（2015）青民一终字第1457号
裁判日期: 2015-09-09
公开日期: 2015-10-27
案件名称
王松海与朱宝国、青岛市市南区嘉宝呈房产中介服务部居间合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1457号上诉人（原审原告）王松海。委托代理人陈志义，青岛市南中泰法律服务所法律工作者。委托代理人曹永华，青岛市南中泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）朱宝国。委托代理人朱呈英。被上诉人（原审被告）青岛市市南区嘉宝呈房产中介服务部，经营者朱宝国。委托代理人朱呈英。上诉人王松海因居间合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10371号民事判决，于2015年4月22日向本院提起上诉。本院于2015年6月15日受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年7月8日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王松海的委托代理人陈志义、曹永华，被上诉人朱宝国及其委托代理人朱呈英，被上诉人青岛市市南区嘉宝呈房产中介服务部（以下简称“嘉宝呈服务部”）的经营者朱宝国及其委托代理人朱呈英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王松海在原审中诉称，其因孩子上学于2014年2月13日到朱宝国经营的嘉宝呈服务部委托其租房，同日嘉宝呈服务部介绍青岛市市南区吴兴二路×号楼×单元×户房屋，王松海预交订金1000元，但2月14日下午王松海突发肠梗阻疼痛在青医附院急诊室留院观察，2月18日王松海委托其家属到嘉宝呈服务部告知突发疾病情况，暂时不能到场签租房合同，协商处理此事，但嘉宝呈服务部予以拒绝，定金不予退还。出院后，王松海因体质虚弱卧床休息，一直在母亲家调养到5月3日，王松海感觉身体略好些，去嘉宝呈服务部签订租房合同，嘉宝呈服务部知吴兴二路×号楼×单元×户房屋已租出去，王松海已构成违约，定金不予退还，后王松海到辖区工商所投诉解决此事，无果。故王松海起诉，请求：1、判令朱宝国、嘉宝呈服务部返还定金2000元；2、本案诉讼费由朱宝国、嘉宝呈服务部承担。朱宝国、嘉宝呈服务部在原审中共同辩称，其没有违约，不同意返还订金2000元，不同意承担诉讼费。因为朱宝国、嘉宝呈服务部是第三方，相关费用应该由房屋所有人返还。原审查明，2014年2月13日，王松海作为乙方，嘉宝呈服务部作为中介方签订《定金合同》一份，合同约定“乙方自愿购买、（租赁）市南区吴兴二路×号楼×单元×户房屋，乙方支付甲方人民币1000元，作为购、（租）房定金。本合同签订后，不得违约。若甲方违约，须双倍返还定金；若乙方违约，定金不退。”王松海在合同上签字、嘉宝呈服务部在合同上盖章确认。朱宝国、嘉宝呈服务部对该份证据真实性无异议，但对证明事项有异议，称当时定金合同是案外人栗芳萍与王松海签订的，因为栗芳萍是房东的朋友，所以订金合同上约定的1000元订金是给了房东的朋友即栗芳萍，并没有给付朱宝国，也不是在中介服务部给的，而是王松海在大润发门前交给了房东的朋友栗芳萍。因此，朱宝国、嘉宝呈服务部没有收取定金，所以更无从退还。王松海提交门诊病历一份，主张其于2014年2月14日因身体不适住院治疗，导致第二天没有与嘉宝呈服务部及房东签订合同，故定金应当双倍返还。朱宝国、嘉宝呈服务部质证后对该份证据的真实性无异议，但是不论是何原因，在签订定金合同后三日内王松海没有与其联系。朱宝国、嘉宝呈服务部提交案外人栗芳萍出具的《情况说明》一份，嘉宝呈服务部称栗芳萍原系其员工，该案定金合同是栗芳萍与王松海签订的，因为栗芳萍是市南区吴兴二路×号楼×单元×户房屋房东的朋友，当时定金就直接给了栗芳萍，没有给嘉宝呈服务部，租房事情与嘉宝呈服务部无关。王松海质证后称，该证据系证人证言，证人未到庭，应属无效。庭审中，双方均认可签订《定金合同》后，王松海的家人于2014年2月18日找到嘉宝呈服务部，要求退还订金或者将房屋留给王松海；2014年5月3日，王松海本人与中介联系租房事宜。原审认为，双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。本案中，嘉宝呈服务部作为中介方与王松海签订《定金合同》，该合同系王松海的真实意思表示，并盖有嘉宝呈服务部的公章，因此双方均应按照该合同履行义务。王松海欲承租青岛市市南区吴兴二路×号楼×单元×户房屋，为此交付定金1000元，后王松海因住院不能承租涉案房屋。现王松海主张朱宝国、嘉宝呈服务部返还定金2000元，朱宝国、嘉宝呈服务部主张王松海违约在先，该2000元不应该退还。根据查明的事实，2014年2月13日，王松海与嘉宝呈服务部签订《定金合同》，王松海欲承租青岛市市南区吴兴二路×号楼×单元×户房屋并支付定金1000元，但直至2014年2月18日王松海家人才与嘉宝呈服务部联系，且2月18日王松海联系嘉宝呈服务部并非与房东及中介签订正式租赁合同，直至2014年5月3日王松海才正式与嘉宝呈服务部联系租赁涉案房屋事宜，中间相差两个多月，现实生活中房东与中介均不可能在交付定金后两个月才与租客签订合同，该时间差与日常生活中的租房惯例严重不符，因此，原审认为在该定金合同履行中是王松海违约，嘉宝呈服务部并未有违约，故王松海请求朱宝国、嘉宝呈服务部返还定金2000元，无事实和法律依据，依法不予支持。综上，原审依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决：驳回王松海的诉讼请求。案件受理费50元，由王松海负担。宣判后，王松海不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实欠妥，适用法律有误。双方定金合同于2014年2月13日签订后，上诉人王松海于2月14日突发肠梗阻住院治疗，以至于不能如期（双方合同未规定3天时间）签订租房合同，应属于《民法通则》规定的不可抗力的意外事件，符合法律规定的免责条件。另外，上诉人于2月18日委托家人到被上诉人处说明上诉人因急病不能到场签订租房合同，被上诉人却以“不论何因定金合同签订后三日内上诉人与被上诉人无联系”为由不予退还定金，有此租房惯例或者相关规定吗？退一步讲，被上诉人在知道上诉人生病的情况下，从人道主义出发也应该到上诉人处签订合同或退还定金。二、原审对本案基本事实的认定有遗漏，被上诉人主体不适格。1、本案系居间合同，被上诉人是居间人，定金合同中上诉人的相对人是嘉宝呈服务部，其雇用职工栗芳萍收取定金是职务行为，该定金合同也有被上诉人签字盖章，在被上诉人未促成租房合同成立的情况下，依照法律规定，其不能要求支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用。2、本案定金合同缺少“甲方”签字认可，但合同显示是相对方即中介方被上诉人收取了定金，而被上诉人在原审中却辩称其系第三方，相关费用应由房屋所有人返还，足见被上诉人为居间人而非定金合同的相对人，其收取定金违反法律规定，应作为不当得利予以返还。3、被上诉人在原审中始终未举证证明房屋所有人有收取上诉人定金的行为，依法应当承担举证不能的法律责任。因此，请求二审撤销原判，依法改判被上诉人返还定金2000元并承担一、二审诉讼费。被上诉人朱宝国、嘉宝呈服务部共同答辩称：上诉人王松海的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。本院二审查明的事实与原审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未达成一致意见。本院认为，上诉人王松海与作为居间人的被上诉人嘉宝呈服务部于2014年2月13日签订《定金合同》，约定由嘉宝呈服务部为王松海促成青岛市市南区吴兴二路×号楼×单元×户房屋的承租事宜，并由上诉人支付被上诉人定金1000元，因双方合同中并无“甲方”即上述房屋的所有权人签章，故上述合同虽名为“定金合同”实为居间合同。因上述居间合同不违反法律及行政法规的强制性规定，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用的原则履行其合同义务。双方合同签订后，虽然上诉人于2014年2月14日因疾病住院治疗，但其于2014年2月18日委托家人找到被上诉人嘉宝呈服务部要求退还定金或者将房屋继续留待上诉人承租。在被上诉人不同意其上述要求的情况下，上诉人仍未就涉案房屋订立租赁合同，直到2014年5月3日其本人才与被上诉人联系租房事宜。由此可见，上诉人的上述行为既不符合合同约定，也不符合房屋租赁的交易习惯，故原审据此认定上诉人违约并对其双倍返还定金的诉讼请求不予支持，并无不当。上诉人上诉称原审对本案基本事实的认定有遗漏，无证据证明；其主张被上诉人收取定金构成不当得利且诉讼主体不适格，也无法律依据，本院均不予采纳。综上，上诉人王松海的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王松海负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 安太欣代理审判员 王 蕾二〇一五年九月九日书 记 员 胡浩东书 记 员 于国英 来自