（2015）瑶民一初字第03482号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-02-26
案件名称
谭杰波与翁兰琴、张国聪、张炫房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭杰波,翁兰琴,张国聪,张弦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第03482号原告：谭杰波，男，1987年2月14日出生，汉族，住合肥市.委托代理人：万亚波，安徽百协律师事务所律师。被告：翁兰琴，女，1963年3月6日出生，汉族，住浙江省温州市。被告：张国聪，男，1960年5月4日出生，汉族，住浙江省温州市。被告：张弦，女，1985年3月26日出生，汉族，住浙江省温州市。以上三被告共同委托代理人：惠友波，安徽宝文律师事务所律师。原告谭杰波诉被告翁兰琴、张国聪、张炫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理。依法由审判员孙方奎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭杰波及其委托代理人万亚波、被告翁兰琴、张国聪、张炫共同委托代理人惠友波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭杰波诉称：2012年6月，翁兰琴称东方商城门面房是其个人所有，欲出租。原告见该门面由翁兰琴实际占有，遂信其所言。2012年7月翁兰琴以其丈夫张国聪（作为甲方）名义，与原告（作为乙方）签订《商业门面租赁合同》，约定租期自2012年7月起至2013年6月止，年租金为20000元，租金按年支付，乙方应支付甲方房屋设施、水电押金为2000元。原告于2012年6月支付翁兰琴押金2000元。2013年、2014年，双方分别再次续约1年。2014年6月，翁兰琴电话告知原告，租金20000元交给其女儿张炫。原告遂将2014年7月至2015年6月的租金20000元给了张弦。2014年9月，原告得知租赁的门面房并非翁兰琴个人所有，实为国有资产。2014年10月，原告经过投标，与资产公司签订了上述门面房的租赁合同。明确约定租期自2014年10月至2017年9月止。翁兰琴与资产公司的租赁合同租赁期是2012年7月1日至2014年6月，且约定租赁期间，翁兰琴如欲将房屋转租给第三方使用应征得出租方同意，并由出租方与第三方重新签订房屋租赁协议。原告因要求被告返还房租款2万元、押金2千元被拒，现诉请判决三被告共同返还房租款2万元、押金2千元，并共同支付2万元从2014年6月起，2千元从2014年7月起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金（违约金计算截止2015年6月为止，暂计违约金2062.52元，之后的违约金款清息止），判决三被告共同赔偿打字复印机光盘刻录费50元。依法判令三被告承担本案的全部诉讼费用。三被告共同辩称：张国聪、张弦并不是本案适格被告，原告应撤回对其二人的诉讼，张国聪与原告签订的商业门面租赁合同的权利来源于翁兰琴于2012年5月与合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司签订的租赁合同，即对涉案房屋占有、使用和收益的权利人系翁兰琴，张国聪、张弦并非涉案合同的当事人，其分别与原告签订合同，收取原告租金的行为是翁兰琴的授权而为，其法律后果应由翁兰琴承担，所以张国聪、张弦并不是本案的适格被告。2、被告翁兰琴与资产公司签订的租赁合同，合同期限自2012年7月1日起至2014年6月止。合同到期后，双方以口头形式续签三个月，自2014年7月至9月，该续签行为真实合法有效。虽然房屋租赁合同中约定，翁兰琴欲转租该房屋给第三人使用需征得资产公司书面同意，如私自转租，资产公司有权解除合同，但是在随后的履行过程中，资产公司又口头答应被告翁兰琴在租赁期内可以转租，所以翁兰琴于2012年7月将涉案商铺转租给原告时，资产公司并未提出异议，也未向被告主张解除合同或依法提起诉讼，且在合同到期后，资产公司又与翁兰琴达成续租事宜，即资产公司以其行为默认了翁兰琴转租行为。3、被告翁兰琴与原告在转租到期后，就返还多收取的租金及押金事宜上达成一致，即原告同意被告返还租金及押金共计8000元，这一事实在原告提供的通话录音中予以证实，该意思表示是真实的，不存在欺诈等违反法律法规，应为合法有效。另外合同到期后要求返还租金问题，不涉及违约金，原告主张违约金无事实与法律依据。综上，原告与翁兰琴就双方租赁合同到期后的返还问题已达成一致意见，即被告翁兰琴仅需退还现金8000元给原告，现原告的诉求无事实和法律依据，请求法院予以驳回对张弦、张国聪的起诉及其他不合理诉求。经审理查明：2012年7月，翁兰琴授权张国聪将其自合肥市瑶海区商业资产经营有限责任公司处租赁的本市东方商城门面房出租给原告，双方（张国聪作为甲方、谭杰波作为乙方）签订《商业门面租赁合同》，约定租期自2012年7月起至2013年6月止，年租金为20000元，租金按年支付，乙方应支付甲方房屋设施、水电押金为2000元。合同签订后原告向翁兰琴支付押金2000元。2013年6月、2014年6月，双方分别再次续约1年，双方未重新单独签订合同，在上述合同租赁期栏添加：2013年6月交房租2万，自2013年7月到2014年6月，2014年6月交房租2万，自2014年7月到2015年6月。翁兰琴对已收取上述租金不持异议。2014年10月，原告经过投标，与合肥市瑶海区商业资产经营有限责任公司签订了上述门面房的租赁合同。约定租期自2014年10月1日至2017年9月止。另查明，翁兰琴与合肥市瑶海区商业资产经营有限责任公司于2012年5月就上述房屋签订租赁合同一份，约定租赁期自2012年7月至2014年6月，如翁兰琴擅自将房屋转租、转借的，合肥市瑶海区商业资产经营有限责任公司有权收回房屋，租金支付方式：以现金或转账方式存入合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司。2014年7月，合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司收取翁兰琴上述房屋2014年7月至2014年9月的租金3837元。上述事实，有原告提供的身份证、租赁合同、录音资料被告提供的租赁合同及交租金收据以及双方当事人的陈述予以佐证。本院认为：被告翁兰琴对原告诉称的系其授权张国聪签订租赁合同及其已实际收取原告2014年7月至2015年6月的租金的事实不持异议，即本案合同相对人应认定为原告和翁兰琴。本案系租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，应由合同双方履行合同义务，故对原告诉请张国聪及张弦履行共同返还租金及承担违约金，本院不予支持。被告翁兰琴对收取押金2000元及原告主张的2万元不持异议，该租金为2014年7月到2015年6月租金，根据被告与合肥市瑶海区商业资产经营有限责任公司的租赁合同及被告提供的租金收据，翁兰琴向合肥市瑶海区商业资产经营有限责任公司租赁该房屋实际至2014年9月终止，即被告与合肥市瑶海区商业资产经营有限责任公司双方合同约定的履行期满后至2014年9月之间系不定期租赁关系。2014年9月之前翁兰琴对该房屋实际转租，租赁期间合肥市瑶海区商业资产经营有限责任公司未根据合同收回房屋，也未主张转租无效，即现有证据并不能认定被告系擅自转租，也不能认定原告与翁兰琴就此期间的租赁合同当然无效。原告主张返还的20000元租金中，其中主张返还的2014年9月前的5000元租金缺乏依据，本院不予支持；2014年10月后，原告与合肥市瑶海区商业资产经营有限责任公司就原租赁物签订了租赁合同，翁兰琴不能举证证明其对该房屋具有支配权，此期间原被告之间的租赁合同应属无效，其收取的此期间租金15000元应予以返还。翁兰琴收取的设施及水电押金2000元，在租赁结束后，双方应对此结算，翁兰琴在举证期内并未举证不予返还的证据，原告此请求本院予以支持。关于原告以违约金名义主张的违约责任，双方合同并未约定违约金，对此请求本院不予支持。原告主张赔偿打字复印及光盘刻录费50元，缺乏法律依据，本院亦不予支持。据此。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、被告翁兰琴于本判决生效之日起五日内返还原告谭杰波租金15000元及押金2000元，合计17000元。二、驳回原告谭杰波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币400元，减半收取200元，由被告翁兰琴负担150元，原告谭杰波负担50元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 孙方奎二〇一五年九月八日书记员 孟林月 搜索“”