（2015）奉法民初字第03318号
裁判日期: 2015-09-09
公开日期: 2015-11-11
案件名称
冉杰,李小莉与重庆巨洋房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
奉节县人民法院
所属地区
奉节县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冉杰,李小莉,重庆巨洋房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款
全文
重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书（2015）奉法民初字第03318号原告冉杰，男，1985年8月5日出生，汉族，邮政储蓄银行职工。原告李小莉，女，1983年10月18日出生，汉族，居民。被告重庆巨洋房地产开发有限公司，住所地重庆市奉节县永安镇竹枝路655号（清河水岸6栋1楼1号2-1），组织机构代码79073666-0。法定代表人张成平，经理。委托代理人高小辉，重庆聚焦律师事务所律师，有特别授权。原告冉杰、李小莉诉被告重庆巨洋房地产开发有限公司（以下简称巨洋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，由审判员方晏适用简易程序于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告冉杰、李小莉，被告巨洋公司的特别授权代理人高小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冉杰、李小莉诉称，原、被告于2010年6月签订了商品房销售合同，房屋坐落在重庆市奉节县永安镇竹枝路655号。根据合同第十三条第二款之规定，被告应在实际交房之日起60日之内向土地房屋登记机构提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机关出具的登记受理单。但自交房至今已有1538天，违约1447天，根据合同第十三条第四款之约定，被告应支付原告违约金48780.80元（购房总价×1447天×万分之一=48780.80元）。现原告诉至法院，要求判决被告向原告支付违约金48780.80元，诉讼费由被告承担。原告冉杰、李小莉为证明其主张的事实成立，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件；2、《重庆市商品房买卖合同》复印件；3、发票复印件两份；4、接房通知书复印件；5、房屋登记信息查询结果复印件；6、收据复印件；7、重庆市物业专项维修资金专用收据复印件；8、契税完税凭证复印件。被告巨洋公司辩称：一、本案系重复诉讼。2014年8月份原告曾向法院起诉，但该次起诉只主张了违约交房，而没有主张违约办证，故可以认定原告放弃主张违约办证的权利。原告现在起诉属于重复起诉。二、实际交房时间是2011年，但我方于2015年1月16日才取得备案登记证，2011年不具备交房条件。原告2011接房，应视为是对合同内容进行变更。按照法律规定，取得备案登记证才符合法定的交房条件，我方在取得备案登记证后于2015年3月6日在清河水岸小区张贴公告，告知业主携带有效证件到房管部门申请办理房屋产权，我方在约定的时间内完成了提交资料的义务，没有违约行为。三、被告延迟办证是由于清河水岸的13户业主违法乱搭乱建导致奉节县规划局的验收一直无法通过，奉节县规划局的验收无法通过，房管部门就不接受产权办理，这也导致了被告无法按期将资料提交给房管部门，故即使被告存在违约行为，原告主张的违约金也过高，请求法院予以调整。四、原告的诉讼请求超过两年的诉讼时效。违约行为产生的违约之债属于一般债权，受两年时效的限制。原告方在2011年便知道权利受到侵害，应在2013年前提起诉讼，原告现在起诉已超过两年的诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告巨洋公司为证明其抗辩的理由成立，向本院提交了以下证据：1、被告身份信息复印件；2、《重庆市商品房买卖合同》复印件；3、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》复印件；4、重庆市房地产权证复印件；5、通知复印件及办证产权登记申请复印件；6、原告的房地产权证复印件；7、接房通知书复印件；8、入住通知书复印件；9、奉节规发（2014）15号文件复印件；10、奉节规发（2011）47号文件复印件；11、永安街办文（2014）10号文件复印件；12、清河水岸违法建设调查情况统计表复印件；13、规划验收核定报告复印件；14、整改通知书复印件；15（2014）奉法民初字第03097号民事调解书复印件。对原、被告举示的证据，经庭审质证，原、被告对彼此举示的证据的真实性无异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。经审理查明，原告冉杰、李小莉作为乙方与作为甲方的被告巨洋公司于2010年6月11日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告预售位于奉节县永安镇竹枝路655号清河水岸1幢4-5号房屋。该合同第二条约定：甲方销售的房屋为预售商品房。合同第七条第二项约定：本商品房交付时已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十三条第二款约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同第十三条第三款约定：甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。合同第十三条第四款约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房管部门提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房管部门出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。上述合同签订后，被告巨洋公司实际于2011年5月8日通知交房，于2011年5月12日通知二原告入住。被告巨洋公司于2015年1月16日取得奉节县建委颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，后于2015年3月6日在清河水岸小区张贴通知，该通知内容为：因办房屋产权证需核实购房人本人身份，在《重庆市土地房屋权属登记申请书》上签字。请各位业主于2015年3月10日14时，由本人执身份证原件到奉节县行政审批大厅房管所1号窗口签字。原告冉杰、李小莉于2015年3月9日到奉节县房管所，在《重庆市土地房屋权属登记申请书》上签字。现原告冉杰、李小莉诉至本院，认为被告巨洋公司违反合同约定，要求判决被告巨洋公司向原告冉杰、李小莉支付迟延办理产权登记的违约金48780.80元，诉讼费由被告巨洋公司承担。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，原、被告应该按合同约定履行各自的义务。根据原、被告的诉辩称以及本案的证据，对于交房时间的确定，根据《建筑法》等相关法律规定，建筑工程只有验收合格才能交付使用，而商品房必须符合规划、消防、环保等方面的要求后才能进入市场销售，也就是必须取得《建设工程竣工验收备案登记证》，即取得建设工程竣工验收备案登记证是商品房交付的法定时间，也是必备条件。本案中，被告于2015年1月16日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时才是本案涉诉商品房交付的法定时间，计算办理产权登记违约时间的起算点应以此为基础。基于于此，原告的起诉并未超过民事诉讼法规定的两年诉讼时效，对被告关于原告的起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。对于被告关于本案系重复诉讼的问题，因延迟交房的违约责任与延迟办理产权登记的违约责任虽属同一合同的法律关系，但二者不是基于同一事实，而是基于不同的合同约定，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，双方应相互配合办理商品房产权登记，各自提供其应当提供的资料。而被告已在法定交房条件成就后的60日内向房管部门提交了办理房屋产权证的相关资料，并于2015年3月6日在小区张贴通知，向业主告知了办理产权登记的相关事宜，履行了相应的合同义务，且未超过合同约定的期间，被告没有违约行为，对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决如下：驳回原告冉杰、李小莉的诉讼请求。案件受理费1018元，减半收取509元（原告已预交），由原告冉杰、李小莉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 方 晏二〇一五年九月九日书记员 陈沙沙 微信公众号“”