（2015）惠民初字第01475号
裁判日期: 2015-09-09
公开日期: 2016-01-20
案件名称
无锡市德良物业有限公司与吴爱明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市惠山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡市德良物业有限公司,吴爱明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠民初字第01475号原告无锡市德良物业有限公司。被告吴爱明。原告无锡市德良物业有限公司（以下简称德良公司）诉被告吴爱明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月11日受理后，依法由审判员陶勇达适用简易程序，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告德良公司的委托代理人杨某某、被告吴爱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德良公司诉称：吴爱明系美林湖小区业主，德良公司系美林湖小区的物业服务公司。2010年6月23日，双方签订《前期物业服务合同》，对双方的权利义务进行了约定。吴爱明结欠德良公司2013年7月至2014年12月期间的物业服务费4014元。德良公司以各种方式多次向吴爱明催讨未果。故要求判令吴爱明立即支付物业费4014元及逾期付款滞纳金361元。被告吴爱明辩称：对结欠德良公司物业费及滞纳金均无异议，但德良公司的物业服务不到位，主要表现在两个事情上，一是其家窗户玻璃被他人敲碎，其欲查看监控被拒绝，德良公司表示与物业公司无关，要求其报警；二是其搭建阳光房被德良公司强制拆除，而其他业主的违建没有被强拆，德良公司区别对待业主。经审理查明：2007年11月9日，德良公司经招投标确定为“美景天城”项目（后更名为美林湖花园小区）的前期物业管理服务单位。2008年9月5日，无锡市物价局向德良公司就美林湖花园小区前期物业服务收费进行备案回复。吴爱明系美林湖小区74号101号房屋的业主。2010年6月23日，德良公司与吴爱明签订《前期物业服务合同》1份，载明：美林湖花园74号101建筑面积为159.16平方米，物业服务收费标准为每月每平方米1.4元；交纳费用时间每年12月底、6月底前交纳下半年度的物业服务费；吴爱明违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，德良公司有权要求吴爱明补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金；协议至本小区业主大会选举产生的业主委员会与甲方签订《物业服务合同》时止。双方另对其他权利义务作出了相应约定。2015年1月29日，德良公司向吴爱明发函，向吴爱明催缴拖欠的物业服务费。吴爱明至今结欠德良公司2013年7月至2014年12月期间的物业服务费4014元。另查明：2014年12月5日，无锡美林湖业主委员会（以下简称业委会）出具《小区业主满意度调查统计情况》，内容主要为：根据调查情况统计，对物业管理工作的总计评价，表示“满意”或“很满意”的365份，占总数70%，“基本满意”的151份，占总数28%，表示“不满意”的10份，占总数2%。2014年12月27日，德良公司（移交方）与业委会（接收方）、江苏启成物业管理服务有限公司（接收方，以下简称启成公司）签订《美林湖小区物业管理工作移交协议》1份，内容为：业委会于2014年12月21日通过业主代表大会选聘启成公司为美林湖小区2015年度起的物业管理服务单位，并于2014年12月21日作出决议，德良公司将退出美林湖小区的物业管理服务工作，由启成公司进驻美林湖小区，进行整体日常物业管理工作，三方确认项目整体交接时点定于2014年12月31日24时，该时间段前美林湖小区业主应交纳的物业费、车位租赁费、充电费等各类费用由德良公司收取并保留法律诉讼的权利。2015年6月11日，德良公司诉至本院，要求吴爱明立即支付拖欠的物业费及逾期付款滞纳金。诉讼中，吴爱明未就其抗辩提出的物业公司服务不到位向本院提供相应证据。德良公司表示：不存在物业服务不到位事实，对吴爱明所称的玻璃被敲碎到底是自己损坏还是人为损坏不清楚，且监控探头也不是每个地方都有；要求吴爱明拆除阳光房违建，是德良公司按照规定履行职责，在德良公司2014年12月31日退出美林湖小区时并不存在与吴爱明类似搭建阳光房的情形，吴爱明据此拒付物业费没有事实和法律依据。以上事实，由《前期物业服务合同》、《前期物业管理招投标项目备案表》、《无锡市物价局备案回复表》、邮寄清单、《小区业主满意度调查统计情况》、《美林湖小区物业管理工作移交协议》及当事人陈述等在案佐证。本院认为：德良公司与吴爱明之间签订的前期物业服务合同，系双方当事人协商一致的真实意思表示，合法有效，各当事人均应恪守履行。吴爱明作为美林湖花园小区的业主、接受了德良公司提供的物业服务，应按前期物业服务合同的约定按时足额交纳相应的物业服务费，拒不交纳的，德良公司有权根据合同约定要求吴爱明支付物业服务费及滞纳金。现德良公司要求吴爱明支付拖欠的物业服务费4014元及滞纳金361元，合法有据，本院予以支持。吴爱明提出的玻璃被敲碎物业服务不到位的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。吴爱明另提出的德良公司在拆除违建方面区别对待业主，服务不到位的抗辩意见，于法无据，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：吴爱明于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市德良物业有限公司物业服务费4014元、滞纳金361元，合计4375元。案件受理费25元（已减半收取），由吴爱明负担。该款已由德良公司预交，吴爱明应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给德良公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 陶勇达二〇一五年九月九日书记员 浦湖焉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。国务院《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 百度搜索“”