（2015）南川法民初字第03352号
裁判日期: 2015-09-09
公开日期: 2015-10-09
案件名称
邹纯刚与吴祥云房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹纯刚,吴祥云
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2015）南川法民初字第03352号原告邹纯刚，男，1967年6月4日出生，汉族，木工，住重庆市南川区。委托代理人张仁勇，重庆市南川区为民法律服务所法律工作者。被告吴祥云，男，1958年8月25日出生，汉族，村民，住该重庆市南川区。委托代理人韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。原告邹纯刚与被告吴祥云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法由代理审判员何丹适用简易程序独任审理，分别于2015年8月7日、2015年9月7日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告邹纯刚及其委托代理人张仁勇、被吴祥云及其委托代理人韦延伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹纯刚诉称，2007年12月3日，原被告签订了《厂房租赁合同》，合同约定被告将自己所有的坐落于重庆市南川区某某镇某某村某组的厂房3间、库房1间、住房1栋租赁给原告使用，合同有效期至2022年12月31日。2007年，原告自行出资修建了一间厂房和一间库房，面积为70平方米。在租赁房屋期间，原告搭建了光纤电话。后由于重庆市南川区某某镇人民政府需要对租赁房屋进行拆迁，原被告于2015年5月19日签订了《终止协议书》，协议约定被告对原告的经营损失费、搬迁费、提前解除租赁合同的违约费进行了补偿。但被告和拆迁部门未对租用房屋被拆迁的过渡费、附属设施拆迁补偿费、停产停业损失费及其设备拆卸安装费、财产损失费、光纤电话费等费用作出处理。2015年6月10日，重庆市南川区某某镇人民政府强行对该房屋进行了拆迁，原告所有的及其设备及材料被搬走，原告至今不知下落，给原告造成了极大的经济损失。原告认为租赁物既然属于被拆迁的范围，就具有特定性和特殊性，理所当然属于拆迁补偿的范围。原告属于合法租赁关系的被拆迁人，作为被拆迁人应当享受和占有拆迁补偿的相关费用。被告仅对原告的经营损失费、搬迁费、提前解除合同违约金进行了处理，其它应当支付的费用均未支付，不符合我国法律和行政法规的规定。原被告多次协商均未果，现原告起诉至法院，要求被告：1.赔偿原告拆迁厂房的过渡费、附属设施补偿费、停产停业损失费、设备拆卸安装费、光纤电话补偿费、财产损失费，具体的金额以法院的计算为准。2.向原告支付原告自建70平方米的厂房、库房的拆迁补偿款。被告吴祥云辩称，原被告已就原告的经营损失费、搬迁费、提前解除合同的违约金已达成了一致意见，并且已经向原告支付了相关费用。原告主张的拆迁过渡费、附属设施拆迁补偿费、财产损失费等费用属于被告所有，不应向原告支付。原告并未自行出资修建70平方米的厂房和库房，被告只是在原告房屋的旁边搭建了一个偏蓬，政府并没有对该部分进行补偿，因此被告不应向原告支付该笔费用。被告要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年12月3日，原被告签订了《厂房租赁合同》，合同约定被告（甲方）将厂房三间、库房一间、住房一栋租赁给原告（乙方）生产家具，租赁物面积为800平方米（其中地坝上的一间厂房和一间库房约70平方米为乙方租用后自建），租赁期限为15年，即2008年1月1日至2022年12月31日。原告诉称自建的一间厂房和一间库房的时间为2007年。因重庆市南川区国土资源和房屋管理局实施大观镇城镇规划合景薰衣草公园项目，2015年4月3日，被告与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订了《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称拆迁协议），将被告位于重庆市南川区某某镇某某村某组，《土地使用权证》字号为南川集建（XX）字第XXXXX号的房屋予以拆除，拆迁房屋建筑面积为456.02平方米，其中砖混结构住宅用房165.43平方米，使用年限为10-20年，砖木结构住宅用房290.59平方米，使用年限为10-20年。拆迁协议第十六条“其它约定”内容为“①该协议签订后，乙方应于15日内完成房屋搬迁并将钥匙交镇拆迁办。②乙方与邹纯刚的租赁合同自行解决，一切事宜与甲方无关”。2015年5月19日，原被告签订了《终止的协议》，协议内容为“甲乙双方于2007年12月3日签订《厂房租赁合同》，乙方租赁甲方所有位于重庆市南川区某某镇某某村某社的厂房（厂房三间、库房一间、住房一栋、地坝上的一间厂房和一间住房）约800平方米用于家具生产，现该厂房属于征地拆迁范围，为此双方在平等互利的基础上就终止《厂房租赁合同》一事充分协商，达成协议如下：1.双方于2007年12月3日签订《厂房租赁合同》于2015年5月19日终止。2.甲方一次性补偿乙方人民币87000元（大写捌万柒仟元整），该费用包括乙方的经营损失、搬迁费及甲方的违约责任……4.甲乙双方签订该协议后，乙方必须于2015年6月10日前搬迁完毕，将该房交由甲方交付拆迁部门拆迁，若到时没有拆迁完的物件视为乙方自愿放弃，由甲方或拆迁部门处理”。《终止的协议》的甲方即为本案的被告，乙方即为本案的原告。2015年5月24日，原告向被告出具了一张《收条》，收条内容为“今收到吴祥云870**元大写捌万柒仟元正。收款人邹纯刚”。原告在原被告约定的2015年6月10日前未完成搬迁，大观镇政府于2015年6月11-12日对上述被拆迁房屋进行了拆迁。《大观镇城镇规划建设项目合景薰衣草公园征地房屋拆迁安置方案》第二条“拆迁人和被拆迁人”第（三）项“被拆迁人”的内容为“拆迁范围内的被拆迁房屋及附属物的所有权人为被拆迁人。所有权人的确认以《土地使用权证》和《房屋所有权证》或其他合法手续载明的产权人为准”，第三条“房屋拆迁安置”中第（一）项“安置对象”的内容为“在本项目征地拆迁红线范围内的房屋所有权人（被拆迁人）为征地拆迁房屋补偿安置对象”，第三条第（三）项“安置补偿标准和办法”中的内容为“……临时用地超过批准使用期限或者未确定使用期限，但已使用2年以上的建（构）筑物不予安置补偿；未超过批准使用期限的临时用地上的建（构）筑物不予安置，只给予适当的货币补偿。经区国土房管、规划部门认定的违法违章建（构）筑物，一律不予安置补偿”。重庆市南川区人民政府以南川府函[2015]34号文件批复同意上述拆迁方案。经原告申请，本院向大观镇拆迁办调取了被告被拆迁房屋的《房屋现场查勘表》和《房屋现场查勘图》。原告称《房屋现场查勘图》中“长为5.11米，宽为4.2米”的砖木房屋系原告于2007年自建厂房的一部分。原告自建厂房的另外一部分在《房屋现场查勘图》中“长为11.03米，宽为3米”砖木房屋的旁边，但查勘图并不包括这一部分。现原告起诉至本院，要求被告：1.被告赔偿原告拆迁厂房的过渡费、附属设施补偿费、停产停业损失费、设备拆卸安装费、光纤电话补偿费、财产损失费，具体的金额以法院的计算为准。2.被告向原告支付原告自建70平方米的厂房、库房的拆迁补偿款。上述事实，有原告提交的《厂房租赁合同》《终止的协议书》，被告提交的《收条》《重庆市南川区人民政府关于实施大观镇城镇规划建设项目合景薰衣草公园征地房屋拆迁补偿安置方案的批复》，本院调取的《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》《房屋现场查勘图》《房屋现场查勘表》双方当事人的陈述证明，上述证据已经庭审质证核实，可以作为认定本案事实的根据。本案的争议焦点为：1.被告是否应向原告支付拆迁过渡费、附属设施补偿费、停产停业损失费、设备拆卸安装费、光纤电话补偿费、财产损失费等费用。2.原告是否自行修建了共计70平方米的一间厂房和一间库房，若原告修建了厂房、库房，被告是否应向原告支付该笔拆迁费。本院认为，一、关于被告是否应向原告支付拆迁过渡费、附属设施补偿费、停产停业损失费、设备拆卸安装费、光纤电话补偿费、财产损失费等费用的问题。根据《大观镇城镇规划建设项目合景薰衣草公园征地房屋拆迁安置方案》，房屋拆迁安置补偿的对象为房屋所有权人，而房屋所有权人的确认以《土地使用权证》和《房屋所有权证》为准。2015年4月3日，被告与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订的《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》中明确载明被拆迁人为吴祥云，即为本案被告。因此，本案的被告为房屋拆迁安置补偿的对象。既然被告为房屋拆迁安置补偿的对象，则房屋拆迁安置过渡费、附属设施补偿费、光纤电话补偿费等补偿费用应补偿给被告，原告无权要求被告支付上述费用。原告主张自行搭建了光纤电话，被告不予认可，原告未提供证据予以证明，故原告要求被告支付光纤电话补偿费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。2015年5月19日，原被告以《终止的协议书》的形式已自愿终止了《厂房租赁合同》，并且双方对被告因提前终止合同而给原告造成的损失达成了一致意见，即被告应向原告支付经营损失费、搬迁费及甲方的违约金共计87000元。《终止的协议书》是原被告双方真实的意思表示，未违反相关法律规定，对原被告均具有约束力，双方应按照协议履行各自的义务。2015年5月24日，被告按照约定向原告支付了87000元，即被告已经履行了终止协议中约定的义务。因此被告再次要求被告支付停产停业损失费、设备拆卸安装费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告主张因政府强行拆迁对其财产造成了损失，被告应当进行赔偿。本院认为，按照终止协议约定原告应于2015年6月10日之前完成搬迁，但原告并未按时履行该义务，由此导致政府在6月11日-12日强制拆迁时对原告的机器设备和材料造成了损失，这属于原告因自己的违约行为而对自己造成的损失，不应由被告承担。且终止协议中明确约定了若原告未按时搬迁完物件视为原告自愿放弃物件。因此，原告要求被告支付财产损失的诉讼请求于法无据。综上，本院对原告要求被告支付拆迁过渡费、附属设施补偿费、停产停业损失费、设备拆卸安装费、光纤电话补偿费、财产损失费等费用的诉讼请求依法不予支持。二、关于原告是否自行修建了共计70平方米的一间厂房和一间库房，以及若原告修建了厂房、库房，被告是否应向原告支付该笔拆迁费的问题。本院认为，2007年12月3日，原被告签订的《厂房租赁合同》第一条载明了“地坝上的一间厂房和一间库房约70平方米为乙方租用后自建”，根据该条可以确认原告租用被告的房屋后，确实自行修建了共计70平方米的一间厂房和一间库房。庭审中，原告明确了上述厂房和库房修建的时间为2007年。原告主张政府已对原告自行修建的70平方米库房和厂房进行了补偿，并将补偿费支付给了被告，因此原告要求被告予以返还。在《大观镇城镇规划建设项目合景薰衣草公园征地房屋拆迁安置方案》中，明确了拆迁补偿对象以《土地使用权证》和《房屋所有权证》或其他合法手续载明的产权人为准。本案中，原告并未向本院提供其修建厂房和库房的《土地使用权证》、《房屋产权证》或其它表明对库房、厂房享有产权的合法手续，原告也明确表示其修建的70平方米厂房、库房并没有相关的产权手续。按照上述拆迁安置方案，原告修建的70平方米厂房、库房并不属于被补偿的对象。原告称其修建的厂房、库房虽没有相关产权手续，但政府仍对其进行了补偿，且其修建的70平方米包括在被告被拆迁房屋的面积中。本院认为，在被告与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订的拆迁协议中，明确了被拆迁的房屋产权证为南川集建（XX）字第XXX**号，拆迁房屋为住宅，年期为10-20年。因此，无论是从《土地使用权证》、《房屋所有权证》等产权手续上，还是从被拆迁房屋的具体信息上（被拆迁房屋有明确的产权证号，使用性质为住宅，年期为10-20年，而原告修建的70平方米为厂房、库房，修建时间为2007年），原告均不能证明政府对其修建的70平方米厂房、库房进行了补偿，也不能证明70平方米的厂房、库房的面积包括在被告被拆迁房屋的面积内。故，本院对原告要求被告支付70平方米库房和厂房的拆迁补偿费的诉讼请求依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邹纯刚的诉讼请求。案件受理费2300元，减半交纳1150元，由原告邹纯刚负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费2300元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 何 丹二〇一五年九月九日书 记 员 吴昱曦 更多数据：