（2015）鄂前民初字第1422号
裁判日期: 2015-09-09
公开日期: 2016-04-28
案件名称
乾城物业诉陈光荣物业合同纠纷一案一审民事判决书
法院
鄂托克前旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鄂托克前旗乾城物业服务有限责任公司,陈光荣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款，第三十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂前民初字第1422号原告鄂托克前旗乾城物业服务有限责任公司，组织机构代码58177298-0，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗敖镇沙日塔拉东街（防疫站集资楼）。法定代表人嘎拉并嘎，该公司董事长。委托代理人张艳，该公司收费员。被告陈光荣，男，汉族，1943年9月16日出生，退休职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗敖勒召其镇鑫洲小区*******室。原告鄂托克前旗乾城物业服务有限责任公司（以下简称乾诚物业公司）诉被告陈光荣物业服务合同纠纷一案，于2015年7月17日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。依法由审判员魏文娟适用简易程序于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告乾诚物业公司委托代理人张艳，被告陈光荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾诚物业公司诉称，被告陈光荣拖欠原告2014年6月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费894元，向被告陈光荣多次催要未果的情况下，依法诉至法院，请求判令被告陈光荣立即支付欠原告乾诚物业公司物业费894元，并承担本案的诉讼费和实支费。被告陈光荣辩称，一、鑫洲小区不具备物业收费条件，鑫洲小区无出入道路、无大门、无路灯、无围墙、无门房等，现在走的过道也是酒店后院的过道，又窄又臭，遇到雨天，过道一片水潭，出入十分困难；二、乾诚物业公司与鑫洲房地产公司谢巨荣签订的前期物业服务合同的收费标准太高；三、工程质量不合格引发业主不交物业费；四、要求我承担本案诉讼费和实支费属于无理要求，让我出物业费，服务就得到位，服务不到位我没有义务交物业费。原告提供证据及被告质证情况：1、乾诚物业公司营业执照原件、资质证书原件、组织机构代码复印件各一份，用以证明原告的公司是合法的。被告陈光荣质证认可。2、鑫洲房地产开发商与乾诚物业公司签订的“前期物业管理服务合同”复印件一份，证明乾诚物业公司服务的内容与标准。被告陈光荣质证认为，此合同是无效合同，不认可，因为没有经过社区审核，服务未达标准，服务费收取偏高。被告提供的证据及原告的质证情况：图片2页，共计18张。用以证明小区保安存在严重安全隐患，且小区没有停车位，绿化带没有维护，物业服务严重不到位。现只愿意交纳倒垃圾和处理污水费用。原告质证认可图片是鑫洲小区的，留有砸烂口是业主让留的，但没有证据。防盗门的小型维修属于我们的工作范围，换门不是我们服务的范围，小区未予封闭管理和开发商没有大门有关，和我们没有关系。门卫房是开发商给我们安置在那里的，不是我们自己租在那里的。本院对原、被告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认；但对双方要求证明的目的，要结合案件的实际案情和物业服务的实际状况综合考虑确定。并以此作为支付相关物业费的标准。根据当事人的举证、质证及陈述意见，本院确认事实如下：乾诚物业公司是具有三级资质等级的物业服务企业。2014年6月1日与鑫洲房地产开发有限公司，就鑫洲小区的“前期物业管理服务”签订了一份合同，合同约定从2014年6月1日至2014年12月31日向鑫洲小区提供物业服务，合同还约定了乾诚物业公司提供服务的具体标准及相关内容（祥见合同）等事宜。由于该小区属于正在建设中的小区，第一期建设工程虽然完工，但第二期工程仍在建设，现工程处于停建状态，故乾诚物业公司目前只负责小区简单的垃圾清理和污水的处理、一般的安全保障等几项服务内容。而小区的环境又不能使业主满意，从而造成业主不完全交纳物业费的矛盾。原告乾诚物业公司诉至本院，请求被告陈光荣支付拖欠的物业服务费。本院认为，乾诚物业公司与鑫洲房地产开发有限公司虽然签订了《前期物业管理服务合同》，但在签订该合同时，目前该小区的业主已经全部入住该小区。在此情况下乾诚物业公司理应就该小区的服务范围、服务标准、服务收费情况等内容征求业主的意见，使业主具有知情权和参与权。但其不但没有通知业主参与，而且在与鑫洲房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》后，也没有按约定提供相应周到的服务。根据查明的事实，乾诚物业公司在公共绿化、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等方面存在服务严重不到位的现象，未能按约定保质保量提供物业服务，故应承担相应责任。而被告陈光荣在一定程度上也享受和接受了原告的物业服务。因此，本院酌情认定被告陈光荣按照前期物业合同中约定住宅及车库物业收费标准的50％向原告乾诚物业公司支付2014年6月1日至2014年12月31日的物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条；《物业管理条例》第六条第（一）项、第三十六条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告陈光荣于本判决生效之日向原告鄂托克前旗乾诚物业服务有限责任公司交纳2014年6月1日至2014年12月31日的物业服务费407.36元（住宅：0.45元／月·平方米116.7平方米7个月；车库：0.225元／月·平方米25.24平方米7个月）；二、驳回原告鄂托克前旗乾诚物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告乾诚物业服务公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 魏文娟二〇一五年九月九日书记员 高 娜法条链接《中华人民共和国合同法》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第六条第（一）项，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；第三十六条第一款，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：