（2015）昌民二初字第58号
裁判日期: 2015-09-09
公开日期: 2015-12-03
案件名称
原告刁秀云诉被告吉林市洪城地产置业有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
吉林市昌邑区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刁秀云,吉林市洪城地产置业有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第十条第一款，第四十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第四条
全文
吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民二初字第58号原告：刁秀云，女，1961年12月27日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托代理人：张健源，吉林三名律师事务所律师。被告：吉林市洪城地产置业有限公司，住所：吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：陈少清，该公司经理。委托代理人：祝裴研，该公司法律顾问。原告刁秀云诉被告吉林市洪城地产置业有限公司（以下简称吉林洪城公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刁秀云及其委托代理人张健源，吉林洪城公司的委托代理人祝裴研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刁秀云诉称：2010年4月13日，刁秀云与吉林洪城公司签订《商铺认购协议书》一份，约定刁秀云购买吉林洪城公司开发建设的吉林财富购物广场D座一层0001213号商铺，建筑面积17.65平方米。同日，双方又签订了《商铺委托经营协议书》，约定刁秀云将其所购买的商铺委托给吉林洪城公司经营，委托经营期限为三年。2012年6月15日，双方又签订了《吉林市商品房买卖合同》。后刁秀云取得了本案所涉商铺的房屋所有权证和土地使用权证。刁秀云认为，《商铺认购协议书》第六条第5款、第十条第4条违反了物权法第三十九条的强制性规定，限制了刁秀云对商铺享有的所有权，故依照合同法第五十二条（五）项规定确认上述两个条款无效。故请求法院判令：1、2010年4月13日刁秀云与吉林洪城公司签订的《商铺认购协议书》中第六条第5款和第十条第4款无效；2、本案诉讼费由吉林洪城公司承担。吉林洪城公司辩称：刁秀云提出的各项诉讼请求，没有事实及法律依据，请法院驳回刁秀云的诉讼请求。一、刁秀云明知所购的商铺的性质不同于一般的住宅，且自愿购买，就应该按照合同约定全面履行自己的义务。正是由于该商铺不同于普通住宅，而在统一制式的《商品房买卖合同》中不能充分体现，故将该商铺的特殊性及双方的权利义务约定在《商铺认购协议书》中，并约定《商铺认购协议书》是《商品房买卖合同》重要组成部分，与《商品房买卖合同》互为补充。通过吉林洪城公司一系列的签约行为表明：刁秀云是自愿购买该商铺，同时对该商铺的特殊性也是明知的。换句话说，刁秀云在认购商铺时，已经接受了吉林洪城公司对刁秀云权利的限制。因此，根据自愿原则，《商铺认购协议书》各条款的约定应当产生双方当事人在签订合同时希望产生的约束力。刁秀云应当按照《商铺认购协议书》的约定全面履行自己的义务，如果刁秀云认为《商铺认购协议书》第六条第5款、第十条第4款无效，吉林洪城公司将视为刁秀云拒不完全接受“四统一管理”的规定，吉林洪城公司将按照《商铺认购协议书》相关规定追究刁秀云的违约责任；二、《商铺认购协议书》第六条第5款、第十条第4款属于商业惯例，并应当受到法律保护。《商铺认购协议书》第六条第5款、第十条第4款属于商业惯例。刁秀云及其他业主的商铺，其功能的发挥、商铺业主利益的实现都是以吉林洪城公司对所有商铺的统一经营管理为前提，统一经营管理是绝大部分业主订立合同的前提和进行商铺投资的目的所在。一旦《商铺认购协议书》第六条第5款、第十条第4款被认定无效，刁秀云极有可能拒绝统一经营管理，必然会违背其他绝大多数业主订立合同之目的，致使全体业主利益受损。《民法通则》第七条规定：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”因此，刁秀云与其他业主所购买的商铺因同处一个基于商业开发的建筑物内，形成了一个利益共同体，不得为实现一己私利主张合同条款无效。综上，请法院应驳回刁秀云的诉讼请求。经审理查明：2010年4月13日，刁秀云（乙方）与吉林洪城公司（甲方）签订《商铺认购协议书②》一份，约定刁秀云购买吉林洪城公司开发建设的位于吉林财富购物广场（D座）一层0001213号商铺，建筑面积17.65平方米，每平方单价38，000.00元，总价670，700.00元；该认购协议第五条约定：“为保证商场有序经营，乙方签订本《协议书》时必须一并与吉林洪城公司签订《商铺委托经营协议书》。”第六条约定：“双方共同认为：乙方购买的本《协议书》项下的商铺不同于一般房屋，其用途是用于从事商品专柜经营活动。…乙方同意接受和执行吉林洪城公司所属吉林财富购物广场管理部门实行的“统一规划布局、统一经营分区、统一商品标准、统一美陈装饰”等各项管理规定和规章制度。”第六条第5项约定：“为保证吉林财富购物广场整体形象和商誉，禁止乙方商铺空闲（由于乙方原因所致）。乙方商铺空闲期间不允许张贴出租、出售等字样。乙方同意吉林财富购物广场管理部门在其空闲商铺内无偿摆放、出售商品。”第十条第4项约定：“乙方认购的商铺欲转让给他方时，事先应征得甲方书面同意，并向甲方提供由受让人出具的其内容和形式均为甲方所能接受的保证函，保证甲方在本《协议书》项下的权利不受转让的任何影响后，乙方可将本《协议书》认购的商铺转让给他方。如果乙方违反本条款规定，属于乙方违约，乙方无条件赔偿给甲方造成的全部损失。”同时，认购协议书亦对商铺的统一商业管理、物业管理、人员管理和财务结算管理等方面进行相应的约定。同日，刁秀云又与吉林洪城公司签订《商铺委托经营协议书》一份，约定刁秀云将其购买的上述商铺委托给吉林洪城公司经营；委托经营期限为三年，自吉林洪城公司向刁秀云正式交付上述商铺后的第90天开始起算至满3年时止。在签订委托经营协议时，吉林洪城公司每年按照刁秀云购买该商铺总价款8%的回报率，将上述委托经营期限内的经营回报收益211，800.00元一次性支付给刁秀云，如双方均未提出终止，则委托经营协议自动顺延至下一个三年期的“委托经营期”。2012年6月15日，刁秀云与吉林洪城公司签订《吉林市商品房买卖合同》一份，约定刁秀云购买吉林洪城公司开发建设的坐落于吉林财富广场1层213号网点，房屋用途为商业服务，建筑面积、房屋单价及总价款同认购协议约定的相同。2014年7月19日，刁秀云取得了本案所涉商铺的房屋所有权证。认定上述事实的证据有：《商铺认购协议书》、《商铺委托经营协议书》、《吉林市商品房买卖合同》、《商铺接收确认书》、房屋所有证、土地使用权证、《房籍图》、照片、《房产测绘技术报告》等证据。刁秀云提供的吉林大略商业管理有限公司分别于2014年7月11日、8月25日发出的催告函和通知及吉林洪城公司提交的《房产测绘技术报告》，因上述证据与本案争议焦点无关，故本院未采信。根据刁秀云提出的诉讼请求和吉林洪城公司的答辩意见，归纳本案所争议的焦点为：刁秀云与吉林洪城公司于2010年4月13日签订的《商铺认购协议书》第六条第5款和第十条第4款是否有效。双方当事人对本案的争议焦点无异议和补充。本院认为：刁秀云与吉林洪城公司签订的《商铺认购协议书》、《商铺委托经营协议书》、《吉林市商品房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。刁秀云主张双方签订的《商铺认购协议书》第六条第5款、第十条第4款违反了《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”由此可见，该条款并非法律的强制性规定，而是授权性规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项的规定，双方签订的《商铺认购协议书》第六条第5款、第十条第4款并不存在无效的情形。另外，本案所涉的商铺位于吉林财富购物广场内，用途为商业服务，并不同一般对外独立式商铺，而吉林洪城公司为维护商场的整体利益，对商场进行统一经营管理，并对刁秀云的行为进行了必要的约束，并未超过法律规定的范围，且符合商业惯例。综上，刁秀云要求确认《商铺认购协议书》第六条第5款、第十条第4款无效的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：驳回刁秀云的诉讼请求。案件受理费100.00元，由刁秀云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 林 杰人民陪审员 孟庆淼人民陪审员 张越平二〇一五年九月九日代理书记员 庄碧瑶 更多数据：搜索“”来源：