（2015）二中民终字第07706号
裁判日期: 2015-09-09
公开日期: 2015-10-12
案件名称
北京市军英工贸中心与国家工商行政管理总局机关服务局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京市军英工贸中心,国家工商行政管理总局机关服务局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第07706号上诉人（原审被告）北京市军英工贸中心，住所地北京市丰台区大井东里*号楼。法定代表人王建军，总经理。委托代理人蔡存庚，男，1963年11月25日出生。被上诉人（原审原告）国家工商行政管理总局机关服务局，住所地北京市西城区三里河东路8号。法定代表人方跃林，局长。委托代理人祁宁，男，1984年3月2日出生。委托代理人王升辉，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人北京市军英工贸中心（以下简称工贸中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年2月，国家工商行政管理总局机关服务局（以下简称机关服务局）起诉至原审法院称：2013年工贸中心与机关服务局签署丰台区×××9号楼《使用协议》，约定：使用时间从2013年1月1日至2013年12月31日，租金为80万元/年（包含供暖费等）。租期届满后，双方未续约，工贸中心未支付2013年底之前的租金达1221062元。2014年6月27日，工贸中心法定代表人王建军与机关服务局代表签署《关于收回丰台大井东里9号楼出租房屋相关事宜商谈备忘录》，工贸中心同意在2014年7月25日之前分两次结清2013年底之前的未结款项，在2014年12月31日之前腾退房屋，在2014年7月31日之前商定2014年费用支付时间和金额。2014年6月30日，工贸中心向机关服务局支付了2013年度的房屋80万元，但至今未支付2014年度的使用费，且一直未向机关服务局腾退交回房屋。现机关服务局诉至法院，请求：1、确认双方租赁关系已解除，并结算电费8568.76元、水费700元；2、判令工贸中心立即腾退承租的丰台区×××9号楼房屋，并交予机关服务局；3、判令工贸中心向机关服务局支付2014年1月1日至2014年12月31日的房屋使用费80万元；4、判令工贸中心向机关服务局支付拖欠房屋使用费的利息（自2015年1月1日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5、判令工贸中心向机关服务局支付自2015年1月1日起逾期腾退房屋的使用费（按照每年80万元的标准计算，至工贸中心实际返还房屋之日止）；6、判令工贸中心承担本案诉讼费用。工贸中心辩称：一、工贸中心已于2014年12月19日自本案所涉房屋搬出，机关服务局诉称工贸中心至今未腾退该房屋，与事实不符。机关服务局提出由工贸中心支付自2015年1月1日起逾期腾退房屋的使用费，没有任何事实及法律依据；二、关于2014年1月1日至2014年12月31日期间工贸中心使用本案所涉房屋的费用的具体数额及支付时间，机关服务局与工贸中心至今尚未商定。现机关服务局单方要求工贸中心支付80万元使用费及所谓拖欠费用的相应利息，没有任何事实及法律依据；三、工贸中心与机关服务局之间不存在结算水费的问题。答辩人未结算2014年12月的电费，责任应当由机关服务局承担；四、工贸中心于2003年租用房屋后，为能正常使用房屋，对破旧的房屋进行了投资整治，投资数额计人民币70万元，对此，机关服务局应予以赔偿。五、由于机关服务局突然要求工贸中心腾房，工贸中心投入大量资金才完成了腾房任务，故工贸中心要求免除2014年的部分租金。原审法院认为：2013年《使用协议》约定的租期届满后，工贸中心仍继续使用涉诉房屋，双方亦在《备忘录》中确认工贸中心腾退房屋时间为2014年12月31日之前，因此双方之间仍存在房屋租赁关系。在本案审理过程中，机关服务局与工贸中心于2015年4月28日对涉诉房屋进行了交接，已无继续租赁的可能，故法院确认双方的房屋租赁关系已解除。2014年期间，工贸中心继续使用房屋应当支付房屋使用费。因双方未依据《备忘录》就2014年房屋使用费的数额和支付时间达成一致意见，故具体费用标准法院参照2013年《使用协议》予以确定。双方未约定2014年度房屋使用费支付时间，依据交易习惯，工贸中心应当于租期届满前付款，故机关服务局要求工贸中心支付逾期付款利息于法有据，法院予以支持。在房屋交接过程中，双方核实工贸中心拖欠电费8568.76元、水费700元，在此法院予以确认。关于机关服务局要求工贸中心支付2015年1月1日起逾期腾退房屋的使用费一节。综合证人王×和机关服务局维修处张子付的陈述，可以认定工贸中心已于2014年12月19日腾空房屋。双方分别于2014年12月19日和12月31日进行了交接，工贸中心两次向机关服务局交付承租房屋的钥匙，机关服务局均以工贸中心不办理交接手续为由拒收房屋钥匙。工贸中心交付房屋钥匙的行为是在积极履行返还租赁房屋的义务，机关服务局作为承租人应当及时接收房屋。如机关服务局认为工贸中心返还的房屋不符合约定或房屋的性质使用后的状态，其可在收回房屋之后再行协商解决，以避免损失的扩大。现机关服务局以工贸中心不办理交接手续为由拒收房屋钥匙的做法欠妥，因此发生的损失应由其自行承担。故对于机关服务局要求工贸中心支付2015年1月1日起房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年5月判决：一、确认国家工商行政管理总局机关服务局与北京市军英工贸中心之间的房屋租赁关系解除。二、北京市军英工贸中心腾退位于北京市丰台大×××9号楼一层及地下室，并交付国家工商行政管理总局机关服务局（已履行）。三、北京市军英工贸中心于判决生效后十日内支付国家工商行政管理总局机关服务局房屋使用费八十万元及逾期付款利息（以八十万元为基数，自二〇一五年一月一日起按照中国人民银行同期贷款利息计算至款清之日止）。四、北京市军英工贸中心于判决生效后十日内支付国家工商行政管理总局机关服务局电费八千五百六十八元七角六分、水费七百元。五、驳回国家工商行政管理总局机关服务局其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，工贸中心不服，以原审法院判令其给付机关服务局八十万元房屋使用费、逾期利息及给付水电费不当为由提出上诉，要求本院依法改判。机关服务局同意原判。本院经审理查明：2002年12月5日，机关服务局（甲方）与工贸中心（乙方）签订《丰台一层及地下室使用协议》，约定甲方将丰台×××9号楼一层及地下室（锅炉房占用2间除外）租给乙方使用。租期从2003年1月1日起至2007年12月31日止。2003年租金为35万元，2004年至2007年租金每年40万元。每年1月1日前交纳上半年租金，6月31日前交纳下半年租金。2007年10月30日，双方续签了《使用协议》，租期从2008年1月1日起至2012年12月31日止，费用为房屋租金每年10万元、管理费每年10万元、供暖费每年12万元、维修保证费每年10万元。每年1月份、6月份分别交纳21万元。2013年双方再次续签《使用协议》，租期从2013年1月1日起至2013年12月31日止，费用为房屋租金每年35万元、管理费每年15万元、供暖费每年15万元、维修保证费每年15万元。每年1月份、6月份分别缴纳40万元。2014年6月18日，机关服务局致函工贸中心，要求工贸中心支付欠款，并于2014年12月31日之间腾退房屋。2014年6月27日，机关服务局（甲方）与工贸中心（乙方）签署《关于收回丰台区×××9号楼出租房屋相关事宜商谈备忘录》（以下简称《备忘录》），内容为：甲方与乙方于2014年6月26日在丰台区大井东里9号楼工贸中心办公室内，就收回丰台区×××9号楼出租房屋相关事宜进行了协商，甲乙双方达成以下意见：一、工贸中心同意2013年底之前的未结款项1221062元分两次支付结清，2014年6月30日前支付80万元，剩余421062元于2014年7月25日之前一次付清。二、工贸中心同意2014年12月31日之前腾退丰台区×××9号楼出租房屋。三、本着友好协商的原则，双方定于2014年7月31日前商谈确定乙方2014年房租等相关费用支付的时间和金额。另，2013年度《使用协议》到期后，双方未再签订任何租赁协议，亦未就2014年房租等相关费用支付的时间和金额达成一致意见。庭审中，机关服务局称，工贸中心应支付2014年度房屋使用费80万元，为2013年《使用协议》中四个分项费用之总和，并提交2013年度房屋租金支付凭证为证。支付凭证记载，工贸中心于2014年6月30日支付机关服务局80万元。工贸中心中则称2013年租金是35万元。工贸中心称其已于2014年12月19日搬离涉诉房屋，并申请证人王×出庭作证。证人王×陈述，我是北京市公安局丰台分局岳各庄派出所民警，工贸中心是我管理辖区内的企业。2014年12月19日，工贸中心经理张新英打电话说其公司搬走了。当天下午我下片时看到工贸中心搬走了。棚子什么的都拆了。从外面看都没有东西了。机关服务局对此不予认可。在本案审理过程中，原审法院于2015年4月28日组织双方当事人对涉诉房屋进行了现场交接。工贸中心于当日将涉诉房屋及钥匙全部移交机关服务局。同时，双方当场确认工贸中心拖欠电费8568.76元、水费700元。在房屋交接过程中，工贸中心职员张宝琪陈述，2014年12月19日，我就要把钥匙交给机关服务局，对方要求办手续，但我没有权力办理，然后钥匙他们也不收。12月31日拿着钥匙又来了，还是没有办成。机关服务局房产维修处张子付陈述，双方约定2014年12月19日交接，工贸中心于19日就把房屋腾出来了，但是我局未进屋查看情况。因为工贸中心不同意办理交接手续，当时就没谈成，也没有接受钥匙。后来双方于12月31日再次做交接，但还是没办成。另查，1994年11月25日，国家工商行政管理局与中国房地产开发北京公司签订《商品房购销补充合同》，购得丰台区×××9号楼一层商业用房及地下室。机关服务局称因历史遗留问题尚未取得房屋产权证，并出示从北京市丰台区房屋管理局调取的，由中国房地产开发北京公司出具《房屋所有权证明书》用于证明国家工商行政管理总局享有涉诉房屋的所有权。2015年3月16日，国家工商行政管理总局向法院出具授权证明，明确机关服务局是涉诉房屋的管理单位。再查，经法院释明，工贸中心表示关于赔偿的主张不在本案中提起反诉。上述事实，有《使用协议》、函、《关于收回丰台区大井东里9号楼出租房屋相关事宜商谈备忘录》、支付凭证、证人证言、现场勘验笔录、北京市丰台区房屋管理局档案及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案的焦点问题是工贸中心是否应给付机关服务局八十万元房屋使用费、逾期利息及给付水电费。根据查明的事实，2013年《使用协议》约定的租期届满后，工贸中心仍继续使用涉诉房屋，双方亦在《备忘录》中确认工贸中心腾退房屋时间为2014年12月31日之前，因此，工贸中心应当支付2014年期间的房屋使用费。因双方未依据《备忘录》就2014年房屋使用费的数额和支付时间达成一致意见，故原审法院参照2013年《使用协议》的具体费用标准确定了房屋使用费数额。经查，原审法院的该认定符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。另，双方虽未约定2014年度房屋使用费支付时间，但依据交易习惯，工贸中心最晚应当于租期届满前付款，故机关服务局要求工贸中心支付逾期付款利息的请求于法有据，应予支持。关于水电费的问题，因在房屋交接过程中，双方核实工贸中心拖欠电费8568.76元、水费700元，故原审法院对此予以确认亦并无不当，本院予以确认。综上，原审法院审理根据查明的事实所作判决正确，应予维持。工贸中心上诉不同意给付机关服务局八十万元房屋使用费、逾期利息及给付水电费的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6288元，由国家工商行政管理总局机关服务局负担478元（已交纳），北京市军英工贸中心负担5810元；（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费11893元，由北京市军英工贸中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊代理审判员 王军华代理审判员 胡珊珊二〇一五年九月九日书 记 员 张 雯 更多数据：搜索“”来源：