（2015）苏中民终字第00563号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-04-27
案件名称
林泉亨与林荣建房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林荣建,林泉亨,蒋黎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第00563号上诉人（原审被告、反诉原告）林荣建。委托代理人陆海波，江苏立泰律师事务所律师。委托代理人浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）林泉亨，台湾人。委托代理人朱亚，江苏丰田律师事务所律师。原审第三人蒋黎。委托代理人吴景贵，江苏王建华律师事务所律师。上诉人林荣建因与林泉亨房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2013）昆民初字第3262号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2010年5月7日，蒋黎将昆山市开发区樾河北路156-158号一层楼商铺（建筑面积约为198平方米）租赁给案外人阮旭玉，租赁期限至2013年5月31日止。2010年8月23日，林荣建与蒋黎签订商铺租赁合同，蒋黎将位于昆山市开发区樾河北路146-2#、148-2#、158#商铺及地下层共1297.88平方米的商铺租赁给林荣建作为经营场地，从事与林荣建相符的经营活动，其中一层商铺面积45.52平方米，二层商铺面积524.365平方米（280.84＋243.525），地下层面积728平方米；租赁期限自2010年9月1日至2019年2月4日；租金按先付后用原则，租金承租方按商铺产权面积分层核收，总计年租金42万元，该租金第5年递增6%，租金按半年一次收费提前一个月收取；出租方违反合约，则赔付承租方所有装修费用。因林荣建还向蒋黎租赁其它房产，就租赁的所有房产租金问题，同日，蒋黎与林荣建签订了补充说明（租金计算说明）：为了便于计算和支付，将原有合同期内承租户时间统一调整至2011年2月5日起算，八年租期，年租金为90万元，押金10万元。一审庭审中，林荣建与蒋黎对商铺租赁合同年租金42万元的组成做如下陈述：地下室年租金为10万元，一层因是楼梯口故不计算租金，二层524.365平方米年租金为32万元。合同签订后，蒋黎将上述商铺交付林荣建，林荣建将一楼楼梯口拆除后使用。2012年7月7日，林泉亨与蒋黎签订房屋买卖合同，约定蒋黎将位于昆山市开发区樾河北路156号、158号房屋（建筑面积150.92＋336.13平方米）出售给林泉亨；该房屋上租约依原租赁合同继续履行；房屋转让价格为8766900元。合同签订后，双方按约履行，蒋黎于同年7月27日将涉案房屋过户至林泉亨名下。涉案房屋出售给林泉亨后，林泉亨获知其购买的房屋上存在两份租赁时间不一的合同（蒋黎与林荣建的租赁合同、蒋黎与案外人的租赁合同）要求蒋黎解决，蒋黎组织林荣建、林泉亨进行协商，林泉亨要求两份合同均于2013年5月终止，林荣建表示合同解除可以，但要求林泉亨赔偿装修款，双方未谈拢。林荣建遂逐渐搬离涉案房屋。经查，林荣建租赁使用的一楼商铺（45平方米）、二楼商铺（243.525平方米）经买卖后现属林泉亨所有。一审另查明：有关林荣建撤场时间。林荣建、林泉亨均向一审法院提供了腾龙阁酒店物业管理处工作人员朱某的调查笔录，一审法院为核实笔录内容的真实性，对朱某本人进行了调查，其陈述：2012年12月底，林荣建将158号二楼商铺彻底清场，在2013年8月底将一楼（45平方米左右）商铺清场；因二楼商铺正下方的一楼商铺已经出租给了阮旭玉，并且一楼商铺（45平方米）当时未撤场，所以即便2012年底将商铺归还，使用人也无法直接上二楼，因没有通道可直接上去；2013年3月，林荣建在二楼砌墙将涉案房屋以南部分其另行租赁给案外人。2013年11月12日，一审法院组织双方代理人查看了现场，现场除地砖外其它装修已拆除。林荣建、林泉亨在一审法院办理了涉案房屋交接手续，林泉亨认为该日为交接日，林荣建认为涉案房屋早已交接，该日只是配合一审法院再确认一下。关于租金问题，林荣建认为其付至2012年8月底，蒋黎认为租金半年一付，林荣建仅付至同年8月4日止，后林荣建未再支付租金。以上事实，由房屋权属证书、土地使用权证、商场商铺租赁合同、房屋买卖合同、证人罗某的证言、当事人一审庭审陈述、证人朱某的证言等予以佐证。原审原告林泉亨的诉讼请求为，请求判令：1、解除林泉亨、林荣建之间的租赁关系；2、林荣建支付逾期租金289990元（一楼租金年租金68970元，二楼年租金163025元，自2012年8月5日起至2013年11月12日止，按15个月计算）及支付利息损失（自起诉之日起至林荣建实际支付之日止，按中国人民银行公布的同期同类基准贷款利率计算）3、本案诉讼费用由林荣建承担。原审反诉原告林荣建的诉讼请求为，请求判令：1、林泉亨赔偿装修损失20万元。2、反诉费用由林泉亨承担。一审法院认为：林荣建与蒋黎签订的租赁合同合法有效，应当受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，蒋黎在租赁期间内将涉案房屋出售给了林泉亨，蒋黎与林荣建之间原租赁合同继续有效。本案中，林泉亨认为原租赁合同的租赁期限太长，林荣建亦未在合同约定的期限内支付租金，林荣建遂逐渐搬离，故涉案租赁合同实际已解除，因双方对合同解除的赔偿事宜未达成一致意见，林荣建未及时将房屋返还林泉亨。虽林荣建于2012年年底撤出二楼商铺，2013年8月撤出一楼商铺，但其未及时通知林泉亨前来办理交接手续。林荣建、林泉亨于2013年11月12日在一审法院组织下查看现场并办理了交接手续，故该日视为合同解除日及交房日。因租赁合同已实际解除且涉案房屋已返还林泉亨，故林泉亨的第一项诉请已无基础。自2012年8月5日起至2013年11月11日止，林荣建占用涉案商铺未支付租金，故该期间的租金其仍应支付林泉亨，标准按原商铺租赁合同之约定，因林荣建及第三人一致陈述一楼商铺不支付租金，二楼商铺（524.365平方米）每年支付320000元租金，而本案中林泉亨名下二楼商铺面积为243.525平方米，故林荣建应支付林泉亨商铺租金188617.63元。由于林荣建至今未支付租金，林泉亨主张自起诉日起的利息损失于法有据，原审法院予以准许，但因起诉时部分租金未到期，故利息损失应分段计算。林荣建反诉要求林泉亨赔偿其装修损失200000元，因现场装修已基本拆除，林荣建对其损失又未提供相应证据证实，故反诉请求原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决：一、林荣建于判决生效之日起十日内支付林泉亨房屋租金188617.63元并支付利息损失（其中租金148614元，自2013年8月5日起至本判决生效之日止；租金39976.63元，自2013年11月12日起至本判决生效之日止；均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。二、驳回林荣建的所有诉讼请求。本诉案件受理费5725元，由林泉亨承担2002元，林荣建承担3723元；反诉案件受理费2150元，由林荣建承担。上诉人林荣建不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。2010年8月23日，蒋黎与上诉人签订房屋出租合同，约定将涉案146-2#、148-2#、158#二楼商铺租赁给上诉人作为经营场地，2012年7月7日，林泉亨与蒋黎签订房屋买卖合同，并将156#、158#房屋过户给林泉亨。由于出现了房屋所有权人变动的情况，蒋黎与上诉人在2012年8月达成合意，解除146#、148#，但不包括158#。上诉人与林泉亨、蒋黎沟通过程中，因林泉亨坚决不再出租，上诉人只能搬离，可以说就158#商铺租赁合同的解除形成了合意，但关于20万元装修款赔偿问题，因林泉亨和蒋黎均要求对方承担而无果。一审法院对“交接手续之日视为合同解除日及交房日”的认定是没有法律依据的，且与一审法院认定的“林荣建遂逐渐搬离，故涉案租赁合同实际已解除”自相矛盾。二、关于上诉人搬离承租房屋的原因和时间。上诉人搬离承租商铺的原因是林泉亨已经明确表示不再出租给上诉人，上诉人也是为了避免租金损失进一步扩大，搬离的时间是2012年8月底，所以计算租金也只应该计算至2012年8月底。三、本案中租赁合同解除是林泉亨提出的，其对房屋的占有和使用情况更应给予足够关注。即便是双方合意解除，租赁房屋的交接也是双方共同的义务。在双方不再履行合同的情况下，上诉人搬离商铺行为意味着交房。在一楼商铺未交房的情况下，二楼商铺完全可以使用，因为上诉人改楼梯是经过出租人同意的，无需恢复原状，二楼使用便利问题应由出租人自行解决。商铺设计是一户一梯，之所以形成只有一个楼梯是因为出租人改建，林泉亨可以恢复原设计解决二楼使用问题，而林泉亨未采取任何行为任由租金损失扩大，应由其自行承担。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人林泉亨辩称：一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持。原审第三人蒋黎述称：上诉人与被上诉人的租赁纠纷，与第三人并无关系。上诉人提到的与第三人曾就房屋的租赁合同解除达成合意是不存在的。一审判决第2页上诉人答辩也是称被上诉人与其解除合同，不是与第三人解除合同。二审中，林荣建认为一楼只有1.5米到1.58米左右的通道，并无关系到商铺，林泉亨及蒋黎对此予以否认。林荣建确认一楼属于涉案租赁合同的租赁范围，搬离涉案房屋没有与林泉亨或蒋黎办理交接手续。以上事实，由调查笔录予以佐证。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，双方当事人对于涉案租赁合同的真实性合法性均无异议，本院予以确认，本案二审主要争议焦点在于合同的解除及其后果。合同解除以当事人解除合同的意思表示及将该意思表示通知对方为必要条件。林荣建主张其与蒋黎于2012年8月达成合意解除146#、148#商铺，但未提供证据予以证实，且与其一审陈述互相矛盾，蒋黎对此亦予以否认，该主张缺乏事实依据，本院不予采信。林荣建认为林泉亨购买涉案商铺之后表示坚决不再出租，其只能搬离，因此双方就158#商铺租赁合同的解除形成了合意，对该主张林荣建同样未能提供充分证据予以证实，据此推断双方合意解除租赁合同为时尚早，本院难以支持。林荣建未取得林泉亨要求解除合同的切实证据，也未就合同解除事宜与林泉亨达成协议，更未在搬离涉案商铺时与林泉亨进行房屋交接，简言之，在其合同义务没有解除的情况下，自行搬离涉案商铺失之简单草率，理应对其后果承担责任。林荣建逐渐搬离涉案租赁房屋的行为，不具备通知林泉亨解除合同意思表示之完整要素，自然不能产生合同解除的法律后果，一审法院关于“林荣建遂逐渐搬离，故涉案租赁合同实际已解除”的表述确与后文认定产生龃龉，有失严谨，应予纠正。但一审法院最终认定林荣建、林泉亨2013年11月12日在一审法院组织下查看现场并办理交接手续之日为合同解除日合法有据，同时认定该日期为交房日亦客观准确，本院一并予以确认。基于此，林荣建认为租金仅应计算至其搬离商铺的时间2012年8月底的上诉主张，已无事实和法律依据，本院不予支持。至于林荣建指称林泉亨未采取任何行为任由租金损失扩大的上诉主张，据双方合同约定一层商铺面积45.52平方米，显非林荣建所称仅为楼梯之用，一楼商铺为二楼商铺之通道是不争之事实，林荣建在搬离二楼商铺时径自保留一楼商铺，而要求林泉亨恢复原设计自行解决二楼使用问题，难免于己过宽于人太苛，既失公允又缺法律依据，本院碍难支持。综上所述，上诉人林荣建的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6800元，由上诉人林荣建负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 孙 毅代理审判员 黄学辉二〇一五年九月八日书 记 员 黄源榕 更多数据：