反诉原告勤天汇房产公司于2014年12月29日签订的《商品房认购书》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，由于陈汝超没有履行约定的债务，无权要求返还定金50000元，对于反诉原告勤天汇房产公司要求无需返还（没收）定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告陈汝超、陈某要求被告勤天汇房产公司返还定金50000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告陈汝超、陈某的诉讼请求；二、解除反诉被告陈某代反诉被告陈汝超与反诉原告佛山勤天汇房地产开发有限公司于2014年12月29日签订的《商品房认购书》；三、反诉原告佛山勤天汇房地产开发有限公司无需返还定金50000元。本案本诉受理费1050元，减半收取525元（原告陈汝超、陈某已预交），由原告陈汝超、陈某负担；反诉受理费525元（反诉原告佛山勤天汇房地产开发有限公司已预交），由反诉被告陈汝超、陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　邹志刚二〇一五年九月九日书记员　　林玲欣 微信公众号“”