（2014）泽民初字第1297号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2015-11-16

案件名称

姬秀文诉闫帅军房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

法院

泽州县人民法院

所属地区

泽州县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

山西省泽州县人民法院民事判决书（2014）泽民初字第1297号原告姬秀文，男，1963年3月16日生，汉族，高平市人，自由职业者，现住晋城市城区。委托代理人姬贵斌，男，1985年8月25日生，汉族，籍贯同上，现住晋城市城区。委托代理人王健伟，山西君宜律师事务所律师。被告闫帅军，男，1987年2月24日生，汉族，泽州县人，自由职业者，现住本村。委托代理人周保栓，山西亚圣律师事务所律师。委托代理人原白杨，山西亚圣律师事务所律师。被告晋城市世纪坊房地产经纪有限公司（以下简称世纪坊公司）住址晋城市城区景西路太景小区6号商铺。法定代表人陈波，任该公司总经理。委托代理人赵秋宁，山西昌和律师事务所律师。第三人韩娇娇，女，1988年6月26日生，泽州县人，农民，现住晋城市城区。原告姬秀文诉被告闫帅军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月10日受理后，被告闫帅军提出管辖权异议，本院于2014年11月10日作出民事裁定书，驳回了闫帅军对管辖权提出的异议，闫帅军于2014年11月27日提起上诉，晋城市中级人民法院于2015年1月20日作出裁定，驳回闫帅军的上诉，维持原裁定。因被告闫帅军在上诉前提出追加被告申请，本院于2015年1月21日中止本案的审理，于2015年3月16日追加世纪坊公司为第二被告。世纪坊公司又申请追加韩娇娇为被告，本院依法追加韩娇娇为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2015年6月19日、9月1日公开开庭进行了审理。原告姬秀文及其委托代理人姬贵斌、王健伟、被告闫帅军的委托代理人周保栓、原白杨、被告世纪坊的委托代��人赵秋宁、第三人韩娇娇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告姬秀文诉称，2013年3月11日原告在世纪坊公司的居间下与被告闫帅军签订了房屋买卖合同，该房屋位于岭杰小区车库上面24#--22号，购房款30万元，被告闫帅军对原告保证该房是大产权，有房产证，因为岭杰小区部分房产证暂时没办下来，到时会通知一齐办理，暂时只能更改收据。原告在房屋交付后进行了装修，花费了3万多元。2014年4月，原告办理手续时，多次到建设局、规划局等单位咨询了解岭杰小区的规划建设，得知所购房屋24#--22号没有任何产权基础，属于违法建筑，随时可能被拆除。之后原告多次与被告交涉要求退房，但被告不予理睬。综上，违法建筑作为不被承认权利的事实不动产，其转让不受法律保护，而以此为标的的买卖合同应确认无效。被告闫帅军在订立合同过程中��存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违反法律、法规的强制性规定，对原告造成了损失。根据合同法第四十二条与第五十二条，为维护原告的合法权益，遵循市场诚实信用原则与保护交易安全，请求确认《房屋买卖合同》无效，由被告闫帅军返还原告购房款298000元，赔偿原告装修款30000元，居间公司退还居间费6000元并连带赔偿原告损失30000元。被告闫帅军辩称，被告从未承诺过该房屋能办理房产证或者该房屋拥有大产权，不存在故意隐瞒的事实。2013年3月11日，双方通过世纪坊公司签订了房屋买卖合同。该合同第一条第一款上所示涉案房屋暂无房产证。被告负责将收据过户到原告名下，费用由原告承担。被告从未对该房屋是否具有大产权作出肯定陈述。所签房屋买卖合同系双方的真实意思表示，应为有效。合同签订以后，被告闫帅军按合同约定履行了��务，将收据过户，不存在违约行为，不应承担任何责任。另本案所涉房屋的真实产权状况，目前尚无证据证明，仅凭原告口头说是违法建筑，显然不应支持。被告世纪坊公司辩称，世纪坊公司在本案中没有过错，我们如实反映了情况，所以我们尽到了责任，不存在退还居间费，赔偿损失的责任。第三人韩娇娇辩称，第三人作为被告世纪坊的金华店负责人在原告与被告闫帅军签订房屋买卖合同过程中，尽到了居间义务，原被告之间的纠纷与金华店无关。且金华店无法人资格，即使应承担责任，理应由世纪坊公司自己承担责任，与第三人无关。庭审中，原告向本院提供如下证据：1、房屋买卖合同。欲证明，该合同为格式合同，合同首页清楚的写明为世纪坊公司的买卖合同，签订于2013年3月11日，合同内容证明了原被告的关系以及世纪坊公��收取6000元居间费用；2、佣金收据一支，时间为2013年3月26日。欲证明，居间人为世纪坊公司，并不是韩娇娇本人；3、服务费收据一支。欲证明，居间人是世纪坊公司，证明了世纪坊公司没有履行义务，应赔偿原告损失；4、农村信用社汇款凭证一支、收款收据一支。欲证明，原告付给被告298000元房款；5、晋城市宏基房地产公司收据一支。欲证明，该房屋没有任何产权依据；6、通话录音一份，时间在2014年7月6日。欲证明，被告在买卖中隐瞒事实，原告是在受欺骗的情况下购买的该房屋。经质证，被告闫帅军认为，对证据1中合同的真实性及收取原告购房款298000元予以认可，但合同中未做过肯定是大产权的陈述。对通话录音不认可，被告并不知情，作为证据本身存在瑕疵，证明内容互相矛盾。被告世纪坊认为，对合同真实性无异议，但合同内容在产权上没有进行陈述，对收款收据认可。第三人认为，质证意见同世纪坊公司，对于佣金，是理所应当收取的，不承担责任，作为居间人当时已尽到居间义务。本院对证据1—5的真实性予以确认。对证据6被告有异议，不予确认。被告闫帅军向本院提供居间合同一份。欲证明，被告当时买该房屋时也是只有收款收据。经质证，原告认为与本案无关。本院不予确认。被告世纪坊向本院提供加盟合同一份。欲证明，在加盟期间所产生的任何问题，由加盟方自己承担。经质证，原告认为，世纪坊公司和第三人韩娇娇的关系是他们之间的关系，和原告无关，应由世纪坊公司自己承担责任。第三人认为应由世纪坊公司承担责任，并提供证明一份，证明所出现的问题应当由总公司承担，加盟合同无效。本院认为，该证据系被告世纪坊与第三人之间签订的合同，与本案没有法律关系，不予确认。本院依法查询了晋城市规划局、泽州县建设局等单位，证实泽州县岭杰小区没有24#楼，车库上面所建房屋未办理规划手续，不能办理房屋产权登记。经审理查明，2013年3月11日原告姬秀文、被告闫帅军以及居间公司世纪坊公司三方签订了一份《房屋买卖合同》，原告购买了被告位于泽州县岭杰小区车库上面所建房屋，合同对该房屋标号为24#--22号。原告支付被告房屋总价款298000元。2013年4月2日原告支付房款，被告交付房屋。世纪坊公司收取原告居间费6000元。合同签订生效后，双方对房屋收据进行了变更，原告对房屋进行了装修入住。后原告欲办理房屋产权登记，经查询得知所购房屋没有任何产权基础，遂于2014年10月10日诉至法院，要求确认购房合同无效，并要求被告退还购房款，赔偿损失。本院依法向晋城市规划局、泽州县建设局等审批单位进行了调查，证实本案所诉房屋未办理规划手续，不能办理房屋产权登记。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》明文规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。被告将未办理权属登记的房产卖给原告，双方签订的《房屋买卖合同》违反了法律、法规的强制性规定，系无效合同。因合同无效所取得的财产，应当予以返还，原告应将房屋返还被告，被告应将购房款退还原告。在订立合同过程中，原告未尽到必要的注意义务，也未提供充分证据证明其损失数额。故对原告赔偿损失的请求不予支持。关于居间人的责任，本院认为，合同签订时居间人为世纪坊公司，在促成原被告之间订立合同过程中，世纪坊公司未全面履行居间人的义务，所��取的劳务费应当予以退还，考虑到世纪坊公司在合同订立过程中已付出必要的劳务，对收取原告的居间费用可酌情予以退还。第三人韩娇娇系世纪坊员工，其签订合同系职务行为，故不承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》三十八条之规定，判决如下：一、被告闫帅军退还原告姬秀文购房款298000元，原告姬秀文返还被告闫帅军位于泽州县岭杰小区车库上所建涉诉房屋；二、被告晋城市世纪坊房地产经纪有限公司酌情退还原告居间费3000元；三、驳回原告姬秀文的其他诉讼请求。案件受理费6200元，原告姬秀文已预交，由原告承担1000元、被告闫帅军承担4200元、晋城市世纪坊房地产经纪有限公司承担1000元。上述债务，义务人应在本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审　判　长　　姚云芳审　判　员　　尹艳芬人民陪审员　　崔淑芳二〇一五年九月八日书　记　员　　牛慧娟来源：