（2013）鼓民初字第1746号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-12-13
案件名称
原告南京中商房产开发有限公司与被告江苏乾康房地产实业有限公司建设工程合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京中商房产开发有限公司,江苏乾康房地产实业有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第1746号原告南京中商房产开发有限公司（以下简称中商公司），住所地在本市白下区丰富路130号。法定代表人祝义材，董事长。委托代理人朱文雷，北京盈科（南京）律师事务所律师。被告江苏乾康房地产实业有限公司（以下简称乾康公司），住所地在本市高淳县开发区松园路松园村001号。法定代表人杭宁，总经理。委托代理人戴建军，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人芮振华，江苏致邦律师事务所律师。原告南京中商房地产开发有限公司诉被告江苏乾康房地产实业有限公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱文雷，委托代理人戴建军、芮振华被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中商公司诉称，2002年12月29日，中商公司和江苏泰和房地产实业有限公司（以下简称泰和公司）签订了《中商万豪中心联建协议书》，约定双方共同开发中商万豪中心。2006年7月31日双方又签订《补充协议书》。2006年9月22日，双方再次签订《协议书》，约定泰和公司将该项目中的权利义务全部转让给乾康公司。而在建设过程中，乾康公司不仅不履行义务，还多次人为阻挠中商公司的正常施工，使得项目开发几经中断，延误了工期。在中商公司的努力下，该工程现已竣工验收并交付使用，但乾康公司尚有以下工程款未能支付：1.补桩工程费用1226459.56元：2.立体车库工程费用914122.67元：3.901变电所费用154936.17元：4.金山变出线、进线电缆线路费用556707.4元：5.开闭所设备及安装分摊费用251198.57元：6.生活及消防泵复建费用496205.87元：7.前期物业费用分摊400406.19元：8.房产测绘费用110846.54元：9.变电所、钢瓶间所占面积地价145994.34元。以上九项费用共计4256877.31元。由于工程逾期完工，给中商公司造成巨大经济损失。根据江苏省高级人民法院的生效判决，对于工程逾期完工，乾康公司应承担30%的违约责任，即858万元。但该违约金无法弥补中商公司的实际损失，故要求被告乾康公司在违约金以外继续赔偿原告中商公司实际损失1000万元。综上，乾康公司作为联建协议的一方当事人，不积极履行合资、合作开发房地产协议中约定的义务，至今拖欠工程款，致使房屋无法按期交付，应承担违约责任。故诉至法院，请求判决1、被告乾康公司立即支付拖欠的工程款4256877.31元；2、被告乾康公司承担逾期交房违约金858万元（自2010年1月29日计算至11月11日，共计286天，按每日10万元计算，286×10×30%）；3、判令被告乾康公司承担给中商公司造成的经济损失1000万元；4、由被告乾康公司承担本案全部诉讼费用。被告乾康公司辩称，原告主张的工程款中，金山变出线间隔、双回路10KV电源进线电缆线路费用、变电所变配电设备及安装分摊费用、前期物业费用分摊，测绘费用、所占用面积地价款系应由原告承担的建设费用。对于补桩工程相关费用、立体车库工程费用、901变电所费用、生活及消防泵房复建费用，原告未提供相应合同及具体付款凭证，不能证明实际发生的费用。901变电房所占用的是被告分得的房屋，原告主张房屋建设费没有依据。整个工程由原告负责建设施工，在消防验收通过以后，由于规划、环保、人防工程等原因，都没有通过规划验收，整个房屋的竣工验收迟延由原告自己所造成，与被告无关。交付房屋是原告的义务，而被告并没有向原告交付房屋的义务，生效文书中30%的违约责任是针对中商公司逾期交付房屋给被告造成的损失，不适用于原告自己的房屋逾期交付。故原告主张逾期交房违约金及经济损失没有依据。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2002年12月19日，中商公司（甲方）与江苏泰和房地产实业有限公司（乙方，以下简称泰和公司）签订《中商万豪中心联建协议书》，双方就共同与三乐公司联合开发建设位于江苏省南京市鼓楼区中山北路215号三乐公司前厂区B片商层商住综合楼（暂定名中商万豪中心）达成协议。中商万豪中心占地面积4221.8平方米，正负零以上建筑面积为118813.7平方米，用途为商业、办公、住宅；正负零以下建筑面积为6327.67平方米，用途为停车库。协议约定：甲方负责全部工程建设工作，承担工程建设所有费用并承担相关全部责任，应由购房人自行缴纳的由其自行缴纳（不含三乐公司901大楼专用的变电所、生活和消防泵房及与901大楼供水、供电、排水、消防的系统连通工程的费用）。甲方负责办理项目竣工验收交付手续并承担相关责任。乙方负责提供土地并完成建设用地拆迁、安置、补偿；办理联合立项；报批规划建设方案；领取《建设工程规划许可证》副本、《施工许可证》和《国有土地使用证》；开通施工用水、用电。乙方负责三乐公司901大楼专用变电所、泵房复建工程并承担相关费用。协议中，甲乙双方与三乐公司还就房屋面积分配进行了约定：中商公司约得68966.05平方米，乾康公司约得42425.13平方米，三乐公司约得11970平方米，最终以房产证面积为准。2006年7月31日，中商公司（甲方）与泰和公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲方除负责全部建设工作并承担建设施工责任外，还负责组织通过中商万豪中心的竣工验收工作。901大楼原变电房、泵房拆除和土地平整由乙方负责并承担相关费用；901大楼专用变电房、生活和消防泵房复建工程待施工图完成并由乙方提交三乐公司确认后，甲方方能编制工程及相关预算，在经乙方审核同意后，由甲方组织施工；901大楼专用供水、供电、排水、消防的系统衔接工程由乙方出资，甲方编制施工预算经乙方审核同意后，由甲方负责实施。中商万豪中心工程建设及901大楼专用变电房、泵房复建过程中与三乐公司关系的协调、处理由乙方指派专人负责，甲方与三乐公司不直接发生关系。关于违约责任，甲乙双方约定：因甲方原因致使未能按本补充协议的约定及时、足额交付乙方应分得房屋（含三乐公司所得全部房屋），以及办逻相关证件的，每迟延一天，甲方应当向乙方支付违约金人民币10万元，因此给乙方造成损失的，还应当赔偿损失。因乙方原因致使甲方未能正常施工、交房和办理相关证件的，每耽误一天，乙方应当向甲方支付违约金人民币10万元，因此给甲方造成经济损失的，还应当赔偿损失。另查明，2004年7月22日，泰和公司、中商公司与三乐公司出具“证明气经三方单位协商沟通，同意拟建的商务中心楼的西南侧（三乐公司901大楼）与现有建筑中商万豪中心相连通。2006年9月22日，泰和公司与中商公司签订《协议书》，双方一致同意将泰和公司在本案项目中所应分得的全部房屋，享有的全部权利完全转让给乾康公司。2006年11月12日，中商公司致函南京市房产局市场处并承诺：……若我司所分得房屋套内毛坯房及共用分摊部分各层、各套交付标准不一致时，以我司所得房屋的最高标准作为三乐公司及乾康公司所得房屋套内部分及共用分摊部分的交付标堆，交付时间不迟于2010年1月29日。2009年2月12日，中商公司致函乾康公司称：根据南京三乐集团于2009年2月6日提供的“901大楼供电系统的设计要求”，南京市建筑设计院已将901变电配电系统进行设计，现将该院业已设计好的图纸提供给贵公司，由于项目建设进展致此事紧迫，请贵公司接到此图后尽快审核，并于2009年2月17日前将审核意见提供给我公司，以便我公司尽快安排施工。2009年4月17日，中商公司将901变电设备购置、安装及分摊费用表，送交乾康公司签收。2009年6月4日，江苏苏源律师事务所代表乾康公司，就901大楼东南侧拆迁及道路建设，以及901大楼专用变电房、生活和消防泵房复建事宜致函中商公司，要求中商公司履行上述义务。2010年3月30日，乾康公司通过公证就901变电房复建及暗厨房燃气施工致函中商公司称：请贵公司立即组织901变电房复建工程、暗厨房和走道式厨房的燃气安装、新风及报警联动系统的施工，并于三日内回函告知我公司交付时间，以便我公司及时向已购房业主发出延期交房通知等。还查明，2010年1月26日，南京市公安消防局对于本案工程进行消防验收，出具宁公消验（2010）第0023号建设工程消防验收意见书，认为存在以下问题：一、该楼与相邻的三乐办公楼防火间距不足4米；二、建筑东侧设有三乐办公楼配电房，影响地下车库的疏散且妨碍大型消防车辆的转弯和通过；三、屋顶停机坪四周未设置应急照明；四、末端试水装置和试水阀设置在居民家中，不便操作；五、部分室内消火栓箱内水带、阀门配置不全。鉴于以上问题，该工程消防复验不合格。2010年7月5日，901大楼与中商万豪中心连通工作完成。2010年8月27日，地上1-54层消防验收合格。2010年11月8日，901大楼原变电房拆除。2010年11月1日，中商公司作为建设单位组织该工程竣工验收合格。2010年11月11日，本案工程取得工程竣工备案表，中商公司将协议约定的房屋全部交付乾康公司。2010年，乾康公司将中商公司诉至法院。在（2010）宁民初字第108号案审理过程中，中商公司与乾康公司均认可逾期交房的主要原因是消防验收未予通过，从而导致无法进行竣工验收备案；消防验收意见书中指明的问题，双方予以认可，并认为主要原因是该楼与相邻的三乐办公楼防火间距不足以及901大楼配电房未拆除致消防通道不畅；中商公司自认，消防验收意见书中第三、四、五项是其自身原因引起，并已于验收后很快整改完毕。（2010）宁民初字第108号民事判决认为，中商万豪中心项目未能如期通过消防验收，双方均有责任，但中商公司作为合资、合作开发房地产的实际施工方，对未能如期交房应负主要责任，构成违约，酌定其承担逾期交房70%责任。中商公司不服，上诉至江苏省高级人民法院。（2011）苏民终字第0082号民事判决书认为，由于双方当事人在一审审理过程中均认可消防验收未通过是造成逾期交房的主要原因，一审法院根据消防未通过验收的责任来划分双方当事人对于逾期交房所应承担的责任并无不当；上诉人主张不能以消防验收作为划分双方当人的责任大小的上诉理由，不能成立；原审法院综合全案案情，根据双方的过错大小，认定乾康公司承担30%的责任，中商公司承担70%的责任，并无不当，遂驳回上诉，维持原判。上述事实，有中商公司提供的协议，乾康公司提供的（2010）宁民初字第108号民事判决书、（2011）苏民终字第0082号民事判决书等证据证实。本院认为，中商公司与乾康公司之间系合作开发房地产的合同关系。根据（2011）苏民终字第0082号生效民事判决的认定，因双方均认可消防验收未通过是造成逾期交房的主要原因，根据消防未通过验收的责任来划分双方当事人对于逾期交房所应承担的责任并综合全案案情考量双方的过错大小，乾康公司应承担30%的责任，中商公司应承担70%的责任。基于生效民事判决的既判力，就本案中逾期交房给中商公司造成的损失，乾康公司亦应按30%承担违约金责任。原告主张被告乾康公司承担逾期交房违约金858万元，本院予以支持。对于被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。原告主张的工程款中，金山变出线间隔、双回路10KV电源进线电缆线路费用、变电所变配电设备及安装分摊费用、前期物业费用分摊，测绘费用、所占用面积地价款系应由原告承担的建设费用。对于补桩工程相关费用、立体车库工程费用、901变电所费用、生活及消防泵房复建费用，原告提供的证据不足证明其实际发生；原告主张的经济损失亦无证据证明，本院均不予采信。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告江苏乾康房地产实业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告南京中商房产开发有限公司逾期交房违约金858万元。二、驳回原告南京中商房产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费155984元，由原告南京中商房产开发有限公司负担84124元，由被告江苏乾康房地产实业有限公司负担71860元；保全申请费5000元，由被告江苏乾康房地产实业有限公司负担（原告南京中商房产开发有限公司已预付，被告江苏乾康房地产实业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告南京中商房产开发有限公司案件受理费71860元以及保全申请费5000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 李子木人民陪审员 白长宁人民陪审员 李 伟二〇一五年九月八日书 记 员 李 菲 来自：